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在加拿大
关于买房的小提示[FONT=宋体]关于买房给大家分享一下[/FONT]candyman[FONT=宋体]总结出来的一点小技巧，或许不够全面，还望各位贴友海函：[/FONT][FONT=宋体]一：准备阶段[/FONT][FONT=宋体]根据自身的情况，弄清自己对房产的需求，比如面积、房屋价值以及将来预期价值，大小环境、公共设施、绿化、通风、采光、物业管理水平，房屋高度、价位、周边环境，位置，学区，治安，邻居等，心中有有个大体的概念，可以到各大论坛网站先初步了解。[/FONT] 1.[FONT=宋体]是预算，首先取决于家庭的存款情况，可以首付多少，经济状况还决定了房子的基本位置是市中心还是周边城市。[/FONT]2.[FONT=宋体]是家庭工资收入，你的收入决定了你今后还款的能力。[/FONT]3.[FONT=宋体]是看位置，这个又和买房者的工作稳定与否，工作单位，家庭情况有关系，比如考虑孩子上学，几口人住，工作地点等。另外，没有车，就要考虑交通位置了。既然已经生活在加拿大，并不一定要华人扎堆而居，实际上，多元化的一些居住区会更好一些，也更容易升值一些。[/FONT]4.[FONT=宋体]是看房屋的新旧，实际上，现在有的买房者也已经不是很看重这个因素，因为如果是市中心的房子，年龄都已经不小。而且有的房子年龄大，由于保养得好[/FONT],[FONT=宋体]它的质量也还很好。所以有的时候不能光看房屋的新旧，要结合各种因素来判断。[/FONT]5.[FONT=宋体]是要考虑房屋的用途，是自住为主，还是出租为主。如果这个问题不考虑好的话，将来对房屋的满意程度也会打折扣的。[/FONT]6.[FONT=宋体]是在房型的选择上，一是[/FONT]HOUSE[FONT=宋体]，升值潜力最大，不利的是初期投资多，管理比较费功夫和时间。二是[/FONT]CONDO[FONT=宋体]，比较适合年轻人、小家庭等这些生活节奏比较快的，还有老人，因为不要花时间去打理，比较省心。三是[/FONT]TOWNHOUSE,[FONT=宋体]价格比较优惠，正好落在新移民买房多半选择[/FONT]40[FONT=宋体]万元的这个价格之内。[/FONT]7.[FONT=宋体]用途，在买房前必须要考虑清楚房屋的用途是租房还是自住。如果是出租，对环境的选择就主要是考虑热点地区、交通方便、有校区与否等，以方便出租，如果自住的话，主要考虑安全、环境更优雅这些个因素。[/FONT] [FONT=宋体]二，买房租房二者比较[/FONT] [FONT=宋体]有的说买房好，有的说租房合算。如果有一些现金，目前工作还比较稳定的话，建议还是买一个房屋。[/FONT][FONT=宋体]一是生活质量不一样了：一个家庭租房，多数人是住在地库里，条件自然有限；到自己买房子一定住在最好的楼层[/FONT][FONT=宋体]二是数据显示买房更合算些：目前在密市中心地带，[/FONT]25[FONT=宋体]万元的[/FONT]TOWNHOUSE[FONT=宋体]租金为[/FONT]1400[FONT=宋体]元；除掉地税、贷款和保险，还是有剩余的。[/FONT][FONT=宋体]三是从升值潜力来看，在稳定的房屋价格上升走势上，买房是一定优于租房的行为。当然如果过热，短期内涨幅很大，那必定会导致房价下探，整个市场出现调节。[/FONT][FONT=宋体]四是买房会带给自己一家人稳定的感觉[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT] [FONT=宋体]三：房产经纪[/FONT][FONT=宋体]首先，你找的经纪人最好是全职的，只有全职的经纪人才有更多的时间为你的房产着想，才有时间在你需要的时候赶到你的身边。实际上，在地产业，有的地产公司里面的兼职经纪人会占到全部经纪人的[/FONT]1/3[FONT=宋体]。[/FONT][FONT=宋体]第二，你要仔细地和经纪人进行有效地沟通。一个有效的沟通是指经纪人仔细倾听你的需求，并能根据你的需求提出更加有用的指导。[/FONT][FONT=宋体]第三，是应该找一个对你有意向的地区更为熟悉的经纪人。对你要求的地区熟悉的经纪人往往能更加实际的根据要求列出最适合你的房屋信息。[/FONT][FONT=宋体]第四，这个经纪必须要足够耐心，也就是说越“傻瓜”越听话越好，其实也就是所谓的真诚实在，职业道德，责任心。他爱房产事业，也就自然更爱他的服务态度尤其是他的客户[/FONT][FONT=宋体]四：办理流程以及相关事项。[/FONT][FONT=宋体]加拿大售卖的二手房，百分之九十几都会在地产协会上登记挂牌，上面有房屋的照片和详细的参数以及描述。经纪人能查到这个房屋目前是第几手的屋主，此前历任屋主的买入价，房屋何时挂牌，房屋的销售状态，房屋的最后成交价，房屋的坐落方向等[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT]1.[FONT=宋体]如果你看中了一套房，经纪人就会帮你准备合同，这份合同上的条款是齐全的，你会把你的出价写上，比如，这套房子，房东的叫价是[/FONT]60[FONT=宋体]，你觉得不值那么多，就开个比较低的价格，比如[/FONT]56[FONT=宋体]，标在合同上，然后把这个合同发给经纪，经纪就会拿去给房东看，如果房东同意，就在这个合同上签字，那这个合同就生效了。如果房东不同意，他写个回盘，比如[/FONT]58[FONT=宋体]，写在这个合同上，把你的数划掉，回给你，这时如果你不签字，这个合同就废了。如果你同意，就在上面签字，这个房子就[/FONT]58[FONT=宋体]成交了。如果不止一个下家买这个房子，那就要抢单了，卖方经纪会组织一次投标会，集中下单比价。[/FONT]2.[FONT=宋体]除了价格还有两个条款影响成交，是每个合同都有的贷款条款和验房条款，贷款条款保护买房，他约定，如果你这个合同签订成立以后，如果你向银行申请贷款失败，你就能取消这个合同，前面的定金就要如数还给你。验房条款就是签了合同，交了定金，你在几天内请验房师进行验房，他会出一份验房报告，如果这个房子有问题或者哪里不好，你就可以取消这份合同，定金全部返还，或者，你出一份修改条款，要求房东修补或者降价。另外，检查房子要注意以下这些项目：房屋结构、水、电、气、电器设备、房屋照明系统、通风取暖设备（冷气系统）、下水道系统、门窗、房顶、外墙、地面（地板）、地下室（地库）、后院、围墙（栅栏）、车库、家俱等等。[/FONT]3.[FONT=宋体]一旦和房东签订好合同，买家需要在[/FONT]24[FONT=宋体]个小时内，支付总价的百分之五作为定金，你需要在[/FONT]3[FONT=宋体]个工作日内请验房师验房，在[/FONT]5[FONT=宋体]个工作日内向银行提交买房合同申请贷款。在接下来就是房屋买卖的律师了，把买房合同复印给他们，把律师行的联系信息给贷款银行，他们之间会进行沟通，律师行会去做产权调查，帮你完成房地产过户登记，完成公用事业转户（需要你电话确认），最后会让你去律师楼签字，然后接受房东钥匙，就能入住了。在接受日之前，最好找保险公司买下房屋保险，这样最起码能给你一个保障！[/FONT]
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[FONT=宋体]一直生活在安大略省多伦多市，对这座城市可以说非常熟悉。 前天看到一位来多伦多半年的新移民些的关于买房的帖子，看完有说不出的感觉，里面有些观点是值得参考的，有些就有失偏颇，传达的信息不是很客观，所以想写写自己的多次买房经验，希望能给大家更多的参考。 关于房子新旧 我首次买房是过来不到两年的时候，那时什么买房知识也没有，由于买得早，身边买过房的移民也就一两家，也没有经验提供给我，我听朋友的介绍找了位台湾大姐经纪. 她态度很好很温暖，只可惜在选房上，没给我提供什么有用的经验。 怎么说呢？首先她问过我的倾向和预算，预算可选范围还是很宽的。当时我跟很多年轻人一样，喜欢新房子，越新越好，却忽略的社区所在和周边环境这些影响房价的关键因素。 这一点，在多伦多买房，可以说是个错误的方向，让我直接放过了很多好社区好学区升值潜力很大的旧房子，我的台湾大姐经纪并未给我任何这方面的指引，反而说，自住房屋，以自己喜欢舒服为条件，是否升值并不重要。 五年后我回头想想，这话让我直接昏倒。我们小老百姓买房，其实是这辈子最大的一种让资产保值，甚至升值的投资，等有孩子了，孩子长大换房，老了退休了卖房，你的房子升值得快，卖价高，等于你手里有更多的钱，这么简单的道理，当时我傻我不懂，后来卖房子卖不出价钱的时候我懂了。而有些移民至今仍然不懂，仍然认为自住房升值不升值无所谓。 结论： [/FONT][FONT=宋体]不要太介意房子本身的新旧条件，多伦多的房子足够结实，主体结构五六十年没问题，有的能撑100来年呢！二十年的房子还正当年，只要房子地点好，所在社区好，学区好，地够大，就是破房子也比偏远地带的新房子保值。所以一般的旧房子你只要做做装修，换换配件什么的，住起来同样舒服，而房子的价值也提升了。 近几年多伦多市区范围内的新房很少了，有些翻盖的新房价格则很高，有些预算有限却又喜欢新房的朋友就跑到很偏远的区买了新房(单程开车30分钟左右)，不到两年就后悔了，我有两家朋友都是不到两年就换房搬了回来。当然不是所有远的地区都不好，大多地区西边有个小镇oakville，由于学校好，环境好(靠湖)，人员结构好(收入较高，治安好)，很多人喜欢买在那里，但是，那里的房子价格也不低。 这么说吧，多伦多市区的一个好区内，就是一块地(极烂的破房)的价格，都能达到偏远地区同样大小地+全新房的价格的三倍。 p.s， 大麻屋也是可以买卖的，但要公开说明是大麻屋，物价会比同区正常房子便宜很多，假如隐瞒不报，被发现了经纪要被罚很多钱。大麻屋因为长期在地下室种大量植物，很潮，会影响房屋的质量。[/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体] 地[/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体] 那位提供买房经验的新移民朋友，在这一点有点小偏差。加拿大的地税叫property tax，严格来讲是叫财产税，市镇府根据房屋评估价值来收取的。这个价值评估跟各方面都有关，地的大小，房屋的新旧，房屋的面积，所在区的房屋平均价格，地下室是否已经完成装修等等，并非只跟面积相关。如果你觉得政府对你的房子估价高了，你可以申请重新评估，一般重新评估会少降一些，但政府会提醒你，重新评估也有可能比现在的估价高，希望你郑重考虑。(此举大概是避免大家没事就要求重新评估，增加工作量) 学区、校区及社区[/FONT][FONT=宋体]我第二次买房是06年，第一次买的那房也就卖了，五年过去了，基本原价卖出，还不如放银行了，别忘了我还要每月还贷，也就是说，我这五年每月要倒找钱给银行。而有的房子这五年间已经涨了10%，选对房子真的很重要。 简单点说吧，我吃了个亏之后，自己开始搜集房地产相关信息了，又换了个经纪，他给我讲了很多选房要素，我这才知道自己吃亏在哪里。年轻时觉得自己没孩子，找什么好学区好地区阿，没用，离工作公司近才实惠，可以多睡二十分钟阿。 没错，这个经纪是大陆人，很实在，他不讳言当时刚拿到经纪牌没多久，但他说，我会比很多老牌大牌经纪更诚恳，更认真去满足你的需求，说白了，就是我会替你考虑，因为我更加在乎我的口碑。他也的确做到了。房子缺点比较大的，他直接建议我不要买，买了可能会有什么后果，这点我觉得确实不容易做到。我第一个经纪就是客户说什么她就照做，根本没有想到保护客户的投资，来题些建议。 像那位新移民朋友提到的，“在看房前会提前查询这个房子周边的环境，在去看房路上她就告诉你了是否临铁路或马路主路，旁边有无政府廉租屋等等；如果你着急买房子，她也会劝你最好多看几套，以免后悔，而且每一套房子的好坏和缺陷她都帮助你分析；如果你决定下OFFER，因为好房子看房的人都会觉得好，所以有时会抢OFFER，她会帮助你分析如何去报价——合理的报价，而不是越高越好” 老实说，这些都是一个专业经纪应该为客户做的，至少我的这个国人经纪，每次看房都是这样做的，无一例外。由于我家还要为小孩上学做准备，我的经纪每次还要帮我查好附近学校排名，社区人口构成，邻居大概是什么人，做很多准备功课，我确实很感激。 那几年房子已经开始有抢手的苗头了，看中了好几套都是考虑两天后再去就卖掉了，我不免有点急，我经纪看出来了，就在看房前给我分析好最近同区同类房子的价格比对，假如对方开价合理，他也不讳言告诉我划算，让我考虑抓住时机，事实证明他判断准确，我买的房子和两年后跟他买的第二套房，都是那个区里同期最便宜的。我的一位好朋友，因为犹豫，错过几个喜欢的房子，两年后那个区的房子已经涨得买不到了。所以，不管建议你买还是不买，我觉得一个能提供好的建议的经纪才是好经纪。并非一味告诉你“不急不急慢慢看”的经纪才是好的。 还有一点新移民朋友一定要注意，别急着跟自己找到的第一个经纪签约。 很多新移民落地就被各种途径认识的经纪拉着签了约，签了半年内或者九个月就得跟他买房，对他服务不满意也不能换人，知道合约结束或者解约。 碰上个负责的还行，但是很遗憾，通常这种通过移民公司介绍等途径找的经纪都不太负责，基本属于那位新移民朋友遇到的第一位那种。随便拉你看看就劝你买。很影响国人经纪的口碑。 我最近就听说有新移民被经纪连蒙带哄签了约就不怎么管了的事情，所以除了政府机构，新移民签字要留心。关于房屋翻新[/FONT][FONT=宋体]买了旧房，不免要做些修修补补什么的，家里若有handyman，小来小去的就去home depot / rona这些大型材料工具零售商买了自己装上，刷刷涂料什么的自己也可以做做。大点的工程，装厕所阿装磁砖啊地板阿，可以找专门的施工人员做，也很容易，几天搞定。投资比较大的翻新是屋顶阿窗户阿这些，必须要找专门干这个的公司，要上万块，所以不想大搞的话，买房之前一定要留意看看屋顶，窗这些前屋主是什么时候换过的，屋内的电器有多新，要不要换等等。其他小的东西没必要太介意，别因为纠结于小毛病而放弃一个好的deal. 我家由于老爹比较能折腾，最近彻底地翻盖了一个hosue， 所以从设计到跟政府申请图纸审批、拿许可，到建筑的各项各项，都亲自走了一遍，所以对流程和价格都属熟了，自己做，比从建筑商手里拿他做好的新房，质量更可靠，材料更高级，造价就别说了，没有可比性，呵呵。现在统一做好的新房，质量确实不如以前的房子，尤其是以前私人建造的房子，无论从结构、材料选择， 都优于新房。 毫无悬念地，第三个房子也是跟这位经纪买的了，不过第三套是国内亲戚要买的，要买好房子，我帮忙选。咱没买过豪宅责任重大啊！ 然后就是一顿密集看房，左看右看前看后看，把多伦多市几个好区逛了好多遍，我都有点看烦了，最终选了个建筑商自建自住了二十年的房子，结构空间非常合理实用，两套独立制暖系统，材料上等，大理石地砖啊啊神马的，洁具是德国牌子，他家连窗帘都是真丝的，汗……汇报给亲戚，亲戚非常满意。我也很欣慰他没追着我要帮他买新房子，要知道在闹中取静的市区选新的豪宅还真不好找，偏远的北边还好找些。 好在豪宅的客户群不多，不像几十万的房子，要买的人多，出来一个好房子就要抢offer，需要当机立断做决定。这样就可以和卖家好好商谈，谈出一个自己满意的价格，不过也不能太狠了，有的鬼佬卖家很倔的，他觉得你出的价不可理喻，还不搭理你了。关于贷款 新移民刚来，还没有工作的时候，要买房，首付款超过30%，就有银行愿意贷款给你。不过最近加过银行有收紧贷款的政策，有些要求首付50%，有些要求30%外加其他的条件，不同银行要求略有不同，需要分别谈。 如果运气好， 迅速找到工作，就好些了，出张收入证明，银行会根据你的收入来评估贷款额，最高25年返还。 还款上还有很多细节的不同， 比如，是否允许提前还款，是否允许每月双倍还款，提前还清的罚金等等。谈条件的时候要注意细节，找可靠的代理，或者与银行直接谈，有些代理在这些条款方面会比较宽松。 这方面我接触过的有三家银行， CIBC给我的条件相对比较好。 买房条件 买房下offer时，很多人喜欢加点条件，来保证自己有退路。常见的条件就是贷款条件，银行贷得下来款，这房我就买；贷不下来，对不起，买不了了。还有的常见条件是验屋，找个专业验屋师或者任何你信得过的人去验，如果验出房屋条件有很大的没讲明的毛病，可以不买。 但是要注意，假如房子很好，喜欢的人就多， 想下offer去买的就多，假如买主加的条件多，卖主就会优先考虑同等价格(或略低)但没有条件的，因为没有条件的保证可以成交，而有条件的买家offer则有后悔不买的可能性，白折腾一回。所以假如你特别喜欢一房子，就要谨慎加条件了。 多伦多房市特别热的前两年，大部分买家都无条件下offer了。 所以买房还要审时度势，看看现在的市场，看看周边的人最近都怎么做的，别想当然地把自己朋友若干年前买房的经验拿出来套在自己的offer上，那样的话，卖主多半以为你来忽悠他的，根本不考虑你的offer[/FONT]
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2010年2月NB申请，5月邀请函，6月商考签证，10月1日面试，2011年2月递料，2011年12月提名，2012年2月FN，3月IP, 2013年6月6日ME,6月17日体检, 6月21日MER 8月30日PL 11月25日DM,11月28日毕业, 14年2月13日登陆！回复: 买房经验好贴，想买房的同学们应该参考一下。
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警惕买房范的常规错误[FONT=宋体]Candyman[/FONT][FONT=宋体]提醒购房者警惕常犯的错误[/FONT][FONT=宋体]（还请各位贴友多多指教）[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]1. [/FONT][FONT=宋体]没有做好选房前的调研准备工作。[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]根据自己的具体情况需求选好购房区域，并对所选区域的社区，校区，地税以及有无特别限制等方面情况做好调究。房子所在的区以及区内所处的具体位置是首先也是最为重要的考虑因素。2.[/FONT][FONT=宋体]房子价格超过预算[/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体] 有些购房者会看重大大超过自己预算的房子，这往往导致购房计划失败，或者降低自己的生活质量。[/FONT][FONT=宋体]3. [/FONT][FONT=宋体]太过注重房子的投资目的。[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]你是在为你和你的家人挑选一个舒适的住所，而不是每时每刻都在观察和预测市场，因为我们不是经济观察员。当然二者并不矛盾，只是别把重点搞错。[/FONT][FONT=宋体]4[/FONT][FONT=黑体].[/FONT][FONT=宋体]被装饰花哨的外面所迷惑[/FONT][FONT=黑体] 不要[/FONT][FONT=宋体]被漂亮的外观吸引而忽略了内外部结构。并不是说外观不用考虑，而是外部结构和房间布局更为重要。5. 没有根据自己家庭的需要选房。[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]认真分析自家的情况，列出选房时哪些是必须要有的，哪些是最好要有的。选择一个能尽量满足你需要的房子。而不是一味地追求完美。6. 没有做好房屋检查。[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]请一个专业的验房师对所买房产的真实状况进行检验是一个非常必要的投资。这可能为你将来的维修和维护节省大量资金。7. 由于耐心不够而没有拿到更好的交易.[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]在房产交易的时候，一般情况下，要有充足的时间进行谈判,以便拿到最好的结果。[/FONT][FONT=宋体] ([/FONT][FONT=宋体]当然这需要你的经纪人的经验和技巧，以及具体情况具体分析）8. 错误等待房市的最低点和最好的房贷利率。[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]房产市场的历史显示，买了房并且居住或拥有3年或更长的人的收益，总体来讲，大于那些短期投机者。等待是买房者最易犯的错误之一。9.[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]购房者最大最大的错误是瞻前顾后，从不出手,拥有房产的好处有很多，而这一切的开始则是Buying and Own. [/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体]10.草率签订买卖合同[/FONT][FONT=宋体] 注意诸如户口、产权、抵押、税费等等一系列复杂的问题，在这种情况下买方如何最大限度地保障自己的利益，就是首先要考虑并写入合同的事情。 （负责任的经纪可以帮你搞定一切，否则会为以后带来诸多麻烦）[/FONT]11[FONT=宋体]、被无房人士忽悠[/FONT][FONT=宋体]有些无关人士或者购买者，总是太想当然，凭借着对房产还有经济形势、房市行情一点局部性的了解，而做出错误的判断，这只是自欺欺人，更不要忘了“围城”，城里城外的概念，另外，挣足钱买房的速度永远赶不上房价涨的速度。[/FONT]
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