加拿大华人论坛 加拿大房产买房实战攻略：看房 下订单 卖方心理

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买房实战攻略：看房 下订单 卖方心理 加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-04-12 06:08 来源: 中外书摘 作者: 车耳 点击: 2929次 本文导航第1页: 漫长的看房期第2页: 什么叫下订单第3页: 卖方心理本文主要说的是在加拿大买房，特别是面向新移民，所以有很多概念很基本，但也有不少深入的讨论，供朋友们参考。国内把旧房买卖称为二手房，这是一个中国房地产概念。因为中国商品房概念最近10-20才兴起。 在中国，人们议论买房，一般指的是新房。 如果不是新房，就特意叫二手房。在一般人的心目中，二手房买卖就跟旧电器似的，一下子就掉了一个档次，价格自然也就不一样了。国外的二手房概念不太一样。因为很多西方国家，房子大部分都是二手的。新建的房子少，旧房是房地产市场的主体。对这些国家来说，这才是一级市场。而新房在房地产中比例很小，往往又在新开发的地方，并不比旧房贵，可能还便宜。加拿大的房地产市场对中国移民来说，比旧房的概念还要复杂，因为不仅是以旧房为主体的，而且在大部分地区买卖的是独立房，这种房子需要住户独立的水电供应、供暖，单独地交税，单独地维修。因此购房也就更为复杂，陷阱很多。漫长的看房期买房子有点像找对象。不能忽视最初的感觉，看着满意就要速下决心，不然机会就失去了就像找对象不给对方一个明确肯定的答复的话，就可能失去意中人一样。找对象时，人们好讲缘，买房子也有这样的感觉。因为同样的房子对不同的购买者价值是不同的。就像同样一个女孩子，有人看着漂亮，有人看着不漂亮。这中间夹杂很大成分的主观因素。从另一个角度看，买房子与找对象不同，找对象比较随意，买房子就要有充分的心理与物质准备，还要有充分的时间准备。在加拿大的一些中国移民，怀揣现金，刚安顿下来，就急着要房地产经纪人带他们看房子。有甚至在短期居住期间就把房子买了。从投资的角度，尤其是一生中最大投资的度，这种做法是不明智的。实际上买房子的过程是一个自我学习的过程。而这种过程需要时间。除非你非常喜欢那座房子，又不在乎钱，否则不要匆忙投资。我的建议看房子不要定位在某一区域和某一种类型的住房上。因为对来自中国的人来说，加拿大房地产是一个陌生的环境。如果事先就定好，会形成框，只能限制自己对这个房地产市场的了解。因为对绝大多数中国人来说，他们可能在来加拿大之前，根本就没看过独立的二手房。他们对购房的知识来自于以前国内少量的经验和其他道听途说的解释，而现实环境可能是完全不同的。住一段时间后，对一个城市有一定程度的了解，再去看房是一个比较好的选择。而在看房前，在网上搜索一下资料往往会丰富自己的知识，在看房时提出问题才会得到经纪人的重视。能提问题首先得具备知识，这就是我说买房子是一个学习过程的原因。在决定看房之前，还和经纪人做一个全面的沟通，告诉他你能承受的价格和希望的条件。加拿大房地产经纪人都比较热情，他在简单地了解你的背景后，可能会在他的专业网上做一个全面的搜索，让你对当地的房地产有一个直观的印象。然后在你的要求下，他可能马不停蹄地给你安排多个目标房。他甚至可能开车接你，再把你送回原处。在加拿大看房子没车是不行的，房子之间都距离很远，指望着步行或公共交通是不行的。出租车也不行，加拿大市内的出租车可比北京市内的出租车少得多。在多伦多这样的大城市也是这样，住得离市区稍远一点可能站半天都不见一辆出租车过去。而且经纪人一般不会给你付出租车费，他倒是可以用自己的车拉着你到处跑。加拿大大城市中有许多华人房地产经纪人，可以讲普通话，交流起来就方便。做房地产经纪的加拿大白人也很热情、彬彬有礼，他们知道买卖房子的都不是穷人，自身的素质不能低。我见到的加大当地房地产经纪人都衣着整齐、举止潇洒，很有礼貌地接送顾客，让你一次次地看房，看多了没买房子自己倒觉得不好意思。不过要真想买房子的话，一定不要不好意思，看不准就应该继续看，纪人如果厌烦了，那只有再换一位。从房地产经纪人的角度看，他是不希望顾客换来换去找好几位经纪人的，对他们来说这是一种资源的浪费，也是对他们工作的不尊重。因为房源就那么多，你可能通过不同的经纪人看到了同样的房子。但是对购买者来说，有时找两个以上的经纪人看房子是必要的。特别是在跨区买房子的情况下尤其如此。因为房地产经纪人是一个很地域的职业，他们都画地为牢，各自负责一块区域，有自己的势力范围，同时对当地的情况有相当成熟的了解。跨区看房就不是他们的优势了，一个经纪人知识与时间是有限的，别处的房产有别的房地产公司，但你要让他带你去看别的区域的房子的话，他一般都会答应，但这可能出于满足顾客要求的心理。如果你真要去看的话，他可以给你介绍那个地区的同行。他们之间可能要分佣金，这样还不如你自己去找当地的房地产公司。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~感觉不错的话，献朵花加点期望值吧~谢谢~

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挤泡沫之绿色环保经济适用男免费提供加拿大移民定居资料的下载~免费提供Friends（老友记）剧本和字幕（10集大全）下载~~~免费上传正版《大唐双龙传》迷有福了~回复: 买房实战攻略：看房 下订单 卖方心理什么叫下订单下订单是指买卖双方间的协议，通常是买家起草做出，所以叫下订单。所下的订单一旦双方签字就具有法律责任，跟合同一样，任何一方违约，都要付出代价。在加拿大订单中大部分条款都已经成文了，所以买卖双方只要在电脑上填字做出相应的改动就行了。订单中的条款包括购买价格，定金交割日期和一些附加条款。附加条款往往是买方提出的，通常是银行贷款和房屋检验。为保护买家，没有贷到款或所购房屋检验时没有达到买方质量要求，买方可以不执行合同，也无需承担法律责任。经纪人这时起的作用很重要，因为他应该根据自己在房地产领域中的经验帮助买主准备近期相同区域、相同房产成交情况的资料，帮助买主确定合理价格，既要符合市场的供需情况，又要符合卖方的心理，因为房地产买卖中心理因素相当重要。如果买的是滞销的房子，那就相对简单;如果是个抢手的房子，下订单的技巧就很关键。从心理因素上讲，并不是所有卖方都想要把房子卖到尽可能高的价钱。卖高价虽然是所有房主的希望，但是一旦决定出售房子的话，房主不希望他们的房产成为滞销品，尽快出售也是售房者的重要考量。还有一个不容忽视的因素是每个售房者都需要安全出售自己的房屋。所谓安全出售并不是指什么天灾人祸，而是指签订的合同能够顺利实施。所以对房主来说，他不希望订单中有过多的附加条件。比如，一个贷款的附加条件，可能使一桩房地产买卖流产，如果买主下订单后，在银行贷不到款的话。一个苛刻的房屋检验条件也会使售房者失去兴趣。这时的售房人如果有好几家买主竞争的话，他可能不挑那个买价最高、附带条件过多的，很可能选择那个价格适中又没有什么附带条件的买主。他知道那些附加条件一旦不能满足，他不仅失去了给价最高的买主，也可能失去了给价次高而没有附加条件的买主。因为后者一看订单已签，大势已去，就会转购其他的房产，不再回头了。而买主又得做新一轮的广告，等下一批人看房，再来一遍讨价还价和下订单的过程。这就像国内中学生考大学一样，根据自己的实力与考试成绩报考大学是有讲究的。如果都报同一水平的大学，那第一志愿没录取，后几个志愿也可能不被录取，自己的身价就可能从一类大学降到二、三类大学去了。作为买主来讲，如果看到满意的房子，又出现竞争的话，那决心就要下得果断。因为在一个激烈竞争的条件下，房产售价可能超过房主本人的定价。如果竞争的买主互不相让的话，这时买主就要考虑是出一个自己所能接受的最高价一次定乾坤，买不成就果断撤出，还是一点点地提价，打持久战，消耗竞争者的耐心。房地产经纪人这时的作用也很重要，他会替你确定价格上限，也会为你探听买主的真实用意，实质上一个好的房屋买卖合同应该是双方都满意的合同，而不是只买主满意卖主不满意或卖主满意买主不满意的合同。下订单前应做的工作还很多，像价格比较、琢磨卖方的心理等。价格比较是买房中相当重要的一环，这里指的价格比较不仅是比较售价，而且还包括比较房产的综合情况，这时做笔记尤其是列表就显得十分重要。我在看房时就列了不止一个表格，左边写上房产名称和自己的编号，右边一栏则写价格、地理位置、交通状况、房屋新旧程度、室内装修的条件、朝向以及其他你认为重要的因素。朝向是中国人最关心的一个问题，西方人不太在乎门向南，而中国人就比较在意。一个满意的房子最好在不同时间去看，这样可以比较阳光的照射情况，对房子有个总体的认识。列表不仅是为了记述你的观察，还可与同类房产做一个比较。买房就是一个综合的比较过程，不列表不记笔记的弊端在于可能看了四五个房子之后，就会把最初的印象淡漠掉，甚至想不起以前看过的房子的内部情况。要是看了十几个房子还不列表记笔记的话，那你可能不是真正的买主，只想看个热闹有个概念。而房地产经纪人对这种漫不经心的买主也会失去兴趣。下订单前还要琢磨经纪人的心理。虽然加拿大的房地产经纪人很多比较敬业，但是他们仍然会夸大事实，将客户吸引过来，在拉客户的过程中，他可能给你很多承诺，比如说帮你找贷款、帮你介绍律师、可以用什么样价格买到什么样的房产，他也会向你炫耀他自己的业绩，告诉你有个客户看了3次就成交了，如何如何等。他们往往答应的多，认真做到的少，先给你一个希望，然后再逐渐缩水。尤其是当他看到你对房产表现出浓厚兴趣时，会引诱你尽快下订单，他也会告诉你那个房子已经接到了谁的订单，价格是多少，期限有多长，使你犹豫不决时像被打了一针强心剂，踊跃地去参与竞争。

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挤泡沫之绿色环保经济适用男免费提供加拿大移民定居资料的下载~免费提供Friends（老友记）剧本和字幕（10集大全）下载~~~免费上传正版《大唐双龙传》迷有福了~回复: 买房实战攻略：看房 下订单 卖方心理卖方心理了解卖方的心理也很重要，比如要知道他是因为什么原因卖房子，还要分析这些原因是否是真实的。如果这位房主因为工作调动或者要搬迁到另一个城市，而且主人确实已到新地方去了，原因可能就是真实的。如果被告知是想购一个大房子，给小孩换一个学区等一些模棱两可的原因，那你就要小心发掘其他真正的因素。比如，是否这里的治安环境变得糟糕了，房子是否出现结构问题，设备是否老旧到应该进行房屋翻修。如果是一个要大规模翻修的房子，而你当长期居住的房子来买的话，那机会成本就太大了。了解卖方的心理还应该知道卖方们不是穷人，他们可能不会为几百元或几千元的价格斤斤计较，但是他们会在意你出的现金比例和你给的付款期。他们会对爽快宽厚的买主抱有好印象，而不喜欢那些讨价还价犹豫不决一次又一次看房子的人。买主给卖主留下一个好印象，不仅会使双方交易能够顺利进行，而且房屋成交后，还可以做个朋友。买独立房和买公寓不一样，原房屋主人对自己的住房了解最为深入，知道什么管道会出毛病，哪个零件是新换的，甚至草地中会来什么样的动物。新房主住进以后，会发现房子有很多搞不清楚的问题，如果与卖主关系好的话，他就会耐心地给你解释如何使用屋内的各种设备和要注意些什么。房产交割前安排房屋检验是必要的，如果订单中带有附加条件的话。旧房子买卖最好请检验房屋的专业人员去看。习惯上，在多伦多无论房屋检验的结果如何，都必须以书面形式通知卖方。买房签订合同拿到房屋钥匙后，买主一定要到新购的房屋里至少检查一次，主要检查合同内包括的基本设备比如供暖的锅炉等是否在正常的工作状态中，如果有异常就要通知自己的律师，以便向卖主索赔或安排维修等事宜。房屋保险也是购房经常忽略的因素。房屋保险其实与汽车保险一样，应该在交割那天就上保险，否则房子在合同签完后着火，那你的财产就付诸东流了。在一些西方国家，房屋保险与汽车保险一样是必须保的，连银行在批给贷款时都会让你先买保险，否则就不贷款给你。因为贷款的抵押就是房产本身，如果房子被烧，抵押物就消失了，如果保险公司不赔，银行贷款就会成为坏账。贷款的学问也挺大，银行抵押贷款有浮动利率和固定利率的区别。在多伦多习惯是每个家庭平均用30%的年收入支付房屋贷款，70%用于家庭的其他开支。浮动利率是随着市场变化而变化的，利率每月做一次调整，按新利率执行。但无论利率如何变动，银行通常规定还款额不变。在利率降低时，还款中多余的部分就用来充抵本金。固定利率则是在还款周期中事先约定好利率，不随着市场利率的变化而升降。一般选用的是3年或5年期，选浮动利率的人一般是进取心强、投机心强的人，选择固定利率的是那种作风稳健的人。由于银行贷款利率是以复利计算的，所以贷款期限愈短所交纳的利息愈少，但这是你要有足够的现金流入为前提的。加拿大是一个寒冷的国家，消耗在保暖上的能源占总能源消耗的40%～60%。根据多伦多当地房地产商的计算，一栋独立房中热损耗率按100%算的话，屋顶天花板是6%，四面情况是26%，地面是13%，漏气与通风是19%，这意味着如果将这四个地方都做改善的话，就会大大地节省能源，还可以改善屋内的空气质量。在加拿大供暖都是烧油，每家自备锅炉，将房子保温层加厚就可以减少油耗、节约开支，简单的办法就是在装修时增加保温墙的厚度，这在当地都可以找专业人员来做，虽然一次性开支比较大，但是日后节省了能源，节约了费用。在多伦多这样大的城市里，买房子自用兼出租是一个常见的做法，那里的移民多，留学生也多。经济好时，房子容易出租，房客的租金就可以充抵一部分银行贷款。只是加拿大现有的房子都是为一个家庭建筑的，而出租的话就要分割房子，改建的费用比较大。若不分割房子，那么房东个人的客厅连厨房就得一道出租，这样独立家庭没有隐私，买房子过舒适生活也就失去了意义。而且与房客友好相处也很重要。房客愈多房东投入的精力就愈大。另外多伦多的独立房在资源供应上也是按一个家庭设计的，如果住进两三个家庭，就要考虑现有的锅炉是否能提供足够的热水，厨房是否要再增加，洗衣设备是否够用等。自用兼出租的另一个风险就是政府有规定，地下室是不能住人的，一旦被告发就会受重罚。在美国这种事情经常发生，我在纽约生活时，就常在报纸上看到一些中国移民不懂法律，将地下室内部进行改建，租给懂法律的房客。住一段时间后，房客了解房东的底细后就不交钱了。双方争执起来后房客就将房东告上法庭，这时吃官司的是房东。而房客在打官司期间可以不交钱白住房子，打多长时间官司白住多长时间房子。房东败诉不说，改建的房子还得被限期拆除，损失很大。

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挤泡沫之绿色环保经济适用男免费提供加拿大移民定居资料的下载~免费提供Friends（老友记）剧本和字幕（10集大全）下载~~~免费上传正版《大唐双龙传》迷有福了~卖方心理了解卖方的心理也很重要，比如要知道他是因为什么原因卖房子，还要分析这些原因是否是真实的。如果这位房主因为工作调动或者要搬迁到另一个城市，而且主人确实已到新地方去了，原因可能就是真实的。如果被告知是想购一个大房子，给小孩换一个学区等一些模棱两可的原因，那你就要小心发掘其他真正的因素。比如，是否这里的治安环境变得糟糕了，房子是否出现结构问题，设备是否老旧到应该进行房屋翻修。如果是一个要大规模翻修的房子，而你当长期居住的房子来买的话，那机会成本就太大了。了解卖方的心理还应该知道卖方们不是穷人，他们可能不会为几百元或几千元的价格斤斤计较，但是他们会在意你出的现金比例和你给的付款期。他们会对爽快宽厚的买主抱有好印象，而不喜欢那些讨价还价犹豫不决一次又一次看房子的人。买主给卖主留下一个好印象，不仅会使双方交易能够顺利进行，而且房屋成交后，还可以做个朋友。买独立房和买公寓不一样，原房屋主人对自己的住房了解最为深入，知道什么管道会出毛病，哪个零件是新换的，甚至草地中会来什么样的动物。新房主住进以后，会发现房子有很多搞不清楚的问题，如果与卖主关系好的话，他就会耐心地给你解释如何使用屋内的各种设备和要注意些什么。房产交割前安排房屋检验是必要的，如果订单中带有附加条件的话。旧房子买卖最好请检验房屋的专业人员去看。习惯上，在多伦多无论房屋检验的结果如何，都必须以书面形式通知卖方。买房签订合同拿到房屋钥匙后，买主一定要到新购的房屋里至少检查一次，主要检查合同内包括的基本设备比如供暖的锅炉等是否在正常的工作状态中，如果有异常就要通知自己的律师，以便向卖主索赔或安排维修等事宜。房屋保险也是购房经常忽略的因素。房屋保险其实与汽车保险一样，应该在交割那天就上保险，否则房子在合同签完后着火，那你的财产就付诸东流了。在一些西方国家，房屋保险与汽车保险一样是必须保的，连银行在批给贷款时都会让你先买保险，否则就不贷款给你。因为贷款的抵押就是房产本身，如果房子被烧，抵押物就消失了，如果保险公司不赔，银行贷款就会成为坏账。贷款的学问也挺大，银行抵押贷款有浮动利率和固定利率的区别。在多伦多习惯是每个家庭平均用30%的年收入支付房屋贷款，70%用于家庭的其他开支。浮动利率是随着市场变化而变化的，利率每月做一次调整，按新利率执行。但无论利率如何变动，银行通常规定还款额不变。在利率降低时，还款中多余的部分就用来充抵本金。固定利率则是在还款周期中事先约定好利率，不随着市场利率的变化而升降。一般选用的是3年或5年期，选浮动利率的人一般是进取心强、投机心强的人，选择固定利率的是那种作风稳健的人。由于银行贷款利率是以复利计算的，所以贷款期限愈短所交纳的利息愈少，但这是你要有足够的现金流入为前提的。加拿大是一个寒冷的国家，消耗在保暖上的能源占总能源消耗的40%～60%。根据多伦多当地房地产商的计算，一栋独立房中热损耗率按100%算的话，屋顶天花板是6%，四面情况是26%，地面是13%，漏气与通风是19%，这意味着如果将这四个地方都做改善的话，就会大大地节省能源，还可以改善屋内的空气质量。在加拿大供暖都是烧油，每家自备锅炉，将房子保温层加厚就可以减少油耗、节约开支，简单的办法就是在装修时增加保温墙的厚度，这在当地都可以找专业人员来做，虽然一次性开支比较大，但是日后节省了能源，节约了费用。在多伦多这样大的城市里，买房子自用兼出租是一个常见的做法，那里的移民多，留学生也多。经济好时，房子容易出租，房客的租金就可以充抵一部分银行贷款。只是加拿大现有的房子都是为一个家庭建筑的，而出租的话就要分割房子，改建的费用比较大。若不分割房子，那么房东个人的客厅连厨房就得一道出租，这样独立家庭没有隐私，买房子过舒适生活也就失去了意义。而且与房客友好相处也很重要。房客愈多房东投入的精力就愈大。另外多伦多的独立房在资源供应上也是按一个家庭设计的，如果住进两三个家庭，就要考虑现有的锅炉是否能提供足够的热水，厨房是否要再增加，洗衣设备是否够用等。自用兼出租的另一个风险就是政府有规定，地下室是不能住人的，一旦被告发就会受重罚。在美国这种事情经常发生，我在纽约生活时，就常在报纸上看到一些中国移民不懂法律，将地下室内部进行改建，租给懂法律的房客。住一段时间后，房客了解房东的底细后就不交钱了。双方争执起来后房客就将房东告上法庭，这时吃官司的是房东。而房客在打官司期间可以不交钱白住房子，打多长时间官司白住多长时间房子。房东败诉不说，改建的房子还得被限期拆除，损失很大。点击展开...半地库算吗？温哥华很多人把半地库出租了。

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