在加拿大
提到多伦多的中城，大家首先映入脑海的形容词往往会是“房子老而小”，“贵”，“交通近downtown”，“白人区”，“有文化底蕴”，“学区好”等等。而大家首先想到的经典社区， 很可能是Allenby,Bedford Park或Davisville。 当然， 如果你的预算较高(翻建房400万以上)，那你很可能会曾关注过一些地大， 但是更加昂贵的顶级社区， 譬如LawrencePark, Forest Hill, Cricket club或Rosedale。相比之下，Ledbury Park 是我们华人关注的比较少的一个Midtown区。 今天我希望与大家分享一下这个平时很容易被大家忽略的区。以下的篇幅内，我会客观地为大家简介一下这个区的地点，历史， 建筑风格， 居住人群与价格走向。在此之后，我也会和大家分享一下我个人对Ledbury Park的看法以及点评。
1. Ledbury Park 在哪？
Ledbury Park 西起Bathurst St, 东至Avenue Rd， 北达WilsonAve, 南到LawrenceAve W. 这是一个四四方方的社区。 下图是LedburyPark 的边界线：
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小知识：Ledbury Park 是否属于Midtown？
关于 “Ledbury Park是否属于Midtown” 这个问题，一直是有争议的。我曾经有在另一篇文章中更加详细地分析过Midtown的定界问题。 简短来说，在传统的分区上来讲的话，Ledbury Park 并不属于Midtown， 甚至有可能不属于Uptown。下图是我在去年画的一个“带争议的Midtown地图”， 而Ledbury Park 的确在争议区之内：
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我的个人看法是：Ledbury Park 在文化，历史， 与建筑风格上，并不属于Midtown。Ledbury Park虽然也有一些25尺的典型中城建筑， 但是整体的建筑年代以及建筑风格会更接近North York其他的社区， 比如西边的Lawrence Manor.
2. Ledbury Park的以及典型物业特征
Ledbury Park大部分的Lot宽度都在40尺到50尺之间。在401以南， 比起Avenue以东的大部分房子都要地大不少。(Avenue东在Brook以北的CricketClub也有大地， 但是那边的价格可以令人绝望)。 不出意外地， 在过去的15年中， 这边也是多伦多的翻建乐园之一，但是因为位置的原因， 一直少有华人关注。而目前的情况， 目测Ledbury Park至少有60%以上的老房已经在过去的20年内被重建过了。
以下是典型街景(Carmichael& Avenue)：
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下图是BrookeAvenue的鸟瞰图, 从房子大小上可以能看出相当高的翻建率:
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3. LedburyPark当地居民人群构成
这边的人群和主流Midtown或Uptown其他区的人群稍有区别。Ledbury Park是一个犹太扎堆的社区。 除了Forest HillSouth & North以外，Ledbury Park 是犹太家庭在多伦多的首选社区。目测现在这个区的犹太人应该占所有居民的60％左右， 其他的居民几乎都是本地白人。至今为止，
Ledbury Park还没什么黑木三， 华人的居民也屈指可数。
4. LedburyPark 的学区 & 私校
公校学区：
公校学区是Ledbury Park 最大的短板， 这也是这个区价格相比之下低很多最大的原因。 Avenue街是LedburyPark 的最东端， 也是好高中和差高中的分界线。Avenue以东的BedfordPark与CricketClub两个区都位处于整个多伦多最好的高中学区内(Lawrence Park C.I.和NorthToronto C.I.) 。
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而绝大多数Avenue以东的区， 小学质量也相当不错。ArmourHeights和John Wanless都是声誉很好的公立小学。小学高中在没那么多亚裔和印度学生的情况下能有这种排名， 已经十分难能可贵。
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相比之下Ledbury Park 的小学排名平平， 而高中John Panyani 排名比较糟糕。高中排名的低的原因主要有两点:第一是John Polanyi的招生范围较大， 其中包括Allen以西很糟糕的一些社区。 第二是Ledbury Park区当地居民绝大多数家长都会把孩子们送到Midtown各个私校读书， 所以公立高中得不到好生源， 因此恶性循环。
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私校：
LedburyPark离各大私校的距离都非常， 非常， 非常近。 这也是LedburyPark最大的卖点之一： 这里是离各大私校最近， 房价最低的大地豪宅区。见下图：
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5. Ledbury Park 房价的前世今生
在2018年的春天讲当下房价， 若不提2017年的风波， 则相当于耍流氓。鉴于LedburyPark充斥着多种不同装修程度，年份，大小的物业。若是把所有成交记录一股脑全部扔在一起算个平均成交价， 得出的结果精确度会大打折扣。为了保证采样数量充分，以下我选出了LedburyPark 最常见的物业类型:40尺以上宽，5年以内的全新翻建房作为价格对比标准。在时间点上， 我选了2017年2-5月， 与2017年11月- 2018年3月来做成交价对比，希望各位读者朋友们籍此可以窥一斑而知全豹。
2017年2月至5月:(MLS 具体信息点此下载)
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注：本来按理来说90Bannockburn比其他几个房都大一圈， 不是很好的对比对象。 但是这个房子在2017年6月底真正的过户价是$3,693,805， 比原价低了12%， 这9成是银行估价愿意接受的最高极限， 不然买家无法过户。我觉得这可以作为LedburyPark 翻建房在420事件前后最好的价差缩影。
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2017年11月至2018年3月底: (MLS 具体信息点此下载)
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注： 545 Douglas 和 90 Mcgillivery实际上都有些明显缺陷：一个是街上离Bathurst街最近的一座房， 另一个离401非常近。
总结：综合衡量各种因素， 包括现代外观比传统风好卖， 房屋大小， 位置， 街道等客观情况， 如今（2018年）Ledbury Park的价格大约是比起2017年的峰值， 要低13%到22%左右。这个跌幅要略大于Midtown其他区 大部分25尺翻建房(10%上下跌幅)， 但是小于Yorkmills以北，NorthYork的各大华人热门翻建区。
最终总结 & Clark 点评:
Ledbury Park 是简单明了，爽快直接，优缺点明显，令人爱憎分明的社区。在同等核心的地理位置的情况下，
Ledbury Park是所有社区里价格是最亲民的， 没有之一。 300万在Ledbury Park 可以买 40尺地的豪宅， 而同样的钱在Avenue以东顶多买个30尺以下的单车库。无论如何， 这个区的一只脚蹋在Avenue/Lawrence,横竖这个钱也值这个地点。同时，Ledbury Park 也是多伦多公里高中最差的大规模豪宅区。尤其在这种相对核心的地点， 学区这么差也不太容易。
对号入座 – Ledbury Parks的房子是否适合你自住？
公平而论，LedburyPark 最适合两种人。 第一种是买不起ForestHill 的犹太人。 第二种适合的买家，是孩子附近上Midtown私校， 拿着300万上下预算买房， 但是不愿意住老房/小房/离学校太远的家庭。 毕竟同样大小的新房， 放到Midtown/NorthToronto其他社区要至少接近500万。
结语：
这是在下2018年第一次做深度社区分析， 希望可以为大家提供一些帮助。 同时，我也希望可以激发大家对多伦多城内物业， 以及其他非华人社区更多的关心，讨论与交流。
评论
顺便宣传一个我现在在Ledbury Park的一个Listing:
331 Joicey Blvd, Toronto. 点这里看MLS信息
JOicey 1.jpg (0 B)2018/3/22 15:09:29
Joicey 2.jpg (0 B)2018/3/22 15:09:29
3月24，25日1-4有open house， 好奇的朋友们，欢迎前来跟我聊天。还有免费的冰激凌吃= ）我理解这个区并不适合所有人， 这个房子也并不适合所有人。但是如果你对这个社区有兴趣， 还是欢迎过来参观。
P.S. 我想科普贴+广告搭配总比纯广告要好很多。 但是多了解， 总没坏处，感谢各位轻拍之恩。
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你连Midtown的来龙去脉都搞不清楚
跟你对东约克的理解一样捣糨糊
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楼主码字辛苦
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牛！老大肯下功夫肯分享。赞。 我还在EAST-END消化您的大作，虽然没钱也帮个人场。。
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不能打着“科普”的旗号装神弄鬼
干货还是稀屎不能自封，也不能让几个马甲来抬轿
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聊聊 发表在5楼
牛！老大肯下功夫肯分享。赞。 我还在EAST-END消化您的大作，虽然没钱也帮个人场。。你大佬的“地盘”东约克怎么成为一个“忌讳”名词了？
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原帖由 都不追 于 2018/3/22 15:12:38 发表
你连Midtown的来龙去脉都搞不清楚跟你对东约克的理解一样捣糨糊......
midtown.JPG (0 B)2018/3/22 15:19:26
http://urbantoronto.ca/forum/threads/downtown-midtown-and-uptown.5629/
正如我另一贴所提， Midtown边界问题在本地人论坛里也没个准确说辞， 我好歹能捣两棒槌。 如果您很牛逼， 请出门右拐去本地论坛里把所有其他人都说服再统一意见， 我看挺适合的。
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便宜就便宜，贵就贵。
什么“最便宜的豪宅区”，听着就跟“最有男人味的女人”一样别扭。
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原帖由 政治不正确 于 2018/3/22 15:17:27 发表
不能打着“科普”的旗号装神弄鬼干货还是稀屎不能自封，也不能让几个马甲来抬轿...... 张嘴就喷， 哪门子神， 哪门子鬼， 不服来辩。 回我贴的就是马甲， 那我整个加拿大华人论坛都是马甲。
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多谢科普，这个社区还真是没关注过，头一次听说。
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原帖由 kyca 于 2018/3/22 15:22:41 发表
便宜就便宜，贵就贵。什么“最便宜的豪宅区”，听着就跟“最有男人味的女人”一样别扭。......
40-60尺的地/翻建房， 在Bathurst 以东， Yorkmills以南， Bayview以西， 大湖以北给我找更便宜的均价。 如果找不到我这标题就没毛病。
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原帖由 RuBEm 于 2018/3/22 15:26:42 发表
多谢科普，这个社区还真是没关注过，头一次听说。...... 十分感谢支持
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darkseraph 发表在10楼
张嘴就喷， 哪门子神， 哪门子鬼， 不服来辩。 回我贴的就是马甲， 那我整个加拿大华人论坛都是马甲。维基百科与谷歌地图对今日多伦多Midtown的定义是完全吻合的。
作为一个艺术生，希望你别拿白左文科生的混沌世界观来论坛里装神弄鬼跳大绳。
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_轩_ 发表在4楼
楼主码字辛苦
马甲对大号说辛苦了
原帖由 都不追 于 2018/3/22 15:30:40 发表维基百科与谷歌地图对今日多伦多Midtown的定义是完全吻合的。作为一个艺术生，希望你别拿白左文科生的混沌世界观来论坛里装神弄鬼跳大绳。...... 楼主不是说了他认为这里不属于midtown吗，难道是我看错了???
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原帖由 都不追 于 2018/3/22 15:12:38 发表
你连Midtown的来龙去脉都搞不清楚跟你对东约克的理解一样捣糨糊......
这是GOOGLE的Midtown, 西边界是MARLEE AVE
midtown google.JPG (0 B)2018/3/22 15:34:08
这是Wiki的Definition， 西边界是Bathurst
wiki midtown.JPG (0 B)2018/3/22 15:34:09
看来我这个艺术生看来至少基本阅读理解水平还是有的， 总比中学没毕业不认字的人强。
gta2.JPG (0 B)2018/3/22 15:41:54
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原帖由 都不追 于 2018/3/22 15:34:25 发表
马甲对大号说辛苦了 你的Broker of record跟你说该回去cold call了
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人lz写得挺有心得的呀，干什么上来就喷他？看得出lz很有经验，虽然我们离lz熟悉的地区相距很远，但也不妨碍带着一种了解新知识的开放心态来看lz的帖子。lz是jj帖子里少有的言之有物的，比那些一味鼓吹买买买的水平强多了。这样的jj发的帖子，大家应该持欢迎的态度，兼听则明没什么不好
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这个是不是更值？
/media/6ff48c1382113a58d2c29c74e16d5638.jpg (0 B)2018/3/22 15:43:41
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原帖由 我是吃货我骄傲 于 2018/3/22 15:39:20 发表
人lz写得挺有心得的呀，干什么上来就喷他？看得出lz很有经验，虽然我们离lz熟悉的地区相距很远，但也不妨碍带着一种了解新知识的开放心态来看lz的帖子。lz是jj...... 谢谢亲支持。。我已经习惯被同行小号喷了。原因大家能猜到
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darkseraph 发表在17楼
这是GOOGLE的Midtown, 西边界是MARLEE AVE...
“Last edited 3 days ago by an anonymous...”
不过没关系，北界Lawrence东界Bayview南界Bloor，科普界两大权威谷歌和维基是吻合的。
回头再看看你那张鬼画符，自己不懂，以为哪儿都是争议地区
/media/683da1eab6c9b69d32c51b504ec3988c.jpg (0 B)2018/3/22 15:44:50
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原帖由 lost 于 2018/3/22 15:43:52 发表
这个是不是更值？6881982
frontenac.JPG (0 B)2018/3/22 15:46:40
Bathurst商业街旁边第一间民宅, 而且4月5日抢Offer
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darkseraph 发表在23楼
[attachimg]6881984[/attachimg]
Bathurst商业街旁...地点确实有点尴尬，不过加20万都可能算值了，看看最后成交价吧
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原帖由 lost 于 2018/3/22 15:49:07 发表
地点确实有点尴尬，不过加20万都可能算值了，看看最后成交价吧
恩， 而且这个40尺，4700 sf living space, 我那个56尺宽6000sqft+。。
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内容翔实，不错。估计以LZ的水平定经纪及格线的话，绝大部分“经纪”必须用引号修饰了。
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darkseraph 发表在25楼
恩， 而且这个40尺，4700 sf living space, 我那个56尺宽6000sqft...没说你那个不值。这俩就不是一个价位的。
评论
好漂亮的房子，。房东是中国人，女的?
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经常开车从bedford park穿过去到bathurst， 感觉avenue东西环境差不多，西边地还普遍大些，价格为何还低不少呢。感觉不是仅仅一个学区可以解释的吧。
评论
楼主最大的优点就是能装
话很多，显得他很懂。
但是由于艺术生的局限性，思维不够严谨。
提纲挈领的来龙去脉把握不清楚。
之前装了一年半东约克大神，台都搭好大绳都跳好几季了，一不留神被朝阳区群众举报，原来大绳的“东约克”南辕北辙了。
这就好比楼盖好了，才发现Lot位置搞错，造在隔壁了，只好含泪被当作违章建筑强拆了
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