加拿大华人论坛 加拿大房产房屋买卖，何不做些计算与分析

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[FONT=宋体]面对纷纷扰扰的房地产市场，我们该如何看待、怎样行动。作为买家，建议做做“家庭作业”。鄙人以下文章也许有点帮助。[/FONT]​[FONT=宋体][FONT=黑体][/FONT][/FONT]​[FONT=宋体][FONT=黑体] 在房价跌的时候如何买房[/FONT][/FONT]​​[FONT=宋体][FONT=黑体][FONT=宋体] （《环球华报》2009年1月28日、2月4日“地产指南”版）[/FONT][/FONT][/FONT]​​[FONT=宋体][/FONT]​[FONT=宋体]如果你要买房，当今的买方市场似乎是着手的好时机，因为市场上有更多的房源可供选择，可大大提高寻找你心目中“理想房屋”的机率。而且，在这个“冰冷”的房地产市场，全力以赴的卖家会更有诚意与你协商房屋交易事宜，也就是说你可以买到比标价低的房子，而且卖家往往会乐意支付部分或全部交易费用。[/FONT]​[FONT=宋体]然而，尽管利好多多，买家的困惑也不少，他们在盘算：什么时候是最佳买房时机；房价会跌倒什么时候、何时是谷底、还应该再等待吗？[/FONT]​[FONT=宋体]这就是买方市场买家抱有的普遍想法，人们似乎很难跳出“买涨不买跌”的心理怪圈。做出房屋买卖这样重要的决策确实很难，我们不妨利用简明的办法做些计算、朝正确的方向做些分析，这对于打开我们的思路也许会有所帮助，尤其在这个特殊的时期。[/FONT]​[FONT=黑体]正确判断房地产买方市场[/FONT]​[FONT=宋体]目前，我们都在谈论买方市场，但未必了解它的基本表征。一般而言，如若出现以下情况，表明房地产形成了买房市场：[/FONT]​l [FONT=宋体]与上个月[/FONT]/[FONT=宋体]上一年相比较，房屋存量（[/FONT]Inventory[FONT=宋体]）处于高位；[/FONT]​l [FONT=宋体]平均超过六个月的存量房屋仍在市场上销售；[/FONT]​l [FONT=宋体]可比销售价格（[/FONT]Comparable sale prices[FONT=宋体]）比挂牌上市价格（[/FONT]Active listing prices[FONT=宋体]）要高；[/FONT]​l [FONT=宋体]买家越来越少，成交量锐减；[/FONT]​l [FONT=宋体]房屋销售中间价（[/FONT]Median sales prices[FONT=宋体]）在降低；[/FONT]​l [FONT=宋体]房地产广告变得越来越大；[/FONT]​l [FONT=宋体]地产经纪人销售招牌（[/FONT]Sale signs[FONT=宋体]）悬挂得时间变长。[/FONT]​[FONT=宋体]如何计算房屋平均存量月数（[/FONT]Months of Inventory[FONT=宋体]）：[/FONT]​[FONT=宋体]第一步、获取上个月市场上挂牌房屋总数；[/FONT]​[FONT=宋体]第二步、获取上个月售出房屋总数；[/FONT]​[FONT=宋体]第三步、用挂牌房屋总数除以售出房屋总数，得出房屋平均存量月数。[/FONT]​[FONT=宋体]例如：在一个[/FONT]30[FONT=宋体]天的市场周期中有[/FONT]8277[FONT=宋体]套挂牌可售房屋，在此期间售出[/FONT]1021[FONT=宋体]套房屋，那么上述区间的房屋平均存量为[/FONT]8.5[FONT=宋体]月，表明出现买方市场。[/FONT]​（to be continued)

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房屋买卖，何不做些计算与分析（二）[FONT=黑体]认清买方市场特点与优势[/FONT]​[FONT=宋体]从总体上看，买方市场对于买家颇为有利，因为在这样的市场条件下，房地产将呈现以下利好特点：[/FONT]​1) [FONT=宋体]较低的卖价：卖家会更有诚意进行交易，因为他们知道如果拒绝接受你这样的出价，可能再也没人下单。[/FONT]​2) [FONT=宋体]更大的让利空间：买家可要求卖家支付交易费用，提供额外房屋报告，包括疫病检验报告（[/FONT]Pest inspections[FONT=宋体]）、屋顶检验书（[/FONT]Roof certifications[FONT=宋体]）房屋保用单（[/FONT]Home warranty[FONT=宋体]）等。[/FONT]​3) [FONT=宋体]可附带条件的购房合同：此时卖家更愿意接受附带条件的购房合同，这个条件通常是指买家需要先售出现有房屋才能履行合同。[/FONT]​4) [FONT=宋体]容易争取到房屋的维修：如果房屋需要维修或者需要更换设施，容易通过协商争取到由卖家承担房屋维修费用，而需要维修的部分是由验房师检出的。[/FONT]​5) [FONT=宋体]更多的主导权：在整个交易过程中，买家可以要求更长的房屋检验时间、要求延长交易完成期限、要求更早地进驻，而这些主导权在卖方市场将自动地被拒绝，不可能达成。[/FONT]​

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房屋买卖，何不做些计算与分析（三）[FONT=黑体]好好算算帐[/FONT]​[FONT=宋体]买方市场出现的利好并不意味着每个买家都会受益，聪明的买家需要学会算帐，以有说服力的数据来支撑房屋买卖决策：[/FONT]​[FONT=宋体]第一、[/FONT][FONT=宋体]测算出售现有房屋的“损失”[/FONT]​[FONT=宋体]假如你的现有房屋价值[/FONT]$300,000[FONT=宋体]，但由于较高的房屋存量和较少的买家，你将损失[/FONT]10[FONT=宋体]％，因此如果出售房屋将得到[/FONT]$270,000[FONT=宋体]而不是[/FONT]$300,000[FONT=宋体]，损失[/FONT]$30,000[FONT=宋体]。[/FONT]​[FONT=宋体]第二、[/FONT][FONT=宋体]测算你的真正获益[/FONT]​[FONT=宋体]假如你的房屋是[/FONT]10[FONT=宋体]年前以[/FONT]$100,000[FONT=宋体]的价格购买的，那么你仍然获益[/FONT]$170,000[FONT=宋体]（[/FONT]$270,000[FONT=宋体]－[/FONT]$100,000[FONT=宋体]），这里没有考虑通货膨胀、房屋月供等因素，当然房屋如果一直在出租也许可以弥补月供。[/FONT]​[FONT=宋体]第三、[/FONT][FONT=宋体]测算重新购买房屋可以节省的金钱[/FONT]​[FONT=宋体]如果你计划在低迷的买方市场购买价值[/FONT]$500,000[FONT=宋体]的房屋，并以[/FONT]10[FONT=宋体]％的折扣购得（即购买价为[/FONT]$450,000[FONT=宋体]），也就是节省[/FONT]$50,000[FONT=宋体]。[/FONT]​[FONT=宋体]第四、[/FONT][FONT=宋体]盘点卖房和买房价格情况[/FONT]​ü [FONT=宋体]在出售原有房屋中你“损失”了[/FONT]$30,000​ü [FONT=宋体]在重新购买房屋中你“赚取”了[/FONT]$50,000​ü [FONT=宋体]两者之差你仍有[/FONT]$20,000[FONT=宋体]的获益[/FONT]​[FONT=宋体]第五、[/FONT][FONT=宋体]不要忽略房贷利率的影响[/FONT]​[FONT=宋体]利率浮动的规律是什么，向上走还是向下走的趋势？如果利率正处于史无前例的低点而且正缓慢地往上走，那么等待可能不再是明智的做法，因为这样下去的花费比你预想的高。[/FONT]​[FONT=宋体]事实一：利率每增加[/FONT]1/2[FONT=宋体]个百分点你的购买力将减少[/FONT]$25,000[FONT=宋体]；[/FONT]​[FONT=宋体]事实二：利率每增加[/FONT]1[FONT=宋体]个百分点你的购买力将减少[/FONT]$50,000[FONT=宋体]；[/FONT]​[FONT=宋体]事实三：利率每增加[/FONT]2[FONT=宋体]个百分点你的购买力将减少[/FONT]$100,000[FONT=宋体]。[/FONT]​[FONT=宋体]第六、[/FONT][FONT=宋体]看看利率变化的效力[/FONT]​[FONT=宋体]如果你购房首付[/FONT]20[FONT=宋体]％，获准了[/FONT]80[FONT=宋体]％的贷款，那么在不同的购买价格、不同的贷款利率下，月供款额如下：[/FONT]​l $425,000[FONT=宋体]的楼价，利率为[/FONT]8.25%[FONT=宋体]，月供款额为[/FONT]$2,554[FONT=宋体]；[/FONT]​l $450,000[FONT=宋体]的楼价，利率为[/FONT]7.75%[FONT=宋体]，月供款额为[/FONT]$$2,579​l $475,000[FONT=宋体]的楼价，利率为[/FONT]7.25%[FONT=宋体]，月供款额为[/FONT]$2,592[FONT=宋体]；[/FONT]​l $500,000[FONT=宋体]的楼价，利率为[/FONT]6.75%[FONT=宋体]，月供款额为[/FONT]$2,594[FONT=宋体]；[/FONT]​l $525,000[FONT=宋体]的楼价，利率为[/FONT]6.25%[FONT=宋体]，月供款额为[/FONT]$2,586[FONT=宋体]。[/FONT]​[FONT=宋体] 由上述数据看出，[/FONT]8.25%[FONT=宋体]的利率与[/FONT]6.25%[FONT=宋体]的利率下月供款额基本相同，而可购买楼的价值前者为[/FONT]$425,000[FONT=宋体]，而后者为[/FONT]$525,000[FONT=宋体]，足足相差[/FONT]$100,000[FONT=宋体]。因此，如果继续等待楼价的进一步降低，那么在房价降低中的获益很可能被增加的房贷利率所抵消。[/FONT].

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房屋买卖，何不做些计算与分析（四）[FONT=黑体]购买策略与建议[/FONT]​[FONT=宋体]记住没有人知道房价什么时候是谷底，就像变幻莫测的股市一样，不要迷信所谓的资深专家、知名人物或是大牌地产经纪，而且何时出手完全应该视个人情况做具体分析。一个好的策略是：在做出买卖决策前，应该获取信息、计算比较、权衡利弊、慎重行事。以下建议也许有价值：[/FONT]​[FONT=宋体]建议一：如果你计划把现有房子卖掉，换成价值更高的房子，那么房价跌的时候是一个好时机，因为你等待的时间越长，房屋卖出的价格就越低。[/FONT]​[FONT=宋体]建议二：如果你有可过渡的房屋临时居住，那么一个可选的做法是，现在就卖掉原有房屋，等上几个月，然后买新的。[/FONT]​[FONT=宋体]建议三：如果买房和卖房同时进行，那么你仍然可能是赢家，因为购买价的降幅将大于卖出的损失。[/FONT]​[FONT=宋体]建议四：如果你是首次购房自住，那么现在就可以着手收集信息、做好计划、了解房源，在房价跌的时候伺机进入总是恰当的，但时机的拿捏确实不容易。[/FONT]​[FONT=宋体]建议五：如果你是购买投资，本文分析方法并不适用，应采用其它办法做辅助分析。[/FONT]​

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回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析sounds good

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去华人超市，用中国vendor，中国人要帮助中国人，团结互助才能赢得尊重。回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析多谢楼主，相当有用。但问题是，听说现在的贷款利率不是很好啊。。

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回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析还要考虑交易成本。真的很高！

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回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析多谢楼主，相当有用。 但问题是，听说现在的贷款利率不是很好啊。。点击展开...所以要算算帐，看看何时买、怎么买比较合适。

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回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析还要考虑交易成本。真的很高！点击展开...是要考虑交易成本，还要考虑运行成本，如地税、管理费用、维护费用等。总之，买房子不仅仅是房价本身。

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回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析又一个鼓动人买房的。点击展开...算不上鼓动，只是试图告诉买家在做决策前进行一些分析罢了，虽然我也是地产经纪。

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回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析分析中肯而有见地

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回复: 房屋买卖，何不做些计算与分析分析的不错,学到了不少东西.不过在目前,考虑宏观经济走向似乎是首要的,其次才是分析地产市场. 好比是战略和战术,如果执行了错误的战略,再好的战术似乎也无济于事.

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