在加拿大
感谢论坛用户在2019年对Jason的支持，微信ID：jasonchenrealestate。
总有客户咨询我多伦多市区的condo，是否还有投资价值，哪些区值得投资。其实除了多伦多之外，还有一个地区有升值潜力和投资价值，那就是密西沙加。我为客户在密西沙加投资的condo都是20%首付正现金流，而这在多伦多是难以想象的（多伦多35%正现金流）。
优越的地理位置
密西沙加的condo主要集中于City centre：Square one 附近。从地图上看，Square one 附近交通便利，处于403高速和主街hurontario的西南角，是安省第一大，加拿大最二大的购物中心。附近餐厅电影娱乐设施应有尽有，并且有车直达多伦多大学密西沙加分校。
harryrosen-exterior.jpg (0 B)2019/5/4 19:04:54
图为square one 购物中心的Harry Rosen
Capture.PNG (0 B)2019/5/4 18:56:02
红圈内为square one附近的condo范围
著名的开发商
square one附近的房子楼龄从几十年到几年不等，著名开发商有Daniels，Tridale，Amacon，Pinnacle international和Urban capital等等。著名的开发商保证了建筑质量，也吸引了大量的居民居住。
SQ1 p1.PNG (0 B)2019/5/4 19:19:04
可以负担的价格
较新的condo的售价在$550-$650每平方尺，一室的售价在40-45万之间，一室一den售价在43-47万之间，两室售价在50-55万之间。相较于多伦多而言户型方正，设计合理，空间充裕。下面这个2年薪的condo一室户型方正，室内面积为550-650平方尺，同样尺寸的一室新condo在多伦多市内是很难找到的。而40万出头的一室和50万出头的两室是大多数工薪阶级可以负担的。
4070 confederation.PNG (0 B)2019/5/4 19:21:57
高昂的租金
密西沙加的square one附近的租房市场火爆，其condo的空置率已经降到0.8%，而一个健康的市场空置率应该是3%-4%之间。所以极低的空置率导致了condo unit出来被租掉。我帮客户买的投资房，上市5天收到6个租房offer，数十个showing request。
hardtorent.PNG (0 B)2019/5/4 19:35:54
目前一室单元的租金为$2000左右，一室一den为$2200左右.下图为上市一天就租掉的一室。
rent.PNG (0 B)2019/5/4 19:38:58
价值分析：
目前密西沙加的condo的租售比（售价与月租金的比值，这个比值越低投资回报率越高）大概在200左右，这是远低于多伦多260。5年内新楼一室在多伦多市中心的售价在60万左右（没有车位），而租金在$2200-$2300。而同样条件的一室在密西沙加只需要40万出头（有车位），租金在$1950-2050$左右，而密西沙加的租出的时间和多伦多不相上下。所以在密西沙加是可以做到20%首付，持平或正的现金流!
案例分析：
下面是一个一室一den的condo售价，20%的首付，每个月的持有成本为$2105,其中月管理费$379,地税每月均摊$167，月贷款为$1,560 （非常保守的3.24%的利率，而目前某些银行可以做到2.99%的利率）。而这个一室一den是可以租到$2150-$2200的。
Capture.PNG (0 B)2019/5/4 19:59:17
同样户型稍低楼层刚刚租出的价格
Capture.PNG (0 B)2019/5/4 20:08:55
过去六个月的涨幅
较新的condo过去6个月的涨幅都达到了10%左右，超过多伦多市区。
price change.PNG (0 B)2019/5/4 22:25:31
................................................................................................................
2020年最新分析：
最近有客户说密西沙加无论Condo，联排公寓，或是独立屋价格已经涨起来了。另外Square One附近卖了很多楼花，会不会未来对Condo市场造成冲击，出现供过于求的情况。读者知道我一向是硬核分析，用数据说话。
最新2020年安省财政厅Ontario Ministry of Finance 刚刚公布了未来GTA的人口预期。预计到2046年大多地区人口从2018年的680万人增长到1020万人，人口整张340万。众所周知，GTA（Greater Toronto Area）是一个覆盖很广的地区名称，从西始于Halton Region（包括Burlington, Milton, Okaville) 到Peel Region（包括Mississauga, Brampton, Caledon)，到中部的Toronto， York Region (包括Richmond Hill，Vaugh，Markham，New Market，Aurora, Whitchurch–Stouffville,King), 再到东部的Durham Region （Oshawa， Ajax 等）。所以这些地区的一起增长同样的数量吗？魔鬼藏在细节中间：
在其中Toronto和Peel region （Mississauga的地区）一共增长了230万，贡献了人口增长的68%。 其中Peel Region的人口从147万涨到249万，人口102万，增长幅度为70%, 冠绝GTA。多伦多人口增长128万，但涨幅仅为43%。如果我们把眼光拉进一些，到2031年，Peel Region的人口将增长47万。
Capture.PNG (0 B)2020/2/6 21:09:01
那么过去5年Peel Region的新房楼花卖出了多少呢？
Peel Region 过去5年Condo一共卖了13,976套。
Capture1.PNG (0 B)2020/2/6 21:24:37
Peel Region 过去低层Low Rise一共卖了15,540套。
Capture3.PNG (0 B)2020/2/6 22:09:23
假设平均Condo每个单元住1.5人（1室和2室），独立屋每套住4人（3室townhouse，4室House），一共也就可以接纳8万3千人,新增的这些单元远远无法满足未来10年47万人的增长。在可预见的未来，Peel Region 无论Condo或是Townhouse，house的价格都会保持快速的增幅。
想了解未来Peel Region哪个community有潜力，哪个condo楼花值得投资吗，欢迎联系。
帖子均为原创，收集信息，整理数据不易，转载请声明。
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微信号：jasonchenrealestate
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都到密市了还在乎地理位置？
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condo无洼地，基本都是高岗
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OnliHuman 发表在5楼
都到密市了还在乎地理位置？密市就没地理位置说法了？ 一个地方就可以买？
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Regal_Crest 发表在6楼
condo无洼地，基本都是高岗那你真是不了解市场啊
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原帖由 Domingo 于 2019/5/9 21:09:29 发表
那你真是不了解市场啊
政府一句话就可以把市场搞炸。
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Jkanaa 发表在9楼
政府一句话就可以把市场搞炸。房地产就是就是政府政策高度相关的，中外莫衷一是。
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jj说，偏远地区，现金流高，坏处就是增值慢？
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特朗普万岁 发表在13楼
楼主，port credit的west village有消息了吗还没有海军总司令 发表在14楼
jj说，偏远地区，现金流高，坏处就是增值慢？是的。但Mississauga属于核心城市。
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2019年5月发帖，现在2020年2月检验自己的预测。Mississauga果然涨幅冠绝GTA。7个月的时间，房价上涨了将近8万，涨幅17%，年化涨幅超过20%。
3806.PNG (0 B)2020/2/3 14:06:02
3106.PNG (0 B)2020/2/3 14:06:13
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mississauga现在已经贵了
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羽文 发表在18楼
mississauga现在已经贵了未来会更贵。
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哪里的condo这一年都涨，越偏越涨得厉害。
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Mccafe007 发表在20楼
哪里的condo这一年都涨，越偏越涨得厉害。第一，Mississauga不是偏僻的小城市 第二，Mississauga有大量的condo成交量，不是偏僻的小城市几个condo成交价就左右的。
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Domingo 发表在21楼
第一，Mississauga不是偏僻的小城市 第二，Mississauga有大量的condo成交量，...我没有说mississauga是小城市，我的意思是比mississauga更偏的地方涨得更厉害这一两年。
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Mccafe007 发表在22楼
我没有说mississauga是小城市，我的意思是比mississauga更偏的地方涨得更厉害这一两...1. Mississauga不偏。2. 偏僻的城市价格涨幅没有成交量支持，一旦风吹草动，跌的也是最快。
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2020年最新更
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分析的好感谢论坛用户在2019年对Jason的支持，微信ID：jasonchenrealestate。
总有客户咨询我多伦多市区的condo，是否还有投资价值，哪些区值得投资。其实除了多伦多之外，还有一个地区有升值潜力和投资价值，那就是密西沙加。我为客户在密西沙加投资的condo都是20%首付正现金流，而这在多伦多是难以想象的（多伦多35%正现金流）。
优越的地理位置
密西沙加的condo主要集中于City centre：Square one 附近。从地图上看，Square one 附近交通便利，处于403高速和主街hurontario的西南角，是安省第一大，加拿大最二大的购物中心。附近餐厅电影娱乐设施应有尽有，并且有车直达多伦多大学密西沙加分校。
harryrosen-exterior.jpg (0 B)2019/5/4 19:04:54
图为square one 购物中心的Harry Rosen
Capture.PNG (0 B)2019/5/4 18:56:02
红圈内为square one附近的condo范围
著名的开发商
square one附近的房子楼龄从几十年到几年不等，著名开发商有Daniels，Tridale，Amacon，Pinnacle international和Urban capital等等。著名的开发商保证了建筑质量，也吸引了大量的居民居住。
SQ1 p1.PNG (0 B)2019/5/4 19:19:04
可以负担的价格
较新的condo的售价在$550-$650每平方尺，一室的售价在40-45万之间，一室一den售价在43-47万之间，两室售价在50-55万之间。相较于多伦多而言户型方正，设计合理，空间充裕。下面这个2年薪的condo一室户型方正，室内面积为550-650平方尺，同样尺寸的一室新condo在多伦多市内是很难找到的。而40万出头的一室和50万出头的两室是大多数工薪阶级可以负担的。
4070 confederation.PNG (0 B)2019/5/4 19:21:57
高昂的租金
密西沙加的square one附近的租房市场火爆，其condo的空置率已经降到0.8%，而一个健康的市场空置率应该是3%-4%之间。所以极低的空置率导致了condo unit出来被租掉。我帮客户买的投资房，上市5天收到6个租房offer，数十个showing request。
hardtorent.PNG (0 B)2019/5/4 19:35:54
目前一室单元的租金为$2000左右，一室一den为$2200左右.下图为上市一天就租掉的一室。
rent.PNG (0 B)2019/5/4 19:38:58
价值分析：
目前密西沙加的condo的租售比（售价与月租金的比值，这个比值越低投资回报率越高）大概在200左右，这是远低于多伦多260。5年内新楼一室在多伦多市中心的售价在60万左右（没有车位），而租金在$2200-$2300。而同样条件的一室在密西沙加只需要40万出头（有车位），租金在$1950-2050$左右，而密西沙加的租出的时间和多伦多不相上下。所以在密西沙加是可以做到20%首付，持平或正的现金流!
案例分析：
下面是一个一室一den的condo售价，20%的首付，每个月的持有成本为$2105,其中月管理费$379,地税每月均摊$167，月贷款为$1,560 （非常保守的3.24%的利率，而目前某些银行可以做到2.99%的利率）。而这个一室一den是可以租到$2150-$2200的。
Capture.PNG (0 B)2019/5/4 19:59:17
同样户型稍低楼层刚刚租出的价格
Capture.PNG (0 B)2019/5/4 20:08:55
过去六个月的涨幅
较新的condo过去6个月的涨幅都达到了10%左右，超过多伦多市区。
price change.PNG (0 B)2019/5/4 22:25:31
................................................................................................................
2020年最新分析：
最近有客户说密西沙加无论Condo，联排公寓，或是独立屋价格已经涨起来了。另外Square One附近卖了很多楼花，会不会未来对Condo市场造成冲击，出现供过于求的情况。读者知道我一向是硬核分析，用数据说话。
最新2020年安省财政厅Ontario Ministry of Finance 刚刚公布了未来GTA的人口预期。预计到2046年大多地区人口从2018年的680万人增长到1020万人，人口整张340万。众所周知，GTA（Greater Toronto Area）是一个覆盖很广的地区名称，从西始于Halton Region（包括Burlington, Milton, Okaville) 到Peel Region（包括Mississauga, Brampton, Caledon)，到中部的Toronto， York Region (包括Richmond Hill，Vaugh，Markham，New Market，Aurora, Whitchurch–Stouffville,King), 再到东部的Durham Region （Oshawa， Ajax 等）。所以这些地区的一起增长同样的数量吗？魔鬼藏在细节中间：
在其中Toronto和Peel region （Mississauga的地区）一共增长了230万，贡献了人口增长的68%。 其中Peel Region的人口从147万涨到249万，人口102万，增长幅度为70%, 冠绝GTA。多伦多人口增长128万，但涨幅仅为43%。如果我们把眼光拉进一些，到2031年，Peel Region的人口将增长47万。
Capture.PNG (0 B)2020/2/6 21:09:01
那么过去5年Peel Region的新房楼花卖出了多少呢？
Peel Region 过去5年Condo一共卖了13,976套。
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Peel Region 过去低层Low Rise一共卖了15,540套。
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假设平均Condo每个单元住1.5人（1室和2室），独立屋每套住4人（3室townhouse，4室House），一共也就可以接纳8万3千人,新增的这些单元远远无法满足未来10年47万人的增长。在可预见的未来，Peel Region 无论Condo或是Townhouse，house的价格都会保持快速的增幅。
想了解未来Peel Region哪个community有潜力，哪个condo楼花值得投资吗，欢迎联系。
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都到密市了还在乎地理位置？
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condo无洼地，基本都是高岗
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OnliHuman 发表在5楼
都到密市了还在乎地理位置？密市就没地理位置说法了？ 一个地方就可以买？
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Regal_Crest 发表在6楼
condo无洼地，基本都是高岗那你真是不了解市场啊
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原帖由 Domingo 于 2019/5/9 21:09:29 发表
那你真是不了解市场啊
政府一句话就可以把市场搞炸。
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Jkanaa 发表在9楼
政府一句话就可以把市场搞炸。房地产就是就是政府政策高度相关的，中外莫衷一是。
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jj说，偏远地区，现金流高，坏处就是增值慢？
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特朗普万岁 发表在13楼
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