加拿大华人论坛 加拿大房产回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的
在加拿大
如题，摘录几段主流媒体在2008年对加拿大房市的观点，和现在比比，挺有意思
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回复: 回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的看法 加拿大房地产市场是否危机四伏？ 在全球经济震荡持续低迷不振之际，无论投资还是投机，人们开始更加关注最为切身的房地产市场的走向，因为温馨的家园倾注了人们更多的心血。经济学专家认为，当房地产市场失控时，只有四种调控手段将它拉回正轨：降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆降低房价。 **尚未遭受美国式痛苦 或许，以利好的消息开始可以让人轻松一些。近期的《麦克琳杂志》一篇文章指出，最近几个月来，加拿大房地产市场的突然放缓可能只是简单的受挫。世界各地房地产市场流血不止，加拿大还没有遭受类似的痛苦。 “美国之音”10月23日更报道说，美国房屋价格有可能再下跌10%，并且在2009年中期之前不会回升。隶属于“穆迪经济网站”的预测员马克赞迪指出，美国房价飙涨之后的暴跌，是60年来最严重的一次。由于低利率的影响，在2000年到2005年之间，美国许多地区房价飙升将近两倍，在那之后就是稳定的下跌。赞迪预测，更严峻的景气低迷还在前头。由于房主无力偿还贷款而被银行收回房屋的案件也会从今年的300万件，到2009年达到高峰。 但直到最近，加拿大的房地产业看起来像是能经受得住将当前的经济风暴，或多或少完好无损。多年的房地产市场的繁荣至少在纸面上对房屋的业主有回报。在过去六年中，加拿大平均房价是两位数的增长率，在其高峰期的在春天，加拿大中部的住宅物业价值比十年前同期高出74%，而在加西，房屋价格上涨了 130%。现在有很多人谈论房市的放缓。但是，相对于强大的经济实力，多数经济学家仍预测房价有其支撑面。 **对市场的第一次打击 很少有人为未知的下一步去准备。在经历这个国家前所未有的疯狂的房屋市场的繁荣之后，或许，整个好运可能即将彻底瓦解。今年6月，加拿大主要市场的现房平均价格比上一年同期下跌0.4%，尽管是一个很小的下滑幅度，但却是9年来的首次下降，并很有可能是对加拿大房地产市场的第一次重大打击。 之后的市场在7月和8月继续下跌。9月中旬，加拿大房地产协会公布主要市场的平均房价是316,052元，价格已从6月份下降7.3%。与此同时，成交量也出现萎缩，使许多城市的街道上随处可见“房屋出售”的招牌，这是多年来的首次。 在加西市场，如北温哥华，在房源信息网站MLS上，待售房屋的总量在过去6个月增加了一倍。在埃德蒙顿，7月份的价格与去年同比下降5.3%，该市的房地产局不得不要求业主镇静。“埃德蒙顿的重售屋市场并没有跳水，”该局在一个简短声明中表示。“没有必要去关注。”但是，当发布新闻稿坚称没有理由去恐慌时，这往往正是一个恐慌的理由。 **市场调整，购房者观望 多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)10月初发表的数据表明，大多伦多地区(GTA)9月份房屋价格与2007年同比下跌3%，这是房价逾10年来首次录得按年跌幅。该局表示，9月份重售房屋平均售价为368,549元，低于去年同期的380,132元。多伦多屋价跌幅尤其显著，平均售价由去年9月份的420,182元跌至 393,647元，跌幅6%。 多伦多市的屋价在8月份首度录得1%轻微跌幅，但这次却是包括905近郊地区在内的整体大多伦多地区首次出现屋价下跌情况。多伦多地产局指出，9月份房屋销售亦较去年同期下跌大约6%，成功售出房屋的平均挂牌时间则由31天增至36天。多伦多房屋交易宗数下跌11%，跌幅远高于近郊的3%。 运亨地产（Re/Max Realtron）公司资深经纪毛逸伟（Michael Mao）对星星生活记者表示，目前房地产市场处在调整阶段，其走势应该是在平稳中下滑，因为受经济不景气影响，很多人在观望市场的走势。但有条件者也不妨入市，因为现阶段的选择较多，价格弹性较大。他表示，相比来说，今年秋季房屋市场的高峰期并不明显，不少经纪认为房地产市场趋冷。 多伦多地产局10月初发表的数据支撑这一观点。但毛逸伟认为，房屋全面暴跌的状况不一定会出现，因为建房的成本在不断上升，新移民和首次购房者对住房的需求量依旧很大。从他个人销售的情况看，20-50万元的住宅，售价下跌的不多，但百万以上的高价房，由于需求量小，交易量低，因此价格变化较大。 **“美妙时光终于走到尽头” 《麦克琳杂志》文章认为，对房地产前景乐观的只是一部分人。美林证券（Merrill Lynch）经济学家大卫-沃尔夫（David Wolf）最近撰文分析房地产市场，他尖锐地的指出，市场不只是放缓，而将在许多城市大幅下跌，特别是在加西。沃尔夫说，就全加范围而言，房价被高估 9.2%，而在温哥华和维多利亚，市场更夸大多达35%。至于里贾纳和萨斯卡通，沃尔夫说，在过去两年里房价翻番，这些城市被列入“狂热区”。 沃尔夫的研究结果与卑诗大学商学院研究人员8月底的一份报告相呼应。那份报告发现许多加拿大城市的房地产市场与租房费用严重失衡。虽然多伦多和埃德蒙顿房地产市场与租房市场似乎健康，但在哈利法克斯、蒙特利尔、渥太华、温尼伯和里贾纳，价格必须至少下降25%以保持平衡。“没有人喜欢看他们的房价缩水，但这些价值必须与现实相吻合，”沃尔夫说。“现实情况是，经过几年的美妙时光，我们终于走到了尽头。” 现在，持沃尔夫唱衰论的人只是少数。与该警告的立场形成鲜明对比的是，房地产经纪人的不断承诺和乐观的经济学家，以及无处不在的唱好市场的各类专家。 唱好者最常见以及最令人放心的解释集中起来有两条。首先，他们争论说，加拿大将不会面临美国式的房地产危机，因为加国的抵押贷款业较为保守和克制。其次，即使目前的低迷仍在持续，它不会像1980年代后期那样严重的衰退，因为预期利率仍然会很低。这两条解释已被唱好者反复陈述，他们视其为绝对的事实。 但有专家认为，仔细分析加拿大近年房地产市场繁荣的现实，已经发现这两个论据的漏洞。这清楚地表明，持房地产市场健康论的盛宴派对已经结束。问题将会是，房屋市场的衰退将有多严重，以及将持续多久？ **底特律房屋仅售1美元 若干年之后，当美国房地产危机终结时，人们将会描述这世道有多么糟糕。他们可以讲述在底特律一间房子售价仅1美元的故事。这间位于特拉维斯大街（Traverse St）8111号的住宅距市区机场只有几个街区，在2006年住房市场开始崩溃的售价是6.5万美元。由于前主人欠缴抵押贷款，银行在去年不得不收回了这座住宅，住家被迫迁走。然而，空置的房子却成了小偷和流浪汉的乐园，先是栅栏被人偷走，接着小偷盗走了房子里每一样值钱的东西，包括铜水管、炉子、灯座、热水箱，以及厨房水槽。面对税款和水电费，银行今年7月以1美元挂牌出售。即使这样，19天才找到一个买主。 这样的故事成为美国灾难性房地产市场的一个缩影。次级抵押贷款的崩溃已进入第二个年头，其后续的结果很少显示出停止的迹象。在美国，数以百万计信用差的个人获得次级抵押贷款购买房屋。许多人最初以极低的利率抵押贷款，两年后利率重置，抵押贷款利率上升。数百万的业主无法与付款同步，面临止赎的境况。这些泛滥的赎回房屋进入市场，产生的冲击将致使每家的物业价值下跌，包括那些正常贷款的付款者。 业界使用最广泛的美国住宅房价衡量标准S&P/Case-Shiller房价指数表明，20个美国大型城市的房屋市场价格，自2006年7月以来，已下跌近19%。在一些地方，郊区已成为现代鬼镇，数十间甚至数百间断供的房屋空置。 **加拿大贷款暗通款曲 毫无疑问，美国房屋市场的危机和加拿大面临的形势有着显著差异。但这只是说，两国间的差距没有人们认定的那么大。 好的消息是，加拿大从未有过一个巨大的次级抵押贷款市场。在美国，2004至2006年间发放的贷款中有超过30%的人属于这一类型。在加拿大，市场上的次级抵押贷款从未占有5%以上的市场份额。 鲲鹏贷款公司高级贷款经理孙晓明(Sophia Sun)向星星生活记者表示，加拿大的房地产市场应当是有保证的，因为潜在的需求量很大，特别是在多伦多这样一些移民聚集的城市。此外，加拿大的房贷与美国相比，相对严格一些，首付低于20%便需要强制保险。 她说，10月21日加拿大中央银行将隔夜拆息减0.25厘，至2.25厘，是2004年10月以来的最低点。此次，各大商业银行也相继跟进，将银行优惠利率调整至4.00。她说，各银行目前都在尽力“圈钱”，有的银行将一年期存款利率调升至3.75%，且期间可以在没任何罚款的情况下取出一次，这其实是变相的高息活期存款。 孙晓明认为，由于银行的资金成本提高，借贷成本也相应提高。她说，按揭贷款的利率在过去是最低利率减0.90%-1.00%，近来却已经成为最优利率加0.50%至1%，目前5年期固定的利率最好可以做5.25%，但总的来看，这个利率水平还是非常低的。 然而，相对严格的加拿大的抵押贷款机构并不意味着是攻不破的保守主义堡垒。其自身的政策改变或其他贷款机构仍会以其他方式为购房者提供方便去获得巨额贷款，但实际上，贷款者未必能够负担得起。 **放松标准可能已造成损害 长期关注房地产市场走向的多伦多大学经济学名誉教授拉里-史密斯（Larry Smith）说，加拿大抵押和住房公司(CMHC)最近几年的举动是放松贷款标准，这实际上是在房地产市场埋设了一枚定时炸弹。 举例来说，2004年联邦拥有的抵押贷款保险公司允许购房者零首付贷款。两年后，CMHC延长了分期还贷的最高年限，由25年增加至40年。当时，前加拿大央行行长道奇警告说，宽松条件可能引发通货膨胀。今年7月，政府改弦更张，将按揭的最长期限回缩至35年，并要求至少5%的首付以努力“减少美国式房地产泡沫的风险。” 但依据史密斯的说法，损害可能已经造成。据估计，在过去两年里，有四分之三的抵押贷款的期限是35-40年。这是一个征兆，史密斯说，这些购房者将期限用到了极限。更重要的是，当为抵押贷款再融资时，将无法保证，甚至35年期房贷期是否还仍然存在，这意味着借款人可能面临更高的利率。 史密斯说，延长还贷的年限听起来非常动听，但却是不适当的。因为它诱使人们认为他们能够负担得起家庭拥有自置居所，但给他们诱惑的情况可能不会持久。他认为，加拿大的情况虽然不及美国一样糟糕，但却是向同一方向前进。 如果房价继续下跌，即使温和，选择长期抵押贷款的置业者也面临问题。专家称，业主将花费数年时间才能把40年期抵押贷款的本金有效减小。这意味着，一些业主拥有的是几乎没有资产净值的家园。如果房产价值下降另一个5%，他们可能会发现他们已经资不抵债。如果出现这种情况，他们会觉得被套牢而无法出售。但现在，很多人并没有意思到他们已经被困在沉重的市场上。 **住房负担能力已极度恶化 自由党国会议员加思-特纳（Garth Turner）说，把这些现象聚合在一起就可以看出，加拿大房屋市场的前景是严峻的。“如果你想看看我们两年后的状况，看一看南方的美国，”特纳说，他在最新著作《大傻瓜》（Greater Fool）中预测，加拿大市场将非常低迷。 在每个人的潜意识里没有言及的巨大担忧是1980年代末房价的崩溃以及之后泡沫的破灭。当然那是一个比今天更丑陋的市场。与全国房价一年上涨25% 相比，这次的上涨幅度是10%。此外，当调整通货膨胀因素后，价格并没有如此之高。在多伦多，房屋市场的平均价在1989年达到27.5万元的高峰，而在今年7月，城市的平均房价为37.1万元。当时，加拿大中央银行提高利率高达14%以打击通胀，最终，在几个月内许多房屋贬值一半以上。 现如今，利率相对较低，并预期不会大幅上升，这对于住房市场似乎是积极的因素。但美林证券经济学家大卫-沃尔夫认为未必如此。充分理解前因后果，有助于理解住房负担能力的概念。简单来说，“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index）来表示典型的住宅市场上，房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重。当假设的家庭能够负担得起今天的平均房价，市场被认为是正确估价。但是，现在的住房负担能力已经恶化到1990年代初以来从未有过的水平。 当房地产市场失控时，只有四种调控手段将它拉回正轨：降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆房价下降。如在1980年代初，通货膨胀有效地削弱了房价，使市场重新平衡。在1990年代初则是降低利率。 现在的问题是，沃尔夫说，利率已经接近谷底，通货膨胀率一直在控制之中，日益恶化的经济意味着收入增长将是有限的。这使得只有一种选择：房价下跌。 “即使市场没有被非常的高估，价格也很可能下降，在正常情况下，市场繁荣促成的房屋升值都将回落甚至于低于之前的水平。”沃尔夫说，这种衰退可能不完全与过去一样，但这并不意味着痛苦就少。 **房地产奇人桑德森拥多套房屋 阿尔伯塔省的史蒂夫-桑德森（Steve Throndson）可以说一个令人称奇的人物。四年前，他还是一名为油砂矿工作的卡车司机，住在该省麦克莫里堡（Fort McMurray）一个19万元的拖车式房屋中。今天，在阿尔伯塔房地产市场高涨中，32岁的桑德森在埃德蒙顿、卡尔加里和麦克莫里堡分别拥有至少20多套公寓和住宅，包括他原来的拖车式房屋，现在已值50万元。 他怎么积累了这么多，这么快？麦克琳杂志认为，是因为杠杆作用。通过对一个财产大量举债，他能够买下一个。桑德森不会说他实际上负债多少，但他说通常借用物业价值的75%至100%间，始终有足够的租金收入来支付抵押付款。这是一个战略，在上升的市场中行之有效。 但是，即使是最老练的的房地产大亨也发现，任何严重的衰退可能会导致如此精致的建筑会像纸牌做的房子一样倒塌。即便如此，桑德森目前正在一个新市场的分支上：丧失赎取权之前，他与合作伙伴一起从抵押贷款有可能违约的业主手中购买房屋。每个月，他看见大约180个新的案例。只是，不要对桑德森说他是一个房地产投机者。“我一点也不是房地产投机者，”他说。“我认为自己是一个投资者。我研究基本面，我知道从长远来看，房地产价格会上升，因为阿尔伯塔省的经济基本面是如此。” 桑德森在自己的网站（AlbertaInvestmentPro.com）上声称，他是一个投资者，愿意帮助人们在房地产市场一同发财致富。他说，自己放弃每年高达13万的工作，并后悔入这一行比较晚。桑德森已在房地产市场摸爬滚打3年有余。 **房地产是投资还是投机？ 如果有一件事放心，就是许多专家发现，对于这个最新一轮的高涨，它的存在似乎并没有超越过去的泡沫。例如，在温哥华，由于沉重的土地转让税，公寓的频繁转手已经消除，而房地产界人士表示，多伦多一系列的公寓大楼的兴建仅仅是满足城市生活新的需求。 但是，投机真的消失了吗？或只是改变了形式？严格的数字很难得到，但专家说，即使是十年之前，人们通常会在同一住宅生活8到10年。今天，年轻的首次置业人士把抢购倒卖看得很平常，他们通常抢购一套公寓，然后在两年后倒卖，并升级到更大的空间。 正如认真的的财务顾问所指出的，因价格上涨，购买房屋两年就转手纯粹是做投机买卖，这意味着一个重要的心态转变，即将房地产视同股票。通常，房屋业主评估他们的需求，愿望和资金，并作出长期决定，以决定他们想在何处生活，他们都支付多少。而投资者则作出预测的资产价值，利息和转售价格，所有这些都是内在的风险。当市场红火时，差别比较模糊，但如果市场迅速失控，投机者则会没有感情地抛售物业。 美国严峻的现状像乌云一样继续威胁加拿大。也难怪，比以往任何时候，房地产无疑是加拿大的家庭经济中更重要的支柱。一方面，与过去几十年任何时间相比，越来越多的人拥有自己的财产。据加拿大统计局最近的一份报告，2006年，68%的加拿大家庭拥有自己的住宅，这是1971年以来的最高水平。自那时以来，随着一年多惊人的房屋销售，这个数字甚至将上升更高。房地产价值超过2.2万亿元，或加拿大家庭总资产的37%，十年前，这个数字是30%。 **“财富效应”可逆向运转 加拿大人还极度依赖于他们的房屋去给他们的生活方式提供资金，他们用自己的房屋去抵押借贷。截至2007年，估计加拿大人有1530亿元未清偿债务，据加拿大央行，这个数据在2001年只是470亿元。这笔钱用于支付家庭装修，平面电视，家庭度假和第二个物业。 由于房地产升值不劳而获，加拿大人顿感富足。但问题是，所谓的“财富效应”也可以反过来运转。它可以对整体经济产生破坏性影响，拖累那些甚至从来没有签署过按揭贷款的人。 加拿大咨议局10月17日发表的调查报告指出，股票市场的低迷，加上全球性金融危机阴影的影响，使得加拿大人的情绪陷入了低谷。加人的消费信心指数处于26年来的最低水平。经济学家认为在未来的一年里加国家庭生活开支将会缩减。 一个潜在的问题是加拿大强劲的就业市场，常常被引证作为房价不会下降的一个理由。按照美林证券经济学家大卫-沃尔夫的说法，大约有7.2%的加拿大劳动力目前是在建造业，是至今最高的。这其实令人担忧，因为许多建筑工作都与房屋建造业本身密切相关。 根据预测机构环球通视（Global Insight）的经济学家戴尔-奥尔（Dale Orr）所言，几年来，新房的兴建已远远超出人们的需求，并导致供过于求。房屋开工已徘徊在每年22万至23万间。然而，奥尔说，根据加拿大的人口统计，住房开工应在17万左右是恰当的。如果建设低于这个水平，其结果可能是大规模裁员。 疲软的住房市场将会令房主感觉穷困，它也威胁并伤害到更为广泛的经济领域，反之亦然，形成恶性循环。 **关注华尔街避免形影相随 加拿大人需要关注华尔街尸横遍野的惨象，去了解房价严重下降的蔓延速度有多快，以及毁灭性的结果将会怎样。什么原因使美国的一些房主挣扎，令他们支付的次级抵押贷款迅速演化成为一个危机，导致具悠久历史的如美林、贝尔斯登被收购，以及雷曼兄弟破产。诚然，加国的银行看起来较美国的同行坚实可靠。但是，随着全球信贷紧缩，银行预计将收紧他们的钱袋，而且可能扼杀加拿大的住房市场以及更广泛的冲击经济。 有关美国救市的消息近来不绝于耳。美国《华尔街日报》10月23日报道说，美国政府将提出一个约四百亿美元的“救屋”计划，以助阻止房屋因业者付不起按揭贷款而遭查封拍卖。这是布什政府正在考虑的一系列旨在拔除金融危机祸根的构想之一。 加拿大《国家邮报》(National Post)近日刊登一篇题为“救市标志着卡尔-马克思的回归”的文章指出，马克思160年前的国有化措施，看起来似乎可以作为那些主张和支持救助华尔街的人的重要动力。文章说，“通过拥有国家资本和独享垄断权的国家银行，把信贷集中在国家手里。”这是马克思在1848年发表的《共产党宣言》中提出的10项措施之五。假如马克思今天死而复生，可能会高兴地发现，西方多数的经济学家和金融评论家，其中包括许多赞成自由市场的人，都已经同意他的观点。 美国花费巨资拯救金融业，令加拿大人更加焦虑。在里贾纳，房屋开工率上个月被削减了一半；在多伦多和卡尔加里，提议的公寓项目也被束之高阁；在温哥华，一个公寓的开发提供补贴买方按揭付款两年，以填充未售出的单位。即使是那些最近的行动也正在失去信心，虽然价格仍然可以维持下去。 “房地产经纪人是相当乐观的一群人，但当销售下降到这种规模，就无法让人感觉良好，”北温哥华一位房地产经纪人保罗-伯尼施（Paul Boenisch）说，伯尼施一直研究追踪大温哥华地区的房屋市场。“房屋市场将要崩溃？我不知道。价格要下滑？我不知道。但是，如果较高的库存盘量和疲软的销售这种趋势保持不变，必然是价格的变动。” 如果房地产市场是经济的一个晴雨表，迹象表明现在是该采取措施，以躲避即将来临的风暴的时候了。（捷克佳编译）
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回复: 回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的看法回复: 回顾2008各大主流媒体对加拿大房产市场的论调加拿大楼市独善其身 领秀北美http://bj.house.sina.com.cn 2008年07月04日10:46 第一财经日报 蔡臻欣/文 在全球次贷危机泥潭中苦苦挣扎的美国房地产价格大幅跳水，从最高峰回落30%~60%不等，至今尚未有结束疲软局面的迹象。相形之下，毗邻美国的加拿大房地产市场至今仍可用盛况不减来形容，成交价格依旧持续攀升，次贷危机对其影响看上去微乎其微。 日前加拿大地产协会(CREA)发布的最新统计报告显示，由于大量放盘房屋涌入市场，促使5月份重售房屋(二手房)挂牌数量连续第二个月创出历史新高，并比4月增加2.2%，达到54029套。同时CREA针对全国25个主要市场的月报统计显示，5月份全国重售房的平均房价继续上升1.1%，达到337071加元。此前加拿大TD道明银行的研究报告指出，2002至2007年间全国房价平均每年上涨10%，而历史性平均涨幅只是每年4.5%，亦即近年来的涨幅是平均持续涨幅的2倍有余。 一边是风声鹤唳的美国房地产市场，一边却是依旧莺歌燕舞的加拿大房地产市场。同处北美的两大经济体在房地产业方面的表现却截然不同。 加拿大也有宏观调控 中国人民大学经济学博士、加拿大天合地产经纪公司(REAL ONE)首席经济学家兼市场分析师徐华飞接受《第一财经日报》专访时认为，加拿大房地产市场的价格形成机制主要是由自由市场的价格形成机制和政府宏观政策调控综合作用的结果。 “目前的市场价格主要是由市场经济中的供求关系决定的，但政府的宏观控制政策诸如央行基准利率与贷款政策、投资与经济发展、新增就业人数与失业率、消费者价格指数与消费者信心、物价上涨与通货膨胀率等主要宏观调控指标起到推波助澜的作用。而加拿大房地产市场的未来趋势，将取决于加拿大经济状况，包括很多影响因素，如美国经济疲软与回升乏力，美国次级房贷危机所引发的全球金融动荡，信贷成本加大加剧全球经济下挫，受困美国经济和全球经济的影响，加拿大经济发展趋缓；加元升值，出口受阻，严重打击加国制造业；一些行业如金融和航空运输业绩下滑，导致失业率上升；加之石油和能源价格飙升，食品和日用消费品价格上扬，通货膨胀压力激增，消费者信心指数下降。” 徐华飞强调，在经济发展趋缓和通货膨胀双重作用下，加拿大房地产市场连年火爆的局面实际上已经风光不再，初露调整端倪。今年上半年的一个显著特征，就是成交量下降，价格涨幅不断减小，因此未来市场逐渐回归理性、价格调 (论坛 像册 户型 样板间 视频)整亦大势所趋。 “例如6月份前两周，大多伦多地区(GTA)房地产重售市场成交量持续大幅下降，价格虽不断上涨但涨幅进一步回落的情势，应当是大多伦多地区房地产市场调整的重要信号。此前5月大多伦多地区房产价格上涨了4%，但成交量下降16%。多伦多市房产价格则上涨了3%，成交量却下降了19%。我曾极力反对多伦多市当局开征新的土地转让税，目前看来相关的长期负面效应明显加剧，使得多伦多市房地产重售市场隐忧重重。” 加拿大不存在次贷 美加楼市不具可比性 全北美最大的房地产中介公司Remax资深房地产经纪人姚必全昨日在接受《第一财经日报》专访时表示，谈到美国和加拿大房地产市场的比较，不可避免地要谈到纽约华尔街(Wall Street)和多伦多的碑街(Bay Street)。“前者是美国乃至全世界的金融中心，后者是加拿大的金融中心。我个人一直在业余时间从事北美股票的投资和交易，包括股票以及衍生品指数期权的交易，所以对于这个市场十分熟悉。房地产是一种非常特殊的交易商品，总体来说，多伦多的房地产价格从1996年的低谷以来已经连续上涨了11年，每年的平均涨幅都不大，基本都是个位数的增长，1996年多伦多独立屋(即所谓的独立别墅)的价格平均为19.8万加元，2007年为37.6万加元，2008年已经过去半年，6月份的平均价格官方统计数据还没有出来，我个人估计在40万加元左右，累计涨幅对比1996年已经翻倍。” “多伦多的房价虽然历经11年的上涨，但是由于不存在次级贷款的问题，所以与美国是完全两个不同的市场，没有什么可比性。唯一可比的恐怕就是前面提到的纽约了。加拿大毕竟还是一个移民国家，每年30万左右的移民，一半左右进入多伦多，这个数字又是美国即使纽约也无法比拟的。相比纽约的房价，即使是芝加哥的房价，多伦多的也不高。譬如曼哈顿的高档楼盘价格已经在3000美元/平方英尺(一平方米约合10.7639平方英尺)以上，多伦多的楼价即使市中心第一标价的Trump大楼的价格也不能望其项背。” 徐华飞博士则认为，同处在北美地区，但加拿大房地产市场与美国房地产市场有相当大的不同。“首先，加拿大经济不同于美国经济。美国经济是全球扩张型的，以资本全球化推动市场全球化，受全球经济影响较大；而加拿大经济是资源依赖型的，经济基础比较稳固。由于失业率低，家庭收入稳定且净资产额高，支付能力强，消费者信心足，购买力较强，房地产需求相对旺盛。” “第二，加拿大金融体系和金融政策相对保守稳健。房地产贷款市场金融创新能力弱，远远落后美国，不存在次级按揭贷款市场金融风险危机。加拿大人不像美国人那样依靠高风险融资方式买房，次贷比例很低；大量来到加拿大的移民则更加稳健，首付款比例高，偿还能力强，取消抵押品赎回率很低。第三，加拿大，特别是大多伦多地区房市依然稳健，供需相对平衡，购销两旺持续12年；西部区由于油砂等能源资源开发，带动西部经济发展强劲，前几年房地产市场更加火爆。最后，加拿大大型金融机构债务状况良好。因此，购房者不必担心是否申请到按揭贷款，短期内亦不必过多担心贷款利率上涨，合格的贷款人能够负担较多的首付款(如超过20%)，银行还将可能以优惠的利率批准按揭贷款。” 姚必全从其切身经历体察加拿大房产市场的微妙变化：“今年几个月多伦多的房屋成交量和去年同期比降幅较大，但是平均价格仍然没有下降，涨幅趋缓，不过这也给投资者带来更好的入场机会。因为以前加拿大房产市场基本上是一个卖方市场，好一点的房子经常是多个offer(竞价)然后高出卖方要价很多成交。现在基本可以说进入了一个买方市场，买家有更大的主动权，有点经验的房地产经纪人都可以比较容易地为自己的客户谈到低点的成交价格。我在上个月为客户购买的一套房子要价110万加元，最后经过艰难的谈判谈到98万加元成交，创下了该地区的最大砍价幅度纪录。这个如果放在去年几乎是不可能的事情(mission impossible)，但是现在确实是对买家非常有利的时候。”
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回复: 回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的看法回复: 回顾2008各大主流媒体对加拿大房产市场的论调日前，丰业银行(Nova Scotia)资深经济师沃伦(Adrienne Warren)在房地产年度展望会上表示，2009年加拿大全国房屋销售量和房价将继续滑坡，现存房屋销售量将比08年下降15%至20%，平均房屋转售价格将下降10%。去年，加拿大平均房价下滑1%，标志着2002年至2007年房价持续年涨10%的繁荣时期的结束。2009年1月份，全国平均房价比去年同期大幅下降11%。沃伦称，加拿大今年房价跌幅最大的是温哥华、萨德伯里(Sudbury)和卡尔加里(Calgary)，因为这些城市房屋供求关系最不平衡。另外，联邦政府最近施行的房屋装修免税政策将刺激2009年房屋装修业的发展，但是，现存房屋销售量和房价的下滑很可能会压低房屋业主在装修上的支出。2008年，加拿大房屋装修支出年涨幅减至4%，而过去几年来一直都是8%左右。沃伦指出，过去几年房价不断攀升，中等收入的消费者越来越难承担，至2007年末加拿大房市的繁荣终于开始显现出弱化的趋势。另外，北美洲经济的大幅滑坡更是加快了加拿大房市下滑的速度。丰业银行首席经济师Warren Jestin称，北美洲经济复苏的要素则是美国房价的稳定。Jestin指出，如今很多美国人买得起房子，但是推迟了，因为他们觉得目前时机还不成熟。还有一个原因是，前几年房产市场繁荣时期一些人为买房已经欠下了大量房贷，如今根本没能力再贷款买房。最后，美国房屋供应过量，将需要长时间来调整。Jestin称，加拿大今年房贷利率可能会继续下降，但是2010年可能将升高。而加拿大银行系统最为稳固，借贷标准高，所以加拿大眼下的经济仍比大部分发展中和发达国家要好得多。
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回复: 回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的看法加国房市异常艰难狂降15% 房屋交易量房价齐挫www.sinonet.org 2008-12-04多伦多信息港[复制链接]字体：大 中 小加拿大瑞满(ReMax)地产公司最新报告，该年加拿大房屋交易量仅约有4.4万单元，将比07年高峰年狂降15%；房价保持在30万元左右，比07年高峰年降3%。预计，至2009年末，房屋销售量应与08年相似，但平均房价会再跌2%，至29.3万元。瑞满执行总裁普司勒(Michael Polzler)表示，由于金融市场的不断挥发以及经济萧条危机，09年房产市场将异常艰难，消费者信心恢复前不会有所修复。预计，2009年加拿大主要房产市场走势均匀，其中11处持平或超过08年销售量，11处走低。单元销售量最高的是萨斯卡通(Saskatoon)，将攀升3%。2009年加拿大住宅房价将保持不变，圣约翰斯(St. John's)、蒙特利尔(Montreal)、金斯顿(Kingston)、伦敦(London)、温尼伯(Wennipeg)、萨斯卡通以及里贾纳(Regina)平均房价将稍有增长。
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回复: 回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的看法大家都看看，两种不同的论调，4年后的今天，回顾一下挺有意思。
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回复: 回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的看法没有意思。历史相似，但并不相同。
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回复: 回顾2008各大主流媒体和专家对加拿大房产市场的看法明白了，意思就是美国房价还要继续暴跌，加拿大的还要暴涨 准备好加币去拯救水深火热的美帝民众。
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