加拿大华人论坛 加拿大房产【房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！】

在加拿大

今天又看到坛子里的房产经纪规律性地对于每个月的房产数据发表评述。于是出于好奇，坛子里多空吵来吵去，有的说投资几个出租房涨了，有的说房价跌了，那么到底卡城房价是怎么回事，多空谁胜谁败了？大家不必空口吵来吵去，看点有技术含量的帖子。我翻出了几年前的数据，一对比就有答案了。这个是今年刚刚出来的11月份的：11月份独立屋市场基准价为$470,600， 比去年同期涨 8.5%。同时，公寓、排屋市场基准价基本保持不变在 $279,600 、 $305,700 ，比2007年峰值时期低6%。... 再看看2011年11月份的：独立屋的均价及中间价分别为$467,140 及$406,500，保持去年的水平。...截至目前为止，2011年共管公寓的均价及中间价分别为$287,545 及 $261,500，低于去年同期，主要源于低于20万公寓的大量成交。... 那么2009年11月份怎么样呢，那时候还没有相关的帖子，但是我们可以从2010年11月份的帖子中找到数据：独立屋十一月份成交均价为$455,460, 比十月份的$444,744上涨2%。与去年同期均价$464,444相比，下降2%。公寓成交均价为$284,667, 比十月份的$287,793下调1%。比去年同期均价 $294,264相比，下降3%。...可以从中得到2009年11月份的数据，独立屋均价$464,444。公寓均价$294,264。 好啦，我们把数据列出来：2013年独立屋：$470,600，公寓：$279,600。2011年独立屋：$467,140，公寓：$287,545。2009年独立屋：$464,444，公寓：$294,264。计算出4年间，独立屋上涨$6,156，涨幅1.3%。公寓下跌$14,664，跌幅5%。我们只在比数值，那么现在的加元还是四年前的加元吗？？？加币在全世界大幅贬值。而2007年独立屋平均价$505,920，至今仍然比六年前房价跌7%，还有6年的房屋折旧。结果一目了然了吧，还有什么好争论的呢，从这些数据看不出投资养房的在哪里占便宜了。如果是自住的，如果由于换工作，将4年前的房子即使原价卖掉，也要搭上过户损失的10%（相对于首付又是百分之多少呢？）让我们看看这四年，有多少投资机会错过了吧（买房是最好的唯一的投资方式吗？）：1， 北京的房子4年间有没有翻了一倍？2， 4年前的汇率是多少？今天加元对人民币是5.72，那时候没有6.72也差不了多少吧。我四年前没有用钱买房子，而是将加元换成了人民币，你说我在汇率上赚了多少？10%不止吧。我如果现在把钱换过来买房子，是不是能多买十分之一的面积。3， 这四年通货膨胀是多少？超过房价涨幅了吧。4， 如果只是单纯地把钱放到中国银行里存一年期定期，收益也超过10%了吧。值得注意的是，这四年还是加拿大利息最低的四年，房价尚且如此。所以，结论就是：卡城房产投资者完败。对吧。 其实，加拿大的房价是卡城首先在2007年涨起来的，当时涨过了头，以至于后来还有很多人还处于发财梦中。之后是温哥华涨过之后也不行了，现在轮到多伦多步其后尘。

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！今天又看到坛子里的房产经纪规律性地对于每个月的房产数据发表评述。于是出于好奇，坛子里多空吵来吵去，有的说投资几个出租房涨了，有的说房价跌了，那么到底卡城房价是怎么回事，多空谁胜谁败了？大家不必空口吵来吵去，看点有技术含量的帖子。我翻出了几年前的数据，一对比就有答案了。这个是今年刚刚出来的11月份的：11月份独立屋市场基准价为$470,600， 比去年同期涨 8.5%。同时，公寓、排屋市场基准价基本保持不变在 $279,600 、 $305,700 ，比2007年峰值时期低6%。... 再看看2011年11月份的：独立屋的均价及中间价分别为$467,140 及$406,500，保持去年的水平。...截至目前为止，2011年共管公寓的均价及中间价分别为$287,545 及 $261,500，低于去年同期，主要源于低于20万公寓的大量成交。... 那么2009年11月份怎么样呢，那时候还没有相关的帖子，但是我们可以从2010年11月份的帖子中找到数据：独立屋十一月份成交均价为$455,460, 比十月份的$444,744上涨2%。与去年同期均价$464,444相比，下降2%。公寓成交均价为$284,667, 比十月份的$287,793下调1%。比去年同期均价 $294,264相比，下降3%。...可以从中得到2009年11月份的数据，独立屋均价$464,444。公寓均价$294,264。 好啦，我们把数据列出来：2013年独立屋：$470,600，公寓：$279,600。2011年独立屋：$467,140，公寓：$287,545。2009年独立屋：$464,444，公寓：$294,264。计算出4年间，独立屋上涨$6,156，涨幅1.3%。公寓下跌$14,664，跌幅5%。我们只在比数值，那么现在的加元还是四年前的加元吗？？？加币在全世界大幅贬值。而2007年独立屋平均价$505,920，至今仍然比六年前房价跌7%，还有6年的房屋折旧。结果一目了然了吧，还有什么好争论的呢，从这些数据看不出投资养房的在哪里占便宜了。如果是自住的，如果由于换工作，将4年前的房子即使原价卖掉，也要搭上过户损失的10%（相对于首付又是百分之多少呢？）让我们看看这四年，有多少投资机会错过了吧（买房是最好的唯一的投资方式吗？）：1， 北京的房子4年间有没有翻了一倍？2， 4年前的汇率是多少？今天加元对人民币是5.72，那时候没有6.72也差不了多少吧。我四年前没有用钱买房子，而是将加元换成了人民币，你说我在汇率上赚了多少？10%不止吧。我如果现在把钱换过来买房子，是不是能多买十分之一的面积。3， 这四年通货膨胀是多少？超过房价涨幅了吧。4， 如果只是单纯地把钱放到中国银行里存一年期定期，收益也超过10%了吧。值得注意的是，这四年还是加拿大利息最低的四年，房价尚且如此。所以，结论就是：卡城房产投资者完败。对吧。 其实，加拿大的房价是卡城首先在2007年涨起来的，当时涨过了头，以至于后来还有很多人还处于发财梦中。之后是温哥华涨过之后也不行了，现在轮到多伦多步其后尘。点击展开... 您的数据很有杀伤力，我们要的就是有数据支撑的论点，免得有些不良经纪混淆视听。有两个建议给你：能否对卡城华人常驻的特定区域进行比较？ 第二您有没有多伦多这方面的数据？

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！多伦多老是在50万左右荡秋千，少许升幅，算上汇率就完败了。也就是自住吧。

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！您的数据很有杀伤力，我们要的就是有数据支撑的论点，免得有些不良经纪混淆视听。有两个建议给你：能否对卡城华人常驻的特定区域进行比较？ 第二您有没有多伦多这方面的数据？点击展开... 你的建议是好建议，但是我不是地产界的，没有关注那些区域情况。我只是一时好奇，把多年前的数据比较了一下。尽管房产经济很舍得在帖子中用“涨”“升”“火”之类的词，但事实上，却是房产投资竟然跑输通涨。

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！多伦多老是在50万左右荡秋千，少许升幅，算上汇率就完败了。也就是自住吧。点击展开...如果你对多伦多房地产市场稍有了解就不会这般言语了

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！温哥华的情况差不多，我一朋友10年8月贷款80万买的108万房子，今年8月份113万卖出，表面上涨我本人居住住在5万，承担了3年的利息，房屋维护成本以及买卖的费用，住了3年。投资肯定是完败的。我本人居住在多伦多，那房价这几年真实的上涨得太厉害了，无论好区差区，都一个劲的涨。

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期权是毒药,以毒攻毒,毒药可治病救人,期权能发家致富.股市有风险,期权更危险,凡跟风者,后果自负. 超赞 赏 F fan613jerry 0$(VIP 0) 3612013-12-03#7 回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！真的假的？有没有同一套房或同一个区域的可比较的销售数据？

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！怎么说呢，跟07年比较其实是一个很不客观的比较，卡城不像多伦多温哥华，经济多元化没有那么明显，主导就是油气行业的兴衰。而07年那会儿油气行业正是最热的时候，全国各地的人蜂拥而至，刚需在自然就会有市场进行对需求的满足，房价自然就会较常态高一些，而现在的经济并没有那么好，更难跟07年比较，所以房价自然也不会一路走高，看央行利率多少年没变就知道了。不过我也的确没觉得这边会像国内那些城市的房价一样一路上扬，大部分买房者的想法还是满足自住，而且就算有多套房子在手的人，至少我身边的那些朋友，他们的想法没有多少是基于待房价上涨再出手的投资考虑，而仅仅是通过出租的房租来cover Mortgage，多年之后有条件以房养老，仅此而已。在加拿大做房地产，真的想赚钱不是炒房的人，而仅仅是那些开发商。或者说，加拿大较之国内，就不是一个赚大钱的地方。

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自从得了精神病，整个人精神多了。Nexus 6P。好啦，我们把数据列出来：2013年独立屋：$470,600，公寓：$279,600。2009年独立屋：$464,444，公寓：$294,264。计算出4年间，独立屋上涨$6,156，涨幅1.3%。公寓下跌$14,664，跌幅5%。点击展开...看出问题来没有？楼主其实用的是2013年11月的Benchmark price去和2009年11月的Average Price去比！所谓差之毫厘，失之千里是也。实际上二者如果都用Average Price来做对比的话，卡村4年以来独立屋的涨幅应该是(516,447-464,444)/464,444 = 11.20%。虽然这个数值和国内动辄百分之几百的狂飙比起来不是那么起眼，但肯定达不到楼主所说的“完败”的程度。那为什么不用Median Price去和Benchmark Price去比呢？因为这两个根本就是不同的指标。CREB以前一直是用Average Price（均价）和Median Price（中位价）来衡量房价，但后来发现二者，尤其是Median Price，不能很好的反应真实的房价情况，于是才引入了Benchmark price（基准价）的概念。这也是为什么现在的报告有这项指标而以前没有。具体的说明同样可以在CREB的网站上找到：http://www.creb.com/public/media-resources/MLS_HomePriceIndex_backgrounder.pdf表扬下楼主的钻研精神，但是分析的方法和准确性还有待提高。

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煮饭侠温哥华的情况差不多，我一朋友10年8月贷款80万买的108万房子，今年8月份113万卖出，表面上涨我本人居住住在5万，承担了3年的利息，房屋维护成本以及买卖的费用，住了3年。 投资肯定是完败的。 我本人居住在多伦多，那房价这几年真实的上涨得太厉害了，无论好区差区，都一个劲的涨。点击展开... 可是，我有一朋友，在大温区的南素里，10年8月买的房，说是到现在涨了一倍都不止啊。当然，因为是自住房，没卖出的，涨价系数是根据同地段售出房屋参考得来的。

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！关注中

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！命苦不能怪政府，点背不能赖社会，情商智商不够而已。这是我那么多年在北京没买房，到最后买不起房落走加拿大的血泪教训。

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09.11.1 长登卡尔加里2016 转战大温开店 北本拿比注册按摩师 注册针灸师 超赞 赏 枫 枫叶正红时 0$(VIP 0) 6912013-12-03#13 回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！短炒这里补太适合，长期持有还是好的。君不见左邻右舍从10多万house变50多万，如果没有其它投资渠道，房子还是不错的主意，不是每个人都擅长股票基金的

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耐心，用心，开心地生活数据分析还是要我这种专业的人来做。楼主的数据来源没错，对2009年的数据追朔也很准确，问题是用来比较的两个数据根本就是完全不同的统计口径，最后自然得不出合理的结果。首先说明一下，这里所有数据均来自于卡城房产局CREB的网站，2013年11月和2009年11月的链接分别如下：http://www.creb.com/public/documents/statistics/2013/package/res-stats-2013_November.pdfhttp://www.creb.com/public/documents/statistics/2009/package/res-stats-2009-november.pdf注意，在2013年的报告中，房屋价格用的是Average Price(516,447)和Benchmark Price(470,600),后者也就是楼主所引用的“基准价格”。而2009年的报告中虽然也是用了两个价格来衡量，但需要注意的是只有Average Price（464,444，与楼主计算的一致)，而没有Benchmark Price，取而代之的Median Price（408,000）。回到楼主的计算：看出问题来没有？楼主其实用的是2013年11月的Benchmark price去和2009年11月的Average Price去比！所谓差之毫厘，失之千里是也。实际上二者如果都用Average Price来做对比的话，卡村4年以来独立屋的涨幅应该是(516,447-464,444)/464,444 = 11.20%。虽然这个数值和国内动辄百分之几百的狂飙比起来不是那么起眼，但肯定达不到楼主所说的“完败”的程度。那为什么不用Median Price去和Benchmark Price去比呢？因为这两个根本就是不同的指标。CREB以前一直是用Average Price（均价）和Median Price（中位价）来衡量房价，但后来发现二者，尤其是Median Price，不能很好的反应真实的房价情况，于是才引入了Benchmark price（基准价）的概念。这也是为什么现在的报告有这项指标而以前没有。具体的说明同样可以在CREB的网站上找到：http://www.creb.com/public/media-resources/MLS_HomePriceIndex_backgrounder.pdf表扬下楼主的钻研精神，但是分析的方法和准确性还有待提高。点击展开...无论如何，加元跌的幅度超过10%，那么房子其实没有保值，还赶不上通胀，因此仍然是完败。而且那是独立屋的价格，公寓的就更不能看了。

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吃不饱的出来，吃饱的不出来，吃饱了撑的出来。 超赞 赏 Q qiaomao 0$(VIP 0) 4322013-12-03#15 回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！如果真是要投资房子，还是看好国内一线城市的

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回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！无论如何，加元跌的幅度超过10%，那么房子其实没有保值，还赶不上通胀，因此仍然是完败。而且那是独立屋的价格，公寓的就更不能看了。点击展开...如果兄对楼主或我的数据来源及分析方法有不同观点的话，欢迎讨论。至于这种指东打西王顾左右而言他的东西，还是少些为好。不过说实话从兄一向的言论来看，我们不是一路人，更谈不到一起去。我甚至连同你辩论的欲望都没有。所以。。。。各走各路吧。祝兄早日回流愉快

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煮饭侠 超赞 赏 chris_cc愚者一得 0$(VIP 0) 3,8022013-12-03#20 回复: 房价四年不涨，低于六年前，卡城房产投资者完败！！！为了方便起见，贴一个CREB的卡尔加里历年独立屋价格走向图供参考：

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