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新冠在美国还继续蔓延，目前美国经济出现严重下滑，失业人口达到3000多万，在这样的形势下，美国房价会如何发展？什么时候影响会显现？是否将来会有大的波动？什么时候是最好的买入时机呢？洛杉矶华人资讯网邀请了德伦资本的郑教授，对美国房地产市场进行了大预测。
洛杉矶华人资讯网邀请了德伦资本的郑教授，对美国房地产市场进行了大预测。
本期的解答内容包括商业不动产，住宅不动产，地皮，办公用地，拍卖房以及不动产债券分析。
1.商业不动产投资指南
美国商业不动产是会涨还是会跌？
就目前的疫情和经济情况来说，商业房地产应该会有跌幅，但是房地产暂时并没有变化，主要是因为做不动产贷款的银行将不动产的抵押出去，作为债券卖到了二级市场。
另一方面，介于2008年的情况，为防止房地产市场崩盘，政府开始收购不动产债券，跌多少政府就买多少。于是这些做抵押贷款的银行的股票以每天45%，35%的速度上涨。
但上涨不会是永久的趋势。部份商业不动产将面临被迫转型或者死亡。
疫情让电商崛起，迫使很多人开始改变生活方式，一般的普通商场，餐馆，这类的地产价值会大幅跌落。而电商老大亚马逊公司，其总裁在这个特殊时期赚的盆钵满银，身价上涨了240亿美元。
现在是投资低价商场店铺的时机吗？
现在的投资商场不好，真正的低谷尚未到来，因为政府还在维持着，就算是政府现在推出救助了，可能短期也就跌幅了10%。
如需扩大公司规模是否适合现在买入办公室？
郑教授认为暂时不建议购入，应当优先考虑租赁。
2.住宅不动产投资指南
住宅不动产现在值得入手吗？
由于目前政府延迟了房主们支付贷款的时间，所以大家现在在市面上看到被拿出来卖的房子非常的少。但是有一部分人会因为经过此事之后购房的意愿更加强烈。
那群人就是现在没有房的人。居家令让很多人意识到了房子的重要。但由于这部分人群的普遍收入不是很高，所以他们会优先考虑低于市场均价的房子。
因此，郑教授建议大家参考所要购买城市的房子的均价，然后选额购入低于均价价格的房子进行投资，而且由于疫情的影响，政府出台了相关的政策，现在买房的30年固定利率低至2%-3&，这笔两三年前购入房产可以节约30%的开销。当然，如果是自住的话，只要资金足够买心仪的就好。
好学区好社区的房子怎么选？
每一个城市都有不同的学区和好的社区。首选好的学区，因为好学区的房子不仅好卖而且租客源也会比较多。其次选择好的社区。那么在这两个范围内，依旧还是遵从“买比平均价格低”的房子的原则。
但是现在建议大家不着急着买卖房子，因为由于国家的掌控，目前房价市场非常的平稳。
3.民宅和商业地产的趋势对比？
疫情过后可以投资小中型住宅。因为政府停止了救济，但是很多人的经济恢复不过来，只能通过卖房来维持自己的生活开支。那么这也就会引发一系列的蝴蝶效应，卖房的多了，租房的也就多了，市场对房屋的需求也就大了。
特别值得注意的是，如果卖不起一整套房子但是也想投资的可以考虑购买大规模公寓发行的股票或基金。
电商对商业不动产的冲击非常的大。各种补习班，兴趣班的课程全部都可在线上实现，商场超市的送货服务也越来越完善，甚至有些人会发现购买到的产品或者瓜果蔬菜比市面上的还要好。
办公室的价格也会变低，沟通可以通过网络进行，办公室的使用率将减少。例如，硅谷的多家公司就选择裁员，招国际员工，采取网上工作的方式，一是为了节约办公区的租赁费，二是美国本地技术型人才的工资太高了。
4.什么是不动产基金？
不动产基金分为分类，第一类是股票基金，第二类是债券基金。
不动产基金在美国出现已经有60年了，很多开发商想要盖房子，但是手上的钱不够，于是通过发行债券来筹集资金。
股权基金就是当你购买了该基金之后，你成为了这个房地产的股东之一，但是这也意味着如果项目不成功，你也将血本无归，但是一旦项目成功了，你也将收获很大的利润。
债券基金又分为保障债券基金和优先回报债券基金。
保障债券基金有保底年息，通常为4%-5%，不会亏本但是涨幅较慢。优先回报债券基金，涨跌不定，波动较大，但是所有人可以选择随时抛售中止损失。
5.法拍房是否值得买？
根据法律规定，并不是所有市面上的拍卖房产都可以被称为法拍房。只有经过法院诉讼的案件的房产才会被定义为法拍房，这一部分的房产流入市面的非常少。
通常，大家所能够接触到的都是由银行或和借贷机构拍卖的房产，这部分的房产多是由于房主无法偿还贷款，借贷机构只能将房产拍卖来弥补损失，这种类型的房产被称为“不良资产”。
现在是购入“不良资产”拍卖房的好时机吗？
“不良资产”拍卖房一直以来都很便宜，随时都是可以入手的。尤其是未来这段时间，这类拍卖房将会大量的涌入市场，因为受到疫情的影响，会有很多人还不起房贷。当房价跌破20%的时候，这将会迎来一个拍卖房的节点，从这个数字开始，将会出现超大规模的拍卖房抛售。
6.投资移民和地皮投资是否可以考虑？
近几年来，很多投资移民公司非法敛财，将募集的资金全部自用，没有投资任何的项目。另一部分人选择自己来美投资产业，但是由于贸易战和中国管控外汇资金的影响，资金链通常会断，那么他们就会选择私募的方式维持运作。
那么这对于不想找不靠谱的投资公司以及又无能力自己独立投资产业的人来说就是一个机会。郑教授建议大家全选择总投资额较小的产业进行投资。
针对于想通过买地皮开发赚钱的投资者来说，这里有两种选择。
1.选择三无地皮，无水无电无瓦斯。这些地皮通常在远离城市的地方，但是它可能是未来的规划区域。如果有闲钱，愿意赌一把，想为自己的后台留一个可能可以赚钱的地就可以选择。
2.现有地皮。商业地皮一定要通过专业的机构去判断这块地皮可以建造的产业，以免入手之后砸在手里。
郑教授建议如果是希望短期买入卖出赚钱的，优先去考虑现有的房子，购入之后进行一个内部的翻新，然后再拿到市场上去卖。因为这个审批过程通常hi需要几周。如果是新建，哪怕是加建都需要预留至少一年的时间去申报审核手续，但是一年对于房地产市场来说，变化将是非常大的。
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