在加拿大
其实在你懂得这篇文章的内容后,题目提到的陷阱应该说是风险了. 很多人到加拿大了,有了一定积蓄后开始想买房子.但是你想到买房子里面的风险吗? 其实在加拿大买房子非常简单: 找个经纪,然后找银行,几百块聘请个律师,律师会对你的全部合同进行检查,如果觉得一切合理,你的房子就基本买下了. 当然,中间会有验房师检查房子,适当的维修等 这些看起来是那么的合理,非常自然,好象这里的制度非常完善,完全可以万事无忧.真是这样吗? 在90年代初,大量的香港移民在Toronto破产.这使我想找到他们破产的原因. 他们的原因非常简单:房子贬值了,所以破产了. 我去找房子贬值和破产之间的联系, 当我认真的研究这个非常简单的问题的时候,我被结果震惊了,因为我的很多买房子的朋友并不知道这里面的陷阱. 我说的陷阱来自于银行贷款. 按照我的一个朋友的房屋贷款来说: 他的房子20万加元.他的首付是25% 5万元.贷款15万. 他贷款的一年期利率是:4%,按照25年还清. 这样,他每个月的还款是791. 加上地税等花销,他们每个月花费在房子上面的大约是1100块.(包括: 非常简单的维修保养) 他们的风险来自两个方面: 1 银行贷款利率的提高: 如果银行贷款利率是12%, 他们每个月的还款将变成1579. 如果银行利率是:8% 他们每个月的还款将变成1157.如果额外加上每个月花在房子上面的大约300块,他们的每个月花费在房子上面的将分别变为 1879,1457. 现在他们家两个成人做Labor负担1100的房子没什么问题.但如果是花费到1878/1457,他们就有些吃力了. 这如果还不能摧毁他家脆弱的经济,那么还有更可怕的事情: 通常在利率提高的时候,很多当初买了大房子的人,会因为经济压力将手头的房子卖出去(后面,他们也会变成这中卖房子的人),因为大家都在卖,所以房价将会出现周期性的降价. 假设这个朋友的房子降价了4万块.(20%,应该是一个比较合理的估计) 由于他们的房子贷款是一年期的,在到了一年的时候,当他们继续到银行办理手续的时候,他们会发现银行如果继续为他贷款将要求他们补上4万块的现金. (这4万块是一个为了方便理解的毛数,具体算法比较复杂,和当时的条件关系很大,如果条件一直没变,大约是4万少几千,3万5千以上) 这对他们来讲可能就很难了,因为收入减房子供款并没有剩下多少呀, 当初的积蓄都用来付了首期, 如果他们无法补上这些现金的时候,他们将面临无法拿到房屋贷款,不得不加入卖房子的队伍,当然卖来的钱先用来还银行贷款了.由于这样的人越来越多,所以,房子的价格还会降的更厉害.如果自己不去卖,只有银行来收房子了,银行卖的价格经常比自己卖的要少很多.所以到时候经常是房客主动把房子卖了还银行钱.相当于在股市最低的时候割肉 这里面有个问题是:为什么他们不交上4万块将无法拿到下面的贷款呢? 房屋贷款其实就是用房屋抵押来进行贷款,如果你的房子不值原来的价格了,抵押来的贷款也不会有原来那么多.所以.因为你欠银行15万(应该少一点,因为你还了一年,但要知道还银行的钱大部分是换贷款利息,本金变化不很大,大约几千块),银行又不能贷给你那么多,剩下的部分只能是用现金还上了. 还一个问题是: 为什么银行不续约了呢? 其实每次和银行签几年的约就是一个合同.这个合同到期了,你可以去选其他的银行或金融机构去贷款,所以,银行和你之间将不再有什么义务了. 续约,用通俗的语气讲就是借新债还旧债.当你拿到新的贷款的时候,你的旧债就用新借的钱还上了. 如果你的钱借不来,就只能是等着旧的债主逼你还钱了. 如果上面的事实明白了,那么很多房地产经纪的话就可以用另外一种方法解释了: 1 现在的房子不会降,因为大部分房子是被用来居住的,不是之前降价时期很多人买房为了投资. 买房子就是投资,自己买也是一种投资.降价时期卖房子很多不是自己自愿的,是逼出来的.而最初的始作踊者,往往是经济好转,使利率升高.所以,经济好的时候,风险也是非常大. 2 我买房子自己住,反正也是交房费,不如买房 买房子是对的.但如果没有清楚的考虑这里面的风险就是不应该的了. 3 利率不会到8%,12% 其实历史平均利率是8%,这仅仅是平均,在平均之上肯定也会有.那么12%也就变的很容易理解了.其实 90年代初的时候,利率就是12%这么高. 最后,我说明一下,上面举的例子还是不错的,因为他们卖了房子自己可能还能剩点.但你们想过很多人就5%的首期就冲过去买了房子.尤其是那些养成和大部分加拿大人一样习惯的人,尽情消费,他们的房子卖了可能还是不够还款.这就是负资产的人了. 买房子是一种投资,如果房子升了,那么升的这部分收益也完全是房主的.降了也完全是房主的.我们在憧憬房子升值的喜悦的时候,也要考虑到贬值的风险. 银行不是什么慈善家,你抵押给它多少东西,它才能贷给你多少钱. 如果抵押品不够你要求的贷款,它是不会贷给你的.并且,你们知道他们收房子多么快吗?我认识的一个人,她买的房子就是银行收的,原来的房主得到通知后不到半个月,就来了一些非常专业的人,把他们从房子里面赶出来了. 怎么降低风险:现金为王. 手头的现金多了,风险抵御能力就提高了.房子总的趋势是升的
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2009年6月 Sponsorship FN issued2013年5月 温哥华体检2013年8月底 加检心电图2013年12月5日体检通过等待要求寄护照 赏 2005-11-04#3 C 277 $0.00 说不上这是陷阱，只是要人做事小心，三思而后行罢了。
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2001.3.22 ＦＮ ｂｊ2005.10.5--- edmonton 赏 2005-11-04#4
9,707 $0.00 呵呵呵～～～～～～～评论
2005-12申请加拿大技术移民；2007-12香港取签证；2008-08-08登陆加拿大；2014-9至今Richmond Hill; 赏 2005-11-04#5
5,017 $0.00 分析得不错，俺也是业内人士，买房也是考你的投资眼光，买的时机，买的什么产品及何时出手，这也是一门投资。LZ在这里考虑的是大多数人的买房思路，但是我所了解到部分投资房地产的人的思维是不会长时间将房子握在自己的手上，买房子同样可以进进出出，只要有PROFIT的空间，合适的机会你是可以变现的，这就是职业投资房产的人。另外不知道CANADA能不能进行固定利率的按揭呢，要问问在加的专业人士啦，这也可以规避部分风险。评论
在国内按揭利率不也一样吗,银行都不是活雷锋,嫌贫 爱富........
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房子按揭，就是被房产商按住，银行揭你几层皮，这个非常适用于中国的贷款购房者。
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2005年01月24日 HK FN vo:ROW 2005年07月14日 签发ME2005年07月26日 上海新乐医院ME2005年08月23日 递交新加坡CNCC2005年10月04日 登陆费收据2006年01月06日 实际上此时visa已经做好了2006年01月12日 Decision Made!2006年01月24日 签发PL！正好是FN一周年2006年4月19日 加航上海-温哥华-渥太华2005年加拿大联邦技术移民指南，最新的移民要求和信息！我的File Number信[FN] 我的Medical Examination信[ME] 我的Pick-up Letter信[PL]http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?p=560629#post5606293月14日香港取签经验分享！ 赏
反馈:crrllong 2005-11-09#8 
流金歲月 感恩惜福
29,772 $0.00 这么大一笔投资，自己要想清楚呀！都是成年人，人家做生意当然要赚钱啦，要不开银行做经纪干啥，自己的消费观念成熟一点吧，应该多检讨自己，别因为两三句甜言蜜语就心甘情愿被人卖掉还帮人数钱。评论
See to it that no one misses the grace of God. -- Hebrews 12:15 赏 2005-11-09#9
2,208 $0.00 楼主分析的好，连我这个业外人士也明白了。加分了。评论
I believe--你还在那里等待，我的心已经充满了期待。。。 赏 2005-11-09#10
268 $0.00 房产经济一课，好，多来些。评论
2001-10-19 北京CASE。2005-06 IETLS6.02006-03-20 ME.2006-05-15 DM.VISA 等待中。2006-06-06，中介将visa寄出。2006-06-19，收到visa, 移民大学毕业。2006-07-13，登陆TORONTO。新长征开始。。。。 赏 2005-11-09#11
270 $0.00 如果签合同的时候签长期固定利率呢？评论
~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.~.Welcome ! 赏 2005-11-09#12
165 $0.00 中国也一样，而且你还了一辈子的贷款也就买70年使用权，国家政策一变，房子立马缩水好几倍。比如现在上海，北京。评论
积蓄够的,一次买下,不够的,努力进入中产阶层,压力风险会相对小一点.
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好贴.支持楼主.呵呵~~~
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2005-12申请加拿大技术移民；2007-12香港取签证；2008-08-08登陆加拿大；2014-9至今Richmond Hill; 赏 2006-01-06#15 Z 7 $0.00 由于他们的房子贷款是一年期的,在到了一年的时候,当他们继续到银行办理手续的时候,他们会发现银行如果继续为他贷款将要求他们补上4万块的现金.点击展开...大陆一次签三十年的也有,可不可以一次签10年的??
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在哪儿买房子没有风险呀,多数人买房都跟买股票似的:买涨不买跌,似乎总是被人牵着鼻子走.要我看:需要而且有实力就买,没有实力和不需要的都不要着急买.
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好贴。
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UP~~~
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by ZHOUYINGVancouver 2005 ------------------------
赏 2006-01-06#19 流 300 $0.00 我本来想把上海的房子卖出去，到加拿大换套房子，现在已经卖不出去了，一夜间由卖方市场变为买方市场。评论
wyman 说:另外不知道CANADA能不能进行固定利率的按揭呢点击展开...有的，各大银行的网站上都可以查到FIXED RATE和VARIED RATE的，目前FIXED RATE都比VARIED RATE要高
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