在加拿大
多伦多楼花投资对于国际买家来说，楼花无疑是风险系数最小，收益稳定，操作较为简单的最佳置业投资。在去年房市最萧条的时候，许多投资公寓楼花的客户曾表示了担忧。而通过紧密追踪公寓房市的交易情况，客户表示了审慎的乐观。事实是：即使是在经济衰退的巨大阴影下，市中心的公寓价格依然坚挺，几乎没有掉！对于公寓的巨大需求依然存在，源源不断的大量移民和大学生们支撑起了公寓市场。而在“风声紧雨意浓”的喧嚣声中，某些公寓豪宅如Four Season(每英尺售价高达$1,000以上)等的建筑工地依然是轰轰隆隆，显示了财界高层对于公寓市场的坚强信心。另外，近来登陆的一些财力雄厚的新移民的积极入市和日益增多的海外投资也加速了多伦多房市的复苏。事实表明，多伦多楼花市场经受住了经济危机的严峻考验。 1.购买公寓楼花的目的无外乎：等待盖好后自住或出租，或“炒楼花”。从广义上来说，这都是投资行为。但前者和后者在投资模式上是明显不同的。买来自住者一般是首次买房者，或喜欢住新房而不又愿意分租者，或为了上班的方便，或享受公寓之生活方式，往往只买一个单位，主要考虑自己要住得舒服。而买来出租者则强调“以租养房”的长期效益，主要考虑到公寓出租的省心省力，和将来正现金流的回报。“炒楼花”者则是纯粹的投资客，强调短线投资行为，讲究的是“短平快”和“稳准狠”，最好在final close之前就卖出盈利，轻轻地来，悄悄地走，作别的是西天的云彩，带走的是尽可能丰盛的利润。“炒楼花”者往往会投资多个公寓楼花单位。 2. 投资公寓楼花能有高回报吗？当然很有可能。多伦多作为世界著名的大都市和国际金融文化中心，构成了北美最大的公寓市场，因此公寓楼花历来是多伦多房市的重要投资方向．过去６年以来，客户们在公寓楼花投资上获得了相当丰厚的回报。如投资1.6万(10%首付)买入16万的一室单位楼花，３年之后以2４万余卖出。5年前投资4万余(20%首付)买入19万余的1+1单位楼花，现在的市值已经达到33万以上。一年半之前购买的penthouse单位楼花，市值已经由$600/sq. ft 到超过$800/sq. ft. 其回报之丰厚远远超过了投资者的预期！ ３．投资公寓楼花有没有风险？当然有！可是没有风险，哪来回报？！常言道‘没有风险的投资就不叫投资’，房地产投资亦然。说实话，买楼花的回报和风险都应该大过买现房。只有卖出实现了盈利，才算是落袋平安。所以，炒楼花者应该有比较好的财力和风险承受能力，这与投资股票或债券的道理类似。当然，风险是可以控制或规避的：如在好地段买公寓楼花，风险就比较小。（何谓好地段？需大于供，最好在地铁线附近或繁华地段，最好靠近大学和商业区；周边居民的收入比较高；安全；容易出租，最好有正现金流；历史纪录表明保值增值性好；土地资源极为紧缺等等）。买可靠发展商的楼盘。找诚信可靠经验丰富的房地产经记帮你把关。在10天冷静期内，请一位专长于房地产的律师看合约文件,并尽可能去银行获得贷款预批文件（等于请银行为你把关）。 4.今后投资公寓楼花还能够盈利吗？多伦多公寓的价格是否到顶了？这是客户每年必问的疑问。因为房价是上涨的，与过去相比，许多人就会认为当前的房价是最贵的或到顶的！正是永远与过去比，有些人就会觉得当前不是买房的好时机。而这个“当前”，一不小心就成为了“永远”。但是，由于多伦多的房价在国际大都市中属于平实，富国移民或有钱的移民依然会觉得现在的房价便宜。从宏观和长期来看，公寓的价格永远不会到顶，今后投资公寓楼花就能够盈利。当然，短期调整或房价的下落是有可能的。房价下落时不卖就是了。多伦多有的是公寓永远可以租得出去的地段。只要房租收入能够基本包括住房贷地税管理费等成本，公寓市场就不可能垮掉。担心房价到顶的人，往往忘记了通货膨胀的道理。许多基本消费品如大米如麦当劳的汉堡包等的价格是不是一直在涨？最低工资是不是一直在涨？建筑材料和人工等成本是不是一直在涨？只要有通货膨胀的存在，长期来看房价就一定会涨。1970年时的多伦多平均房价是$29,492，但那时年工资收入也低啊。根据Demographia公司对住房支付能力的调查，多伦多的房价是年均收入的将近５倍（想想看北京上海的房价是老百姓年均收入的多少倍？！）。所以关键是工资收入和房价的比例要合理，这决定了中低端房屋市场的可支撑性和普罗大众的可负担性（高端豪宅市场则只是富豪们的领地）。同时，也不要忘了海外投资者或富国移民或投资移民们对于房市的明显推动力。 5. 现在还是投资公寓楼花的好时机吗？对于有些人来说，也许任何时候他们都觉得不是好时机，因为他们竟然会非理性地盼望房价掉回到15年以前。在房市触底时，有几个人会相信那就是“底”？机会就这么擦肩而过了。对于有识之士来说，任何时候都有投资盈利的机会，正如炒股高手无论在牛市还是熊市都能够获利。正是在房市低落时，开发商才可能为了促销而明显让利，如５％首付，允许转名（这对炒楼花者至关重要），免费升级，免费车位，变相降价等。这岂不是低投入低风险有可能获得将来高回报的好事？！明白的人一直在悄悄地行动！目前，现房市场已经大热，抢offer的现象比比皆是。而公寓楼花市场正在回暖。那些优惠和让利可能转瞬即逝或已经消失。在公寓楼花大热之前，去拿到那些优惠和让利，这就是笔者认为的投资之道之一。
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多伦多名列全球最宜居城市第4名根据总部设在英国伦敦的著名杂志“经济学家”（The Economist）周二公布的全球最宜居城市排行榜，多伦多位居第4，澳大利亚墨尔本得分97.5（满分100分）居首，维也纳得分97.4其次，温哥华得分97.3，多伦多则得分97.2，加拿大另一城市卡加利96.6列第5。排名6至10名的分别为澳洲悉尼、芬兰赫尔辛基、澳洲珀斯(Perth)与阿得雷德(Adelaide)以及新西兰的奥克兰。美国没有一个城市进前20，排名最高的是夏威夷首府檀香山(Honolulu)，排第26名。排名第12的日本大阪是亚洲最宜居城市，东京排名18，香港31，新加坡51，首尔58。中国大陆有8个城市上榜，排名最高的北京第72，苏州73，天津74，上海79，深圳82，大连85，广州89，青岛98。“经济学家”排名考虑的因素主要包括社会经济稳定性、医疗保健、文化，教育和基础设施（stability, health care, culture）
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房屋成本如何看待近在网上看到一篇文章，大体意思是随着2010年以来国内楼市调控的加强，海外买房热又再次兴起，部分游资企望流向海外抄底。但一旦拥有才发现，养一套别墅绝不像在中国那么容易，想卖掉，又要好多手续费。文章举了一个美国别墅的例子，用50万美金买了一幢别墅，前有花园，后有泳池，但地产税要8000元，社区管理费3600多美元，平时养护、草坪整理一年也要10000多美元。作为一名职业的地产经纪，他有很强的地域性，我不能说那些费用在美国是不是太高了，这套别墅是否买亏了，但当时看完文章，我的第一反应就是很多成本如地产税、社区管理费应该是买房前就知道的，而不是账单来了才知道要交付这笔钱款。投资，最关心的就是回报，如果回报率达到期望值，那才有价值买入，否则短时间出售，不仅挣不到钱，而且还要花费大量的时间和精力，实在不值得。一般情况下，持有一套物业的主要费用包括：地产税 金额是政府估价的1%左右，也就是估价50万加元的话，一年的地产税为5000加元物业税 共管式物业Condo才有这笔费用，如共管式公寓、共管式连排别墅，主要包括公共区域部分的保养和管理，有的物业单位还包括水电煤气等，在购买时应了解清楚，2卧室的公寓物业税通常在每月400-600加元；Freehold类物业不用交，但房屋保险、夏季草坪冬季铲雪、水电煤气等都是自理,房屋保险 根据房屋大小，每月从七十，八十到一、二百不等物业管理 如果自己不方便打理，那就需要聘请管理公司帮助招租、联系绿化公司管理草坪帮助铲雪、日常房屋维护等。这类费用往往根据房屋大小、新旧程度而有很大区别，但一定要纳入成本建议在投资前联系熟悉当地市场的专业人士，搜集信息，对物业进行全面考评，不是所有抄底的楼盘都是好的投资项目。
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在加拿大买房程序一 联系银行或贷款经纪银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后，告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概，只是因为利率一直在变，银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval，通常有三个月的期限，以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明，贷款额度可以是80%，但如果你没有工作或没有足够好的收入证明，那么贷款只能是65-70%。二 看房联络你信得过的经纪，确定你心目中的地段、房价以及房屋类型，经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋；一个好的经纪必须具备良好的职业道德，了解法律和各项规定，具有专业知识，关注你的需求，提供建设性的建议，诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后，你要了解以下各项：1，房子的状况（condition）；包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2，地税（Property Tax）和水电气费；加拿大所有的房子都有暖气，燃料有天然气（gas）、电或燃油（oil），相对而言，gas是比较经济划算的，用电干净但较贵，而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说，你不大会有精力来改这东西。3，建筑图（Survey）；严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款，将来卖房都需要它。4，中央空调；因为这里的夏天不太热，三十多度的日子就几天，一般用电扇就行，所以有些房子没有中央空调。5， UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)，一种化学填充剂，很多人管它叫石棉，其实和asbestos是两回事。为了节省能源，在 1975到1979年间，安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料，全国大约有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分，政府又出了一大笔钱替住户拆除，再后来又发现其实没什么大事。因此，市面上有UFFI的房子很少，经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI，并写进合同。6，朝向和日照；不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了，除了上下，朝哪个方向的都有。事实上，因为日照时间长，很多朝西的房子也很受欢迎。7，其它的门窗厨房卧室，不一一列举。三 下Offer。房主已经有了一个要价（ask price或list price），你可以就地还钱，也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写，但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好，但不能还得太低，太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格，据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节，肯定你所需要的各项条件都在Offer内，例如订金（通常是一万两万或房价的 5%）、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件（Condition），包括验屋、贷款等，Condition的时间通常是5个工作日，如果有条件不满足，你可以不买这房子，不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制（Irrevocable time），卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后，你要在每份合同上签字，然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受，可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近，他会回签回来（这里叫Counter Offer），一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期（Closing Day），有些也用专门的合同，只写了要改动的条款。同样，也给你一个“最后期限”，在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往，直到达成一致，或者最后告吹。最后签字前一定要慎重，这可是有法律约束的，签完字可就不能改了。然后，你要照合同交给经纪人一张支票（有些要Money order）作为订金，这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去（trust account），绝对安全，如果最后因为合同中的条件不能满足，你不要这个房子，钱会完整地退给你。四 验屋验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点，一定得听清楚，记下来。当然，如果电器不能正常工作，卖主必须为你修好，除非合同另外声明。大毛病（指房子的建筑支撑结构和电力系统等）你可得斟酌，你可以要求卖主修理，如果不同意，你也可以要求降价；实在不行，只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver)，合同自动取消，这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫：在下Offer以前，必须明白，要买的房子就是现在的样子，你的出价就是按现在的状况来的，除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题，要么电器罢工了)，或者写进合同的东西外，卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰
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中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)在加拿大属于较常见的物业形态，因其选择面较广、投资回报相对理想而为商业地产投资客所青睐。麻雀虽小五脏俱全，投资中小型出租公寓同样有许多值得探讨的问题。中小型出租公寓按单元数量可分为Duplex（双单元公寓）、Triplex（三单元公寓）或是Fourplex （四单元公寓）以上。通常4-5个单元的物业，实际风险较2-3个单元的物业风险小，这主要是从空置率来看的。因为租客一般不会在同一时间搬走，而Duplex 里面如果租客一旦搬走，业主就没有收入了。在不同地点,各类多单元物业的价格是不一样的,比如目前在多伦多市区的五套可供房源叫价从53万到222万不等,这主要依年净收入来决定的。投资一个多单元物业如同购买一个现成生意，个人的管理能力和投资资本将起主要作用。对那些从来没有和租客打过交道的人，建议最好从小开始起步，积累经验为重。若资金雄厚者，最好找有经验的管理公司打理。在投资中小型出租公寓时，业主最基本的职责就是如何搞好和租客的关系。因此投资者必须弄清相关的租客法律。首先要弄清书面租约(Lease Agreement)一般内容及条款：(1)租金金额及每月缴交租金日期 (2)租约有效期 (3)租客人数 (4)押金(5)有关费用的负担及责任 (6)饲养宠物的限制与否 (7)停车位 (8)有关装修等条件在投资一幢投资中小型出租公寓时，有几个方面值得投资者重点思考：1. 你想投资的物业，外表是否吸引人。2. 此物业是否接近公共交通要道。3. 你看中的物业是否属政府合法的出租物业。4. 此物业的各种系统是否运作良好。5. 卖家能否提供消防部门的年度检查报告。6. 现时租客是否稳定。7. 计算你的资本回报率。8. 考察各种按揭的机会，减少按揭利息。其中投资回报率是投资项目好坏最关键的衡量依据。(1)要有正现金流(a Positive Cash Flow)。如果租金收入还不到利息支出，这就产生了负现金流(Negative Cash Flow)。购买这种物业风险相对较大，一般靠物业升值来实现利润。这种情况主要见于期房或土地投资。(2)现金回报率Cash-on-Cash return 要在10%以上，即扣除年贷款费用后的收入与投资额之比应达到10%以上。(3)投资回报率Cap rate 要在7-8%以上。Cap rate 是衡量物业价格的主要因素，也是银行按揭的一个重要依据。通过以上计算，一般就能推断出这套物业是否值得投资。
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购房所需费用列表 首付首付一般是房价的35%；如果是新移民、留学生，在当地还没有正常的收入，首付至少45%。款项通常在交房之日支付给本人聘请的律师。交房日通常是在签订合同的1-2个月，视双方共同签订的合同为准。定金 –定金一般是房价的5%，在合同生效的24小时内，以银行本票支付给卖方经纪公司的信托账户。如果合同中规定的条件没有满足（通常是银行贷款和验房），该定金将退回买方，但不计利息。如果房屋成交，定金将作为房款的一部分结算。产权保险费 –产权保险可以保证买主拥有房产的权利，首付不足20%的买家必须支付此笔费用，并在买房时一次性付清。律师费用 – 律师费用一般在$1,200-$1,800不等，律师将确保房屋没有拖欠款项，卖方有权出售房屋，产权登记，以及交房之日的各项手续。律师费用需支付13%HST。房产经纪/贷款经纪 – 购房过程中，买方不必承担此笔费用。
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国际买家（包括中国公民）买房注意事项有一些在加拿大以外的朋友，想在多伦多投资，或想在多伦多以自己的名义给亲属，子女买房，但是由于对多伦多的当地做法不太了解，会产生这样的疑问：外国人可以买房吗？答案是肯定的，外国人一样可以在多伦多置业。那么外国人和当地人买房，有什么不同呢？以及需要注意哪些问题？在看房，谈判以及签署购买合同，缴纳订金等过程中，并没有分别，可以和当地人一样看房，谈判以及签合同，如果本人不在多伦多，也可以通过传真方式签合同。在多伦多，从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要１０天左右的时间。一般情况下，是３０天，６０天或９０天后交房，时间是从合同生效日起计算。那么，如果当事人，看好房子，等不到交房，要离开多伦多，则要在当事人离开多伦多之前，和被委托人到当地律师事务所，签署委托协议，委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。卖房的时候也有一些区别：卖的时候，如果业主仍然是外国人身份，律师会要求卖方预付一定的保证金，等结清水电，管理费，地税等杂费以后，再退还该笔保证金。在贷款方面，外国人一样可以贷款，但通常会要求外国人身份的买家支付房价的35%做首期，贷款额一般不会超出房价的75%, 但是，对来自美国的买家，有的银行甚至可以提供0首期贷款。在税务处理方面，当地人售房，如果是自住房，盈利部分并不需缴税；外国人则不同，卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金。盈利部分，参照所得税率征税。实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置，房屋结构，空间大小，设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。
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多伦多买房和养房的主要费用在跟客人交流时，客人经常会问的一个问题就是买房都有什么费用？资金应该如何准备？现将上述问题做一个简要回答，以便您对在多伦多置业有一个更好的了解和安排。一、购房费用(以50万价格的房子为例)1. 房款：根据您的资金安排可以用于购房的款项。如果需要贷款，最好是提前与贷款经纪沟通，做一个与评估（Pre-Approval），看根据您的收入可以贷给您的最大贷款额。通常新移民没有工作和信用记录，可以贷到75%。您可以贷到款项+您可以用于做首付（Down Payment）的金额，即为你可以买的房子的价格预算。如果是50万价格的房子，需要准备首付款$125000. 2. 土地转让税（Land Transfer Tax）：分两类：A. 安省土地转让税：只要在安省买房的买家都需要支付的税赋，具体如下：安省土地转让税征收办法：住宅：- 购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上- 购买价格在5.5万到25万元之间的，征收1%，再加上- 购买价格在25万到40万元之间的，征收1.5%，再加上-购买价格在40万元以上的，征收2%B. 多伦多市土地转让税：在多伦多市购房的买家需要额外支付的税赋，具体如下：-购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上- 购买价格在5.5万到40万元之间的，征收1%，再加上-购买价格在40万元以上的，征收2%如果是全球首次置业者，安省的土地转让税可减免$2000, 多伦多市的土地转让税可减免40万房款以下部分，即最多$3725。如果是50万的房子，需要缴纳安省土地转让税$6475+多伦多土地转让税$5725,共计：$12200. 如果是全球首次置业，则只需要缴纳$4475+$2000=$64753．律师费：根据房屋价格在$1200-15004. 验房费：$300-500，一般根据房子大小来定。5．Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税（Property Tax）、物业管理费（Maintenance Fee）等款项的已付或未付的一个调整。律师会做详细计算。综上所述，如果买50万左右的房子，准备$140000(如果是首次置业)已经足够了。二、资金安排1．订金：合同签订后24小时需要缴纳合同金额的约5%的银行本票给卖方的经纪公司，存在其信托账户内。50万的房子约为$25000。即是说如果您帐上有25000元就可以去下offer了。2. 验房费：通常是在合同签订后3天内完成。这笔款项很少，可以忽略不计。3. 其它款项：即首付款-订金后的余额、土地转让税、律师费、Adjustment等，在房屋交割前将钱给到您的律师处就可以了，具体金额，律师会详细计算告诉您的。以50万房子为例，交房时再准备$115000就可以了。三、养房费用1．按揭供款：视您贷款的金额而定。如果按上述的例子，贷款75%即375000，每月的还款额（本金+利息）约为$1500左右。2．物业税（Property Tax）：只要是在安省拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的1%左右，各个市稍有不同50万的房子约为3000元左右吧（视评估价值不同而不同）。3．物业管理费（Maintenance Fee）: 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费，含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。4．水电气等：150-300元左右，视个人使用量而定。5．房屋保险费：50万左右房子约40/月。综上所述，养房支出一般需要2000元/月左右。但其中的按揭还款中有一部分是还的本金。根据上面的介绍，您应该对在多伦多购房有了一个大概的了解，到底是租房还是买房？买多少钱的房子？资金如何安排等，就要根据您的具体情况而定了。
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地产合同你知道多少在多伦多，当我们想买卖房子的时候，我们一般需要用到地产经纪为我们作代理人。想要买房，我们就要看房子，签合同，中间手续不胜其烦。还好有专业的地产经纪可以帮我们打理，让我们在有法律保护的情况下买到称心如意的房产，买卖房子，似乎没有那么复杂了，当然，这一切都建立在充分信任和授权我们的地产经纪的基础上。那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？下面就主要讲讲合同里平时我们没注意一些条款。多伦多的房产买卖合同，是由安大略省地产协会联合多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer(报盘)。在主合同中总共列有27项条款。在这27项条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。等卖家经纪收到offer时，再与客户进行沟通，看如何调整。卖家经纪可能会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer(还盘）。第二个日子为交房日期，应在合同的第二条中注明。作为买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（应在附录A schedule A中注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同的第五条第六条讲的就是所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。还有一个日期为产权调查的日期，一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲的 sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，不仅仅需要卖家作口头承诺，必须有书面证明才能收法律保护。如果去处并且新增任何条款附在合同中，则需要双方签字同意才可成立。成为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。当然，有无条件，条件多少，则由买家决定。附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。
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如何选地产经纪？在经纪人之间并不熟悉和互相不了解的情况之下，如何才能找到一个如意的经纪人呢?有经验的房地产人士告诉记者，顾客最好看看以下这5个方面的问题。首先，你找的经纪人最好是全职的(FULL-TIME)。道理很简单，只有全职的经纪人才有更多的时间为你的CASE着想，也才有时间在你需要的时候及时赶到你的身边。当然所有的经纪人都不会在名片上写明自己是全职的还是兼职在做的，而实际上，在地产业，有的地产公司里面的兼职经纪人会占到全部经纪人的1/3。第二，你要仔细地和经纪人进行有效地沟通。一个有效的沟通是指经纪人仔细倾听你的需求，并能根据你的需求提出更加有用的指导。通过沟通，你还能了解到经纪人是否具备5个条件：有较广的知识面、是否有经验、是否值得信赖、是否具体了解某一个地区、是否诚实。可以说，具备了这五个条件的房产经纪人是可以值得委托的。第三是应该找一个对你有意向的地区更为熟悉的经纪人。要记住，没有一个经纪人会对整个多伦多的所有房产市场都非常熟悉的。对你要求的地区熟悉的经纪人往往能更加实际的根据要求列出最适合你的房屋信息。相反，一个对你的地区不熟悉的经纪人则肯定买不到最适合你的房屋。另外，尽管私售可以不要经纪人的参与，但是作为买房的你，也可以在看到私售的房屋信息后找个经纪人来咨询和顾问，这样的话，能帮到你在价格和具体的谈判中起到很好的作用，因为私售的房屋有的不希望通过经纪人，原因是卖方不想出这笔费用而已。找经纪人要注意什么问题呢?找经纪人除了上面的几个问题外，和经纪人之间的谈判最主要的就是佣金的商量。到目前为止， TREB并没有法律文件来做出具体的规定，给经纪人的佣金完全根据双方的谈判而定，不过，在西人的房地产交易界，有一个基本的市场价格，那就是房产成交金额的3.5-5%给经纪人。目前在华人经纪人市场则相差很大，只要双方都能接受就好。在谈好服务价格之后，建议各位要和经纪人签订一份《房产买卖合同》。笔者也了解到，在实际操作的过程中，签订合同与不签订合同，又都各有利弊。因为合同是对双方的约束，如果选择不签订合同，那么你难以得到经纪人最好的服务，因为她认为你只不过找她咨询而已。如果选择签订，那也意味着你要是再遇到更好的经纪人，你难以有更改经纪人的机会。最好的办法应是在有了一定了解之后，再考虑签订合同。记住，在加拿大，只有合同才是你最后的援手。
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再谈多伦多地税在多伦多买房,买方应缴纳的费用之中占较大比例的部分是土地转让税。过去只有安省征收土地转让税（具体税率见后)，但2007年10月23日，多伦多市政厅通过了在安省土地转让税以外再加征多伦多市的一个土地转让税。多伦多地产局坚决反对该项税收，并对所有地产经纪所做的努力予以肯定。多伦多地产局对这个不公平的税收采取了强硬的立场并拒绝妥协。结果迫使市政厅对原提议进行了多项修改，包括给第一次置业的购买者的折扣、降低的税率、对现有交易的优惠等。 因为有很多客人对此有疑问，为此特提供如下资料，希望对您买房过程中有所帮助。以下是目前能够得到的资料。市议会通过了什么决定？在省土地转让税之外再加征一个转让税，税率如下：住宅： 购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上 购买价格在5.5万到40万元之间的，征收1%， 再加上 购买价格在40万元以上的，征收2%征收的范围？多伦多土地转让税只对多伦多市范围内的交易征收。多伦多市以外的地区不包括在内。首次置业者是否受影响？首次置业者最多将收到多伦多土地转让税返还金额3725加元（相当于购买40万元物业的全额返还）。土地登记处将为多伦多市收取土地转让税。一旦税收返还在登记处的系统里显示，登记时就会把所要征收的金额免除。市政厅较早前指出这些措施要在2008年春天才能实行，但现在则宣称在2008年2月1日多伦多土地转让税起征之日起全面实行。按照市政厅的说法，符合多伦多土地转让税返还的购房者不用交税（即不需先缴税然后再退税）。意思是首次置业者的市土地转让税为或少于3725加元的，根本就不用交多伦多土地转让税。如有客人对此有疑问，请让他们向他们的律师核实。注：首次置业者购买价格超过40万元的物业，需缴纳全额税款，稍后才能收到最多3725元的返还。一旦土地登记处的系统在2008年春天做了修改后，则购房者只需支付超过3725元以上的部分。首次置业者的资格？市政厅规定，首次置业者的标准需和安省一致： 购买者必须年满18岁 所购物业必须是购买者主要居所且必须在9个月内入住 购买者在世界任何地方、任何时间都不能拥有物业或物业所有者权益 如购买者有配偶，在作为配偶期间他、她在世界任何地方都不能拥有物业或物业所有者权益。如果有的话，则他们就不能得到任何的返还。注：如果在成为购房者配偶前拥有物业所有者权益，但还不是购房者的配偶，购房者可能会得到部分返还。除市土地转让税返还外是否还有省土地转让税返还？是。省政府对首次置业者也有省土地转让税返还。具体为：1． 购买重售房和新建房的首次置业者可享受最高2000加元的返还。2． 对在2007年12月13日后签订买卖合同的首次置业者返还。3． 本变化是2007年12月13日制定的。联邦财政部指出只有在本法案通过后，首次置业者才能申请并办理省地税返还。至于该法案何时可以通过，买方应与其律师咨询相关事宜。4． 安省土地转让税返还适用于所有安省地区的物业，在多伦多，安省土地转让税的返还是多伦多市土地转让税返还以外的。另：安省土地转让税征收办法：住宅： 购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上 购买价格在5.5万到25万元之间的，征收1%， 再加上 购买价格在25万到40万元之间的，征收1.5%， 再加上 购买价格在40万元以上的，征收2%全球首次置业者：1.安省部分：减免$20002.多伦多部分：40万以下部分减免，最多减$3725.
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓你好！你是指high park 附近吧，个人觉得不是最佳选择，我觉得一定要在学校，金融区附近，易出租，租金高
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓如果可以免费转让（assignment),如果不亏就出手吧
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓不谢！共同探讨
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓好文！
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓希望能帮到你
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓这样的经纪是要顶的，虽说我不在多伦多。你先给别人免费普及一些常识，就凭这种做事态度，顶一下
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓请问现金回报率、投资回报率如何计算？最好以实例说明，在线等
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回复: 如何在加拿大投资中小型出租公寓如果可以免费转让（assignment),如果不亏就出手吧点击展开...那地方，不亏才奇怪了。
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期权是毒药,以毒攻毒,毒药可治病救人,期权能发家致富.股市有风险,期权更危险,凡跟风者,后果自负.请问现金回报率、投资回报率如何计算？最好以实例说明，在线等点击展开...ROI=年净现金收入(Net Cash Flow)/ 投入的现金(Down Payment)%CAP RATE =年净经营收入/物业的买入价格CAP RATE确认一个物业是否值得买, RIO是真正的投资回报.目前多伦多downtown的condo，cap rate能在4%以上就算不错了。
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