在加拿大
对于加拿大持续增长的房价，有房户自然是喜在心头，而无房户免不了越来越焦虑，按这趋势下去，再不买房就太亏了。很多人正是出于这种“追涨”的心态，投身到房市之中。 论坛上的帖子，看多的很多，其中也有不少看空的声音，当然基本上都是出于各自立场的不同。其实要判断房价的走势，更多的需要去分析其本质的东西。 我们要分析房价趋势首先明白一个基本概念：房地产的价值主要取决于土地和地上房屋的价值，随着基本配套的不断投入，城市功能的改善，土地价值应该是不断升值的，而房屋则不断损耗折旧，使用价值随之降低。但综合而言，在一个长期过程中，房地产价值应该是沿着平缓的曲线不断上升的。而房地产的价格，也就是大多数人所指的房价，受很多外在因素的影响，会围绕这个价值曲线呈周期性的上下运动。上述基本概念告诉我们，如果你要长期自住，可以忽略短期波动，根据自己或家庭的承受能力考虑投资买房，而作为中短期投资，则需把握好介入时机，把价格波动的风险放在第一位。 对于加拿大近几年的房地产价格上涨，我认为流动性过剩是主要原因。这和中国国内房地产价格暴涨基本原理一样。所谓水涨船高，市场上货币流动性泛滥，因房地产的避险和增值效应将这些货币导入到房地产市场中，就必然推高其价格。所以国内有些专家一再强调中国住宅价格暴涨是由于供需矛盾，要靠增加供给来平抑房价，其实这就是扯淡。严格来说，市场上没有一种商品是供需平衡的。需求要看目的，当大蒜被囤积炒作，需求就由简单的食用变成了投机载体，再多的市场供应也满足不了需求，于是就产生了“蒜你很”。北京、上海等大城市的房子，一旦变成国内富裕特权阶层以及炒房团们的投资标的，就算增加十倍的供应也无济于事。所以货币流动性过剩，造成的结构性货币贬值（通胀），才是房价飞涨的原因。如今的房地产调控，就是将货币逼出房地产领域，将结构性的通胀分摊转移成全面通胀，这就是目前国内市场的现状。加国的状况亦然，只不过仍处于结构性通胀的阶段，而后一步全面性通胀应该无法避免。那时候房价会出现一定幅度下跌，而其他物价会出现普涨。现在也许已经开始这一进程。现在在加拿大买房是不是一个好的时机?从投资的角度看，我个人认为不是。加拿大的房价目前很显然处于价值曲线的右侧，也许由于信贷环境的宽松，还有上升的可能，但总体而言，回落的风险大于上涨的几率。特别是，我觉得加拿大的房地产市场处在一个“脆弱”的平衡当中，这个平衡的支点就是当前的低利率。这样的低利率实际上是一种应对危机的被动举措，在流动性过剩，通胀逐步走高的现实中，并不具有可持续性。举个例子来说，目前多伦多房地产市场热点-公寓楼花，购买者主要以投资为目的的，占比60%-70%。许多投资者认为它是一个门槛低回报高，且“进可攻，退可守”的划算买卖。所谓“进可攻”指预期的价格上涨，在现楼前即可套现脱手。“退可守”指万一市场变化，可以出租，获得正现金流。实际上，楼花投资就处在一个非常“脆弱”平衡当中。这个平衡如何被打破呢？我们来假设一下：如果2012年底或者2013年初利率开始上调，市场货币流动性降低，借贷成本开始上升，潜在购买者需求意愿和能力必然降低。市场预期会发生微妙的变化，预期的改变也在慢慢影响前期的投资者，其中相当一部分并不是坚定的持有者，出货的人会增加，此时一部分投资者会开始把希望寄托在未来的出租收益上，然而楼花的首付低门槛，就决定了它的利率成本会随着利息的升高快速上升，甚至翻倍。原来静态下所测算的正现金流，一下子会变成负数。这样的账一算，更多的投资者无疑会加入到卖出的行列。市场开始逐步进入到买方市场。楼花的参与者都希望以小博大，这种心态既会助胀也能助跌。平衡一旦打破，后来的市场参与者会急剧减少，价格也随之下调。以上虽然是一种假设，但很有可能会成为现实。在以投资者占大多数的公寓市场一片向好之时，要学会恐惧，特别是大经济环境糟糕的今天。
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回复: 对加拿大房价走势的看法同意红线是扣除通胀房价，以2008Q1 Dollar计算 81年与95年,05年是一样的。
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回复: 对加拿大房价走势的看法那是不是要屯点大米白面
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回复: 对加拿大房价走势的看法买房不能听房专家的炒股不能停股专家的
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那是不是要屯点大米白面点击展开...要屯就吞真金白银吧
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回复: 对加拿大房价走势的看法可以屯点过冬
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回复: 对加拿大房价走势的看法要屯就吞真金白银吧点击展开...金银这东西不好屯，说不定以后也得贬。美帝厉害着呢，别看现在美元贬值厉害，等他经济恢复过来，涨上去也容易的很，美国的房地产现阶段是很好的投资标的，可惜太麻烦
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回复: 对加拿大房价走势的看法我觉得投资什么都可以，但是千万别把所有的钱全放在一个东西里面。所有的投资都是一样，买低卖高，周期长短不同而已。现在房子高。
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回复: 对加拿大房价走势的看法所有投资都有风险。就算看专家分析也没有用，该怎么样就怎么样。
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回复: 对加拿大房价走势的看法楼主的分析具有一定的科学和经济原理及市场波动的可能性和说服力. 俺的观点一直不变的是: 最主要的要记住, 加拿大是全世界国家能来移民的国家, 就这几座大城市要容纳全球的移民, 土地的不断升值和年年通胀的原因, 房价长期讲, 必涨无疑, 非常安全的是加国房价很少有泡沫.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]回复: 对加拿大房价走势的看法大规模的大陆移民来加拿大是2000年开始的，大规模的投资移民登陆是2006年开始的，所以看2000年以后的房价变化就明白了。。。。。。
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回复: 对加拿大房价走势的看法大规模的大陆移民来加拿大是2000年开始的，大规模的投资移民登陆是2006年开始的，所以看2000年以后的房价变化就明白了。。。。。。点击展开...这两类移民对房屋需求不一样，在多伦多基本可以以1M为分水岭。所以互不干扰。
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去华人超市，用中国vendor，中国人要帮助中国人，团结互助才能赢得尊重。回复: 对加拿大房价走势的看法分析的越细，专业词语用的越多，越容易踏空。 老话一句最管用：人算不如天算。
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回复: 对加拿大房价走势的看法分析的越细，专业词语用的越多，越容易踏空。 老话一句最管用：人算不如天算。点击展开...
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回复: 对加拿大房价走势的看法加国房价下跌是必然的, 大温大多的工资水平并不高, 而且失业率高, 导致很多低收入的人炒房。加国的家庭各省平均家庭负债率达30-50万。不少人退休还得还债，有些债务恐怕会成为死帐。另一个值得注意的是，由于经济缺乏增长点，各省赤字增加，为平衡预算，会逐步提高地税。
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回复: 对加拿大房价走势的看法各位都有道理，加拿大是移民国家，房价升降因素90%由人口来决定，其他所有因素只占10%。人口上升快，房价就上涨快，有的城市人口负增长，房价一般都会下跌。我2003年在多伦多，就有很多人叫喊房价要下跌，这8年过去了，房价不但没有下跌，反而上升了一倍。一个正常的城市，人口与土地就构成了保值的平衡因素。
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回复: 对加拿大房价走势的看法加国房价下跌是必然的, 大温大多的工资水平并不高, 而且失业率高, 导致很多低收入的人炒房。加国的家庭各省平均家庭负债率达30-50万。不少人退休还得还债，有些债务恐怕会成为死帐。另一个值得注意的是，由于经济缺乏增长点，各省赤字增加，为平衡预算，会逐步提高地税。点击展开...提高地税不能平衡预算， 提高税房价下跌， 那地税收入减少（地税一般是是房价的1%-2%）。所以政府不会干这么傻的事， 巴不得地税能多收一点。
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民有钱---你贪，民有女---你奸，民有房---你拆，民有话---你删！民有难---你演，民有冤---你关，民有事---你推，民有疑---你编！民有产---你搬，民有苦---你窜，民有孕---你流，民有摊---你掀！民骂你是王八蛋，你却自称父母官回复: 对加拿大房价走势的看法我觉得加拿大政府是支持房价上涨的，提供税源及有产阶层的稳定性。
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回复: 对加拿大房价走势的看法加国房价下跌是必然的, 。点击展开... 您这是最典范的 睁眼说瞎话, 咬着奶头犟.
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