在加拿大
[FONT=宋体]9月3日公布的数据显示，多伦多地区8月份重售房屋销售连续第三个月下跌，月内销售较去年同期下跌22%，平均房价已经从5月的高峰44.6万跌到41.1万。较2009年同期的387,921元高出6%，但低于今年上半年录得的双位数字升幅。[/FONT] 从上述数据可以得出这样一个结论，那就是多伦多的房地产市场实现了软着陆。因为所谓软着陆，就是指房价经过一段过度扩张之后，平稳地回落到适度增长区间。而能实现这种软着陆，应该归功于加拿大政府一贯的住房政策以及今年4月19日开始实施的[FONT=宋体]房贷新规则。[/FONT] [FONT=宋体]首先，让我们回顾一下加拿大政府的住房政策。[/FONT][FONT=宋体][/FONT] [FONT=宋体]随着人类文明的进步，“住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住设施”的观点已经得到普遍的认可。1981年4月在伦敦召开的“城市住 宅问题国际研讨会”上通过的“住宅人权宣言”指出，一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。[/FONT]作为西方工业七国和经济发展与合作组织(OECD)成员， “居者有其屋”是被加拿大政府作为一项基本国策而大力推广实施的。那么，政府是如何确保人们可以获得“买得起的住房”(affordable house)？ 有两个最重要的因素保证大部分家庭可以买到买得起的房子。 首先，自由和开放的房地产市场。家庭购买者和售房者可以自由竞争和自由谈判住房价格和土地价格。政府并不干预或者设定土地或者房屋价格。联邦和省法庭只保护私人合同、土地所有权和财产所有权。 其次，从商业银行和其他私人金融机构提供广泛的抵押贷款资金。因为房地产市场和抵押贷款市场都是建立在自由竞争和消费者选择的基础上，住房和土地(私人财产)以及抵押贷款(利息)的价格不可能升高到大部分消费者买不起的水平。 此外，三级政府还采取了一些鼓励国民买房措施。主要有如下几条： 1． 5%首期付款计划 对于首次买房的人,首期付款(Down Payment)可以只付房价的5%。不过，得购买抵押借款保险(Mortgage Insurance), 保险金通常为贷款额的2.75%。保险金可并入贷款本金分期支付。利用本计划者,全家毛收入(Before Tax)的32%必须能够支付所有供房费用,供房费用包括房贷本息, 地税, 取暖费, 物业管理费等. 除了供房费用外，如果有其他债务，那么供房费用和其他债务的总和不得超过家庭毛收入的40% . 申请此项计划时，除了提供收入证明外，还需出示有能力支付过户费用(Closing Cost) 的证明，这笔费用至少为房价的1.5%。 2. 地产转让税回扣计划 安省政府给首次买房者地产转让税的最大回扣额为$2,000。从2007年12月13日以后无论是买新房还是二手都有资格得到这项回扣。 多伦多市政府给首次在多伦多市内买房者地产转让税的最大回扣额为$3,725。也就是说如果房价为$400,000以下，地产转让税全部返还。 3.新建房屋HST回扣计划 对于购买新房的买家来说， 新房的交易额将会被课以13%的HST. （目前只需付5％的GST）政府为了安抚消费者，将给新房购买者$400000以下的部分6% 的补贴，最高不超过$24000。 4. 利用退休金(RRSP)购买房屋计划 根据退休金购买房屋计划，您可以从RRSP 帐户上提取$25,000 用来购买房屋或建新房. 如果您和您的配偶或其他人一起买房, 每人都可以从RRSP 帐户上提取$25,000. 只要符合条件, 这笔提款可以不作为收入来申报. 这笔提款必须在RRSP 帐户上存有90天后才能提取. 这笔提款从提取的第二年开始, 要分期还回RRSP 帐户, 每年还款不得少于总提款额的十五分之一. 5. 购房费用退税计划(HBTC)自2009年起，首次买房者，可以获得一定的退税来支付部分购房费用。退税额的计算方法为，用该年的收入所得税的最低税率（2009年15%）乘以$5,000. 例如2009的退税额为（15%X$5,000) $750。 另外一个方面，加拿大政府决策者一直在平抑房价和保持房地产市场活力做出权衡和抉择。这一点从今年4月19日开始实施的[FONT=宋体]房贷新规则可以看出一些端倪。[/FONT] [FONT=宋体]我们可以简单探讨一下新房贷规则出台的背景。金融海啸后，加拿大政府采取了两项主要措施救市：历史性的低利率和数量化货币政策。不料，药下得过猛，过犹不及[/FONT]----[FONT=宋体]本来是缓解流动性不足，却导致流动性过剩。由于银行和其他金融机构担心企业的还贷能力，他们拿到超便宜的资金后并没有把钱投向生产领域，而是涌入股市和房市，导致这两个市场双双翻盘。[/FONT] [FONT=宋体]当房价过度上涨的时候，政府决定进行干预。决策者不希望重蹈美国“次贷危机”的覆辙更重要的是，当[/FONT][FONT=宋体]人们在购买自住房时，不应该为过度投机的市场额外买单。所以，在这个背景下，从今年[/FONT]4[FONT=宋体]月[/FONT]19[FONT=宋体]日起，加国银行使用了更严格房贷评估标准。[/FONT] [FONT=宋体]政府此举一方面用于控制加拿大家庭债务的过度增长，确保房屋借贷者能有足够的财力来偿还贷款；另一方面主要是打击[/FONT]“[FONT=宋体]投机类[/FONT]”[FONT=宋体]的买房置业行为[/FONT]([FONT=宋体]见第三项规定，[/FONT][FONT=宋体]投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业，要求能交付[/FONT]20%[FONT=宋体]的最低首付款，而非原来[/FONT]5%[FONT=宋体]的最低首付）。可见，政府是把平抑房价放在首位，让有能力买房者能够买到一个合理价格的居所。[/FONT][FONT=宋体]此外，政府所征收的地税（其主要原因是实现社会财富的转移支付），连同其他税费一起，也有效地遏制了房地产市场的投机[/FONT]----[FONT=宋体]当交易成本过高时，短线投机[/FONT] [FONT=宋体]者就会止步。但是，没有投资者参与的市场是一个不健全，不活跃的市场，也是对资本所有者的不公平。所以，政府对投资类的房产也是支持的（譬如从贷款方面），只不过，当市场过热或者失灵时，会适当出台一些措施进行降温，实现过热房市的软着陆。[/FONT]
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策请问温哥华3.新建房屋HST回扣计划有这个补贴吗？对于购买新房的买家来说， 新房的交易额将会被课以13%的HST. （目前只需付5％的GST）政府为了安抚消费者，将给新房购买者$400000以下的部分6% 的补贴，最高不超过$24000。
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策加国住宅物业成交宗数，在8月份录得5个月来首次按月上升，但成交价平稳，反映加国住宅市道健康，减少市场对加国楼市已形成泡沫的忧虑。 加 拿 大 家 园 网 加拿大地产商会昨公布，8月份加国住宅经季节调整后有32,800宗成交，较7月份增加4.1%，但相对去年8月份的42,350宗，则跌22%。 家园新闻,news.iask.ca 成交宗数按年仍跌22% www.iask.ca 商会首席经济分析员Gregory Klump发表声明说，加国去年底及今年初楼宇销售活动高涨，其实是借用今夏的销售额，未来数月并会继续借用，「这令到销售活动回落至正常水平的走势，变得看似急跌」。 园友录,u.iask.ca 很多置业人士赶在按揭利率仍处于?史低位，及在按揭贷款资格在4月改变前入市。再者，由于两大炽热住宅市场安省及卑诗省，均在今年7月起向地产服务，及一些住宅买卖，徵收合?销售税，以致?买家赶在7月前入市。 加拿大 家 园 网 这导致7月份住宅成交按年减30%。1年前，炽热楼市是带动加国经济走出衰煺的火车头。 家园温哥华,vancouver.iask.ca 最近数月，住宅成交持续减少，因需求放缓而更多业主放盘。但8月份前，成交价仍续升，以致很多分析员质疑楼市会否急剧下跌。 www.canada meet.com 今年楼价年比首次按年不变 到今年底将会有温和按年下跌 加 拿 大 家 园 网 根据商会多重放盘系统纪录，8月份平均成交价是324,928元，和1年前的324,843元相若。 加国中文搜索,www.iask.ca 满银副首席分析员Douglas Porter说，楼价按年不变，显示楼价终于随着成交宗数减少而开始放缓。他说：「平均楼价在8月份正式和1年前相比没有变动，我们仍然预期，到今年底平均楼价将会有温和按年下跌。」 CanadaMeet 在公布8月份楼市数字前，一些分析员仍在讨论，栳于虽然楼宇成交下跌，但楼价仍继续上升，加国会否濒临美式楼市崩溃。 CanadaMeet Klump指，年初住宅成交急增的后遗症将会持续至明年，但不会把楼市推至危机边沿。 iask.ca Porter说，长期按揭利率近数周重新下滑，有助抵消央行隔夜拆息缓慢但稳定上升。隔夜拆息上升推高银行优惠利率及浮息按揭利率。 加 拿 大 家 园 网 他指出，虽然住宅销售仍面对上半年楼市过热的后遗症，但「看来情况正稳定下来」。 加国中文搜索,www.iask.ca 新放盘住宅数目多成交宗数逾倍 家园网多伦多,toronto.iask.ca Porter说，楼市健康另一迹象是新放盘数目较成交宗数多逾倍，明确显示楼市已算是平衡。 加拿大 家 园 网 供过于求 房价明年将跌7%？ www.canada meet.com (世界日报) 加拿大房价在8月连续第三个月下跌，一位经济学家甚至预测，由于供过于求，明年房价的跌幅有可能高达7%。 iask.ca 加拿大协会(Canadian Real Estate Association)15 日报告，本国8月平均房价为32万4928元，低于7月的33万351元和6月的34万2662元。 爱问搜索,www.iask.ca 同一天公布的多伦多道明银行(TD Bank)的房地产前景展望报告预测，随著供过于求的状况继续，明年房价跌幅最高可达 7%，如以8月的平均房价计算，即明年房价将再跌约2万3000元。 iask.ca
www.canada meet.com (加拿大房价今年8月连续第三个月下跌。加通社) www. canada meet . com 该报告作者、道明银行经济师法兰西丝•冯(Francis Fong)预测，随著明年房屋成交量下降达20%，二手房价格将下跌7%。 www.iask.ca 然而，加拿大房地产协会的最新报告说，上月房屋销售量减少22%，但平均房价仍与去年同期的32万4834元差不多。该协会又指出，在本国将近三分之二的房地产市场中，房价继续上涨或者维持稳定，这标志著即使房市正在冷却，但整个市场仍是强劲的。 u.i a s k.c a 分析师们认为，加拿大房地产市场迅速冷却，是四大原因共同造成的。首先是加拿大两个最重要的房地产市场税制改革，造成卑诗省和安大略省今年 7、8两月购屋者人数大减，进而导致全加房屋成交量比去年同期大跌。第二个原因是联邦政府收紧房贷政策，借钱买房子不再像从前那么方便。第三是房贷利率上 涨，尤其是跟随银行优惠利率(prime rate)浮动的可变房贷利率接连上涨。第四就是经济复苏放慢，甚至有陷入二度衰退的危险，从而动摇了消费者信心。 家园新闻,news.iask.ca 满地可银行(Bank of Montreal，MBO)副首席经济师波特(Douglas Porter)指出，8月新推出求售的房屋数量是成交量的两倍，这清晰说明房市正步向平衡，预期今年房价还会有温和的下降空间。 加 拿 大 家 园 网 不过波特强调，加拿大房地产市场没有泡沫破灭的迹象，各种迹象表明房市正在稳定过程中。评论
回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策没有软着陆了 只有硬着陆 下跌只是刚刚开始 不知到投资移民条件提高带来的是进来的富人数量减少吗国内的处级护照都收了 人都来不了 还买P房子啊这地球上还有哪个种族像华人这么疯狂的到处买房子、皇帝的房子我看也没能留到给他的子子孙孙吗
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策舍不得吃舍不得喝一辈子辛苦买个房子 一天福没有享过 然后两腿一登死翘翘 真是白活一辈子 不知道图什么
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策舍不得吃舍不得喝一辈子辛苦买个房子 一天福没有享过 然后两腿一登死翘翘 真是白活一辈子 不知道图什么点击展开...请问你不买房你是咋图的? 你咋不白活的?
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策真是贱货吃喝玩乐 爽到最后一分钱钱多的买不买房都一样 天天住酒店也很爽没钱的舍不得吃喝去买房 就是贱货
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策不知道多少人看了昨天晚上播出的央视2套的"对话"节目?上了好多大餐,更多的是最后的重头戏,欢庆中国经济"火锅". 不过,正在火锅真热烈的时候,被一个不和谐的声音给打断了.欧洲货币委员会的官员说"中国要注意房地产和金融风险". 一个唱赞歌的节目,竟然有这样不和谐的声音?一个外国人竟然说出了中国百姓最大的担忧?而主持人听到这个话后,尽量打断别人的讲话,采取回避的措施对此话题进行冷处理.
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策[国内的处级护照都收了 人都来不了 还买P房子啊 真的吗？我咋没听说？
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策上月国内所有网站都登的消息
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策上月国内所有网站都登的消息点击展开...那就麻烦你列出几个链接，以免被诬为瞎诈呼
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策一堆白吃 什么都不知道也要出来装逼我咋呼你 你算老几啊 值得谁去诈唬你啊GOOGLE 你个SB自己不会用啊
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策一堆白吃 什么都不知道也要出来装逼我咋呼你 你算老几啊 值得谁去诈唬你啊GOOGLE 你个SB自己不会用啊点击展开...无赖的嘴脸就露出来了，满嘴喷粪，有什么屎你接着往外吐吧
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策一堆白吃 什么都不知道也要出来装逼我咋呼你 你算老几啊 值得谁去诈唬你啊GOOGLE 你个SB自己不会用啊点击展开...我还真google了一下,找不到呀!
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策无赖的嘴脸就露出来了，满嘴喷粪，有什么屎你接着往外吐吧我赖上你老妈的床了吗
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策http://news.qq.com/a/20100711/000954.htm第三条 领导干部应当报告下列本人婚姻变化和配偶、子女移居国（境）外、从业等事项：（一）本人的婚姻变化情况；（二）本人持有因私出国（境）证件的情况；（三）本人因私出国（境）的情况；各位爷可以自己问问国内副处以上的护照有没有上交
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策http://www.sass.cn/news.asp?NewsID=9740&BigClassID=4&SmallClassID=4&SpecialID=0关于统一管理副处级以上领导干部因私护照的通知 . (2010-3-23) , . 阅读1613次 院属各单位（部门）： 根据省政府办公厅《关于认真落实我省公民按需申请护照工作有关问题的通知》（川办函［2004］45号）文件规定，凡属我院在职的副处级 以上领导干部以及离退休副厅级以上干部均应将个人申办的因私护照交人事处统一管理。为继续严格执行国家工作人员登记备案制度，请各单位对本部门副处级以上 领导干部个人持有因私护照情况进行一次清理，以书面形式加盖单位公章于2010年4月1日前反馈我处，未办因私护照的副处级以上干部需在材料中注明。已办 但未交我处统一管理的人员，请于同期一并交我处保管。 全国都已这样 自己去问吧一堆白吃也要出来装逼
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策来这几天发现这基本就两种人1 想买房子的2 卖房子的中介像偶这样子又不买房子又不是中介的确实太另类了对不起大家实在不好意思 只是不想看到不是太富裕的人因为个破房子一辈子套牢当然这个世上好心人一般都是要被恶狗咬的
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策无赖的嘴脸就露出来了，满嘴喷粪，有什么屎你接着往外吐吧我赖上你老妈的床了吗点击展开...一个小痞子没人招你你就一会骂这个，一会骂那个。你不就是仗着这是INTERNET没人抓的着你吗？那天逮着你，看不抽你丫的。
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回复: 从房市软着陆看加拿大住房政策当然这个世上好心人一般都是要被恶狗咬的
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