加拿大华人论坛 加拿大房产转帖:以房养房,在加拿大可能遇到麻烦吗?



在加拿大


一位来自四川的太太,因为一房多租被人告了,市政府给她来了一封信,通知她要派人来检查,她一时不知所措,打电话到编辑部来求救,询问我们应该怎么办。由于越来越多的中国移民加入“以房养房”的行列,我们遇到的此类咨询电话也越来越多。笔者曾经碰到这样一个例子,一个六口之家,一对夫妇,两个小孩,加上一对老人,超出自己能力买了一幢4000多尺的大屋用于自住加出租,他家将一层隔成3个睡房,外加客厅、厨房和洗手间;二层隔成5个睡房和3个洗手间;地下隔成3个睡房,外加洗衣房和一个洗手间。除了他们一家人,二楼又住了3个单身,一楼住了6个留学生,地下还住了两家。十几口人每天进进出出,有时还带朋友来,人来人往,车到处乱停,严重影响了邻里的正常生活。他家的邻居是西人,对此烦不胜烦,在多次警告无效后,一纸告到了市政府。市政府接到举报后,立即给他家来了一封信,要派Inspector来检查,检查人员一来,看到这么多人同居一屋,明显违反规定。接下来,Fire Marshal也来了。人一多,火灾隐患就大了,消防局要来看看你家是否符合消防标准。再接下来,税务部门的人也来了。既然你出租,那就有收入,出租多长时间了,是否按时上税了…。当然,这些检查都不是免费的。这一通查下来,市政府给你两条路:一,一个月内清空所有住户,变成自住房,不再出租;二,限期进行整改,达到出租房的一切标准。最后,这家人考虑,要达到市政府的标准,还要投入一大笔钱,买这么个大房子,已经倾其所有了;再说这房子已经被市政府盯上了,今后肯定会经常来检查,只好选择不出租;但不出租,自己又养不起这么大的房子,于是只好卖掉了。合法出租有哪些标准我们来假设一下,如果这家人选择第二条路,按照市政府的要求进行整改,那他需要做哪些工作呢?为此,本报记者特地采访了Remax Excellence Realty Inc.的地产经纪陈建斌先生。陈先生在房屋租赁市场摸爬滚打近十年,自己也经营好几幢出租房,无论是理论还是实践,他都积累了一大套独特的经验。他和搭挡Kevin Guo举办的“房东房客联谊会”系列讲座,在多伦多大陆华人社区和留学生中已颇有名气。据陈先生介绍,对于自住房屋,根据市政府有关规定,你最多只能出租给一户人家,也就是所谓的“第二寓所”原则。“第二寓所”指的是设置在独立屋或半独立屋内的一套自给自足的出租房间。所谓自给自足,是指必须有单独的厨房和卫生间,必须分门出入,也就是说,必须是一个完全独立的单位。除此之外,市政府对“第二寓所”还有许多具体的规定,比如说,设置第二寓所的房屋必须至少是五年新,也就是说,五年以下的新房是不允许设立“第二寓所”的。之所以这样规定,是因为建筑商对新房一般都有7年的维修期,如果新房结构有什么问题,五年之内应该都表现出来了。还有就是,第二寓所的面积要小于自住部份的面积,设有第二寓所的房屋必须至少有两个停车位。另外,第二寓所还必须符合安省的building code及fire code的一些具体规定。比如每人最小生活空间不得少于9平方米或100平方英尺,壁橱和卫生间除外;室内天花板的最低高度应不少于6英尺5英寸;房门应该是实木或金属的,厚度不少于45mm;第二寓所必须有进口和出口两个通道,以防失火时一个通道被阻,还可以从另一个通道逃生,如果没有直接通向外面的出口,窗户必须至少有0.38m²大;每一层楼都需要安装烟雾报警器,卧室外必须安装一氧化碳报警器;第二寓所与房屋其它部分之间应有防火隔离,如30分钟等级的防火墙等。关于最后一点,陈先生补充到,虽然第二寓所可以设置在屋内的任何一层,但大多数都设置在地下室和阁楼上,一旦有火灾,撤离需要花费较长时间,所以,一般自住屋只需要15分钟等级的防火墙,但第二寓所防火墙的等级要求要高很多,必须达到30分种才能烧透的标准◦ 我们上面讲到的那家人,由于是自住房,按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。如果要出租给一户以上,那就不能用于自住,而是整幢房子纯粹用于出租。这种出租房,规定又不一样。据陈先生介绍,买房出租,首先要考虑的是Zoning问题。Zoning分很多等级,从Single family到Dual Plex,Tri Plex,Four Plex,Five Plex等等。出租给两家,为Dual Plex;出租给三家,为Tri Plex,依此类推。一般来说,Four Plex以下的,属于Residential;Four Plex以上的,就属于Commercial了。如果打算投资买房出租,首先要向政府申请Zoning。政府经过检查,觉得你买的这幢房从结构到面积都适合你申请的Zoning,才可以进行下一步,如消防检查等,全部检查合格,才能发给你准租证。侥幸心理不可有目前多伦多华人房屋出租市场,真正达到标准的并不多,存在很多“灰色地带”,大家都抱侥幸心理,捱得一天算一天,每人举报算我走运,有人举报算我倒霉。毕竟烦扰邻居被举报的还是极少数。问题在于,什么事都有可能发生,让你防不胜防。笔者曾接触到这样一个例子,某房东一屋多租,其中的一对小留学生情侣闹矛盾,男的拿水果刀把女方扎得满身是血,被人报警,结果警察一到,把一屋子人都带去询问,一来二去,全露馅了。百利置业地产经纪袁浩彬先生还讲了一个例子,他有一位熟人,把地下室用来出租,女租客和邻居西人老太太混得很熟。碰巧这位房东因为院子围墙的事和邻居老太太发生了纠纷,于是趁女租客邀她进屋坐坐的机会,将地下室的格局都画了图,然后举报到市政府。这位房东倒是限期进行了整改,达到了要求,不过是被迫的,据说后悔得直打自己的嘴,怎么就一时没管住,跟邻居吵起来了呢!合法出租为什么那么难?在一个法制社会里,法律出台却不能贯彻执行,听起来似乎很不可思议。但我们也不能说这全是房东的觉悟问题,目前租房市场的现状与政府的容忍和默许也有很大关系。一旦有人举报,政府追究还是要追究,但力度不大,最多派人来检查,一般不会罚款,只是要求你限期整改,主要是为了住户的安全考虑。很多房东也就是利用了政府的暧昧态度,反正抓住了也没什么大不了的处罚,最多一个限期整改,愿意整就整,不愿意整,大不了不租了。话说回来,如果经济足够宽裕,有谁愿意把自家住的房子分一半出来出租呢?即使是投资买房出租的,大部分人也是以此为生计。买完房基本上所剩无几了,再拿出一大笔钱来整改装修,确实有难处。屋主有屋主的难处,其实政府也有政府的难处,街头已经有那么多无家可归的人了,一旦痛下杀手,真正规范出租市场,那么多低收入穷人怎么办?几十万人将流落街头啊,这些人怎么安置?政府还得再建多少庇护所?任何一个政府在都不得不考虑这些社会现实。目前的房屋出租市场,就是这样一个两难的境界。“灰色地带”还要灰多久?租房市场的“灰色地带”还要存在多久?这是一个很难回答的问题。市场上每年都有那么多的租客,需要靠“灰色地带”来消化掉。政府要真正痛下决心,一步到位使市场规范化,目前来看还很难做到。法肯定要立,但执法的力度,还要靠市场这根杠杆来调节。出租市场紧俏,执法力度大概会松一些;出租市场供大于求,政府就会加大执法力度,以保证合法出租屋的权益。不管政府的态度如何,有一点房东们必须心中有数:合法出租,对你及租客的安全,都是一种保障;即使今后要卖房,这也是一个绝好的卖点;最重要的是,依法办事,能让你有一份坦然的心境。

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沙发.

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2005-12申请加拿大技术移民;2007-12香港取签证;2008-08-08登陆加拿大;2014-9至今Richmond Hill; 2005-12-25#3 雪 255 $0.00 有用

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不错.

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2005-12申请加拿大技术移民;2007-12香港取签证;2008-08-08登陆加拿大;2014-9至今Richmond Hill; 2006-02-01#5 T 412 $0.00 很专业的

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最大感觉:人还是要以类而居,我们住的家庭旅馆因为在华人多的区,所以没有人举报他们

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喂,请问是中国移动吗?我是中国联通,我的小灵通坏了,你们能派中国铁通来修一下吗? 2006-02-01#7 龙井茶 832 $0.00 看来这些房客也是处在法律的空隙,隐患多多!

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龙井茶 说:看来这些房客也是处在法律的空隙,隐患多多!点击展开...相对来说,这类房子租金低,所以,会有市场。不过,好的地产中介会告诉你,2个厨房和3个厨房的火险差很多很多。

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喂,请问是中国移动吗?我是中国联通,我的小灵通坏了,你们能派中国铁通来修一下吗? 2006-02-02#9 tonyga1 3,767 $0.00 实在也是无奈也..有钱的话还出租住房做什么.自己住不好啊..呵呵

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无奈

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不错.顶

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生活所破

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哎~

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那存在的,都是幻影;那永恒的,终将毁灭;世界万物,缤纷色彩,都是被蒙蔽的人心罢了。终有一日,天上人间,青山绿水,存在只依我心![SIGPIC][/SIGPIC] 2006-09-04#14 等待ME 3,872 $0.00 好!

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2007年6月FNVO:TCW 自评68分 2006-09-11#15 靓之凉粉 4,030 $0.00 版主能不能把这个帖子转到<房屋话题>去?我觉得非常好......谢谢!

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如果觉得偶的帖子好,就给偶加声望吧?向学习MM学习。。。。。每天学习多一些赞反馈:1人 2006-09-24#16 R 61 $0.00 good

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有用.

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2006年9月决定移民,自评69;年9月4日DHL新表到HK; 9月5日签收;10月20日划款;2007年2月14号收到FN;2008年10月31日,澳大利亚的136技术移民顺利贴签2009年3月13日,收到确认信;2009年3月17日,决定最终放弃加拿大申请 2006-10-11#19 watercumt 606 $0.00 好帖子,很实用,以前不知道还有这规定

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2006年3月8号的fn,北京2008年8月30日 据了从新再来 2006-10-12#20 烛 影 3,588 $0.00 很多人都这样啊~用租房的钱来付月供~

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