加拿大华人论坛 美国留学移民杭州美国投资移民：如何选择一个好的项目

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杭州美国投资移民：如何选择一个好的项目摘要：市场上移民公司丶项目无数，如何才能选出一个适合自己的项目？美国是世界强国，“美国梦”流行全世界，大量的富裕阶层和中产阶层以移民美国为梦想和骄傲，美国的EB-5也因此风靡中国。但与此同时面对的一个现实难题就是，市场上移民公司丶项目无数，如何才能选出一个适合自己的项目？特别是在不停有项目爆出问题的时候，我们敏感的神经如何才能得到纾解？我们还敢放心移民美国吗？那么如何选择一个好的EB-5项目？ 之一：如何看懂项目可行性项目可行是项目成功的关键。市场上的美国EB-5项目绝大多数都是商业地产项目，一个商业地产项目的可行性可以从三个维度来看。1丶市场可行性以酒店项目为例。很多移民公司都推出过酒店项目。如何判断这个酒店的可行程度？首先，先看市场数据。当地酒店的市场需求到底有多大。通常我们都能够根据公开数据，查阅到项目所在地区一年的游客量和过夜量，比如2015年洛杉矶游客接待量实现4550万人次，过夜游客为3020万人次，平均旅客的停留夜为3天，70%的客户选择在酒店入住（其他客户可能居住在朋友家或民宿等），因此市场需求为4650万个床位，按照常规房间数和床位数1：1.6计算，约需要2900万个房间夜量。2015年，洛杉矶酒店房间供应量排美国第六，拥有997间酒店，共计98135个房间，按照全年365天计算，可提供3600万个房间夜量，即整体洛杉矶酒店入住率可达到80%左右。事实上，当年洛杉矶酒店入住率达到了79.7%，远高于行业平均72%的水平。并且这个趋势仍在持续上升，2016年超过81%。因此洛杉矶对于酒店的需求量旺盛。特别是考虑到洛杉矶市中心(中心商业区)只拥有24间酒店，7680个房间，而出差客户占到22%，因此洛杉矶市中心的酒店需求量仍然非常旺盛。由此可以判定，在洛杉矶建酒店有市场需求。当然，专业机构通常还会进一步测算项目所在区域的游客入住率和房价水平等，以及小区域的竞争情况（比如这市中心24个酒店的竞争情况和比较分析等），这就能够帮助投资者更好理解项目的市场可行性了。2丶财务可行性观察项目的财务数据是判断项目的第二步。项目建设阶段，判断财务可行性的核心则是看收与支。“收” 是项目的融资情况：资金从哪里来丶组成比例如何丶到位顺序是怎样的丶融资时间分别有多长丶融资条件是什么样的，这样就可以看出项目当前的进度，以及未来面临的压力和难点。如果资金结构完整丶到位丶顺序规范丶条件优良，则项目准备充分，后期项目资金压力就小，中间资金链断链的风险就小，项目成功的概率就高。"支"则是看项目的预算，融来的资金要用到哪里去。土地预算丶建筑成本预算等等，是否可以与当期同类项目类比。特别值得注意的是，美国的地产项目有必要看两个关键：首先，是否有完工担保，完工担保如果买了保险，至少可以确保项目不会烂尾，能够顺利建成。第二，还要看是否有GMP （Guaranteed Maxim um Price) ，即工程费用，这份由开发商与建筑承包商签署的协议，能够确保建筑成本得到有效控制。很多开发商项目不成功的关键因素都是预算超预期。项目完工阶段则主要测算项目未来的盈利预期与还款现金流。项目很容易做出盈利预期，但最终难以实现预期收益，原因在于假设条件，很多项目的假设远远高于当期市场水平，比如酒店房间的平均价格丶入住率，其实都应该以保守测算仍然能够盈利为准，过于激进的测算方法会显著放大项目风险，更逞论有些项目甚至都不做盈利预测。还款现金流同样取决于此，未来项目如果以出售获取现金流，则出售价格丶出售进度非常关键，销售经验和能力值得关注。而如果项目以运营现金偿还投资，则需要特别测算未来项目的现金流量。假如一个EB-5项目融资100个名额，共投入5000万美元，参与了总成本2.5亿美元的酒店再融资偿还现金，建造一间700个房间的五星级酒店。以在洛杉矶为例，建成后运营，酒店每间房平均可实现房价收入200美元/夜，入住率75%，则全年酒店可实现销售收入3732万美元，按照行业平均25%的息税前利润，则为958万美元，可用于偿还客户投资。如果项目没有其他收入来源或变现来源，则项目需要至少运营后五年才能够偿还EB-5投资人的资金。当然，这个案例的算法在现在的洛杉矶酒店业看来是太过保守了一点。3丶实施可行性很多移民公司会在销售EB-5项目，推介自己的项目已经开工。这个“已经开工”，其实就是移民公司在销售自己的实施可行性，告诉客户，我们的项目实施顺利，放心无虞。工期是否能够按照进度完成，对于项目实施可行性确实也是非常重要的。当然，不是所有的项目延期，拖期，都会导致项目失败，但是对于成功的开发商来说，他们通常都是能够在“预算内”“计划时间内”顺利完成项目实施的。 之二：看几个关键要素1丶相关方，即谁参与了项目，他们以何种方式参与地产项目首先要看开发商，开发商的经验和能力至关重要。虽然地产行业的常规做法是项目都由独立项目公司运营管理，分隔了与开发商母公司之间的商业风险，但开发商是否具备丰富的地产开发经验，是否具备处理不同特殊状况的能力仍然非常关键。然后看投资方。在美国，商业地产的高级贷款方来源多样，通常来讲，商业银行丶保险这样的机构承受的风险等级较低，利息也较低，项目的资金成本小，更加稳妥一些。而以私募基金丶地产基金为代表的投资方承受的风险等级则较高，当然要求的利息也更高，因此项目的资金成本更大，风险相对就要更高。对于EB-5投资来说，这些高级贷款虽然会将EB-5的还款顺位降低，但同时也对项目有监管作用，对开发商和项目公司有强有力的约束。当然，EB-5项目还有他的特殊性，就是看区域中心，也就是EB-5资金的管理方。EB-5资金投到有限合伙公司以后，这些资金都是由区域中心作为一般合伙人（GP）来管理的，因此对于传统上的区域中心而言，总体来说，做过的项目越多，经验就会越丰富，对资金的监管相对越有保障。近两年来还有一些新型的区域中心正在快速发展，他们本来就在美国商业地产领域拥有丰富经验，实力雄厚，通常会直接参与项目投资或管理，因此他们对于项目的把控能力又不可同日而语。2丶资金，什么样的资金丶数量多少，以怎样的条件进入项目首先看项目总体量。总体来说，项目越大，难度越高，同等条件下，风险自然会更高。因为项目复杂程度高，涉及的环节多，不确定性就会大。当然，如果同一个项目是一组楼群，是五栋公寓楼，一栋一栋融资，一栋一栋建设，则另当别论。然后看资金比例。如果项目资金充裕，很多投资机构抢着进入，当然是优质项目。投资人当然最想选这样的EB-5项目。但往往这样的项目通常很少会寻求EB-5融资，开发商自有资金也想做这样的项目啊。这时候，就要看开发商的实际现金出资了，实际现金出资越多，说明开发商越看好未来项目前景，项目的财务成本也越低，对项目自然越利好。所以，总体来说，自有资金比例高，EB-5资金比例低，同等条件下，风险就更低。3丶跟进看资金条件当然，一般的商业地产项目这是必须的，不同类别的投资人（银行的高级贷款，基金的过桥贷款，基金的股权融资等）之间可以“合纵”，共同制衡开发商。但是在这一点上，EB-5投资项目有先天劣势，因为投资人众多，单一金额太少，因此投资人只能依靠EB-5有限合伙公司的一般投资人，即区域中心来负责资金沟通，那自然是区域中心的项目经验越丰富丶专业水准越高越好。浙江侨外移民需要提醒您的是，仅投资50万美元丶低门槛高性价比移民美国的EB-5投资移民现行政策将在今年9月30日到期，浙江侨外目前在售丶经过“六道严选标准”的EB-5巨制：“纽约观澜公寓项目”丶“新泽西中央大厦项目”和“时代广场百老汇体验中心项目”，将为投资人抢跑“9.30”提供助力，建议有意向移民美国的投资人，须抓紧把握后面几个月的政策红利期。

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