在加拿大
中国没有房东，只有租客？ 英国《金融时报》中文网记者 魏城 08月05日 星期五 老张是我的一个朋友，来自香港，在英国定居多年，已入籍，看到中国大陆房地产炒得红火，有些眼红，也想凑个热闹，但近日告我：他已放弃了这个想法。我不解，尝试着问个究竟。他说，这几天他上网，看到中国网民讨论新公布的《物权法》草案，才知道许多中国人倾尽毕生心血买到手的房子，只是一个70年租用期，不是真正的产权。 “我在英国买房，只买free- hold，怎么会千辛万苦跑到中国买个70年的 lease- hold？”他对我说。 free-hold和lease-hold是英国房地产的两种形式：free-hold指永久所有权的房地产，以中国人所称的“花园洋房 ” 为主，lease-hold指定期租赁权的房地产，公寓单元房居多，期限则都很长，最短也要99 年，最长的甚至有999年的。也难怪，老张没在中国内地生活过，不了解中国 “国情 ”：中国内地土地所有权只有两种：城镇土地国家所有，农村土地集体所有，尽管经济改革已实行了近30年，但土地仍然不能私有。根据以往公布的有关法规，中国内地的城镇居民可以“依法享有国有土地使用权 ”，但居住用地的使用期限只有70年， “土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。” 新公布的《物权法》草案据说 “突破了70年大限”，但也仅仅允许房主“期满前一年申请续期 ”， “续”的还是使用权。 虽然中国法律仅仅规定土地不能私有，没有明确提及地上建筑物的属性，但皮之不存，毛将焉附？用中国一位法学学者的话说，是 “地随房走，房随地走”。老张听完我的一席话，伸了伸舌头： “好恐怖啊！” 但他的眼神却是一种幸免于难的得意神情。耕者无其田，居者无其权 也许老张不知道，中国内地还有更 “ 恐怖”的故事曾经、正在和继续发生呢。中国城镇中的有房一族，至少还是那些有足够的财力、买得起 “70年土地租用期 ”的人，他们其实都是近30年改革、开放进程的最大受益者，而那些受益不大、甚至受损的社会阶层的住房故事，那些通宵排队等待领取 “经济适用房”购买证的购房故事，还有那些 “拆迁户 ”、 “违章建筑户 ”、 “外地暂住户”、 “民工窝棚户 ”的搏房故事，老张或许闻所未闻。然而，在中国内地，这却是多数中国人每天要面对的现实，由产权纠纷引致的开发商与 “拆迁户”的争执、 “ 征地 ”的地方政府与“钉子户 ” 的对峙、甚至警民之间的暴力冲突，也时有所闻。追本究源，所有这些沮丧、挫折、争执、冲突都导向一个词：产权。近30 年来，中国发生了天翻地覆的变化，中国接受了“市场经济”、接受了 “ 民营企业”、接受了 “雇工 ”、接受了“国有企业股份制改造 ”、甚至接受了 “ 私产入宪 ”，但让人匪夷所思的是，中国至今仍未接受土地和房屋的私有产权，仍未接受 “耕者有其田，居者有其权 ”的理念。近几年来，中国房地产市场从无到有，从温到火，用中国传媒自己的话说：“时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国房地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能动摇甚或问鼎中国房地产业的榜首地位；2002年进入《中国百富榜》的房地产大亨为25人，2003年为 35 人， 2004年为45人，这个数字不断在攀升，这表明中国的财富正在加快速度向中国房地产业大亨们的私家钱柜里集中 ……”但更让人匪夷所思的是，中国决策层能够容忍房地产开发商如此快速的积聚财富，却不能容忍真正为此业兴旺提供燃料的购房者享有产权 ―― 不是有期限的土地使用权，而是房产兼地产的完整所有权。 70年后待拆迁？ 而“居者无其权”也是中国城乡频频发生的拆迁纠纷和征地冲突的最终祸根。一位中国学者如此分析中国官方经常使用的一个名词“ 拆迁补偿 ”： “首先补偿这个字就很奇怪，什么叫做补偿，就是说这个房子这个地本来就不是你的。如果是你的，就不是一个补偿的问题，而是一个买卖的问题，我愿不愿意卖给你由我来决定，这首先是一个我要在交易之中获利的问题。 ” 此外，许多有识之士还指出，“耕者无其田，居者无其权”也阻碍了三农问题的解决，拖慢了中国的城市化、现代化进程。北京学者陆学艺指出，由于中国农村土地产权不明晰、责权不清，导致了很多问题。第一是毁庄稼、占耕地。县委书记要搞开发区，庄稼就遭殃。第二是拆农民的房子。开发区都是成片成片的。现为中国社会科学院学术委员的陆学艺说： “9 亿农民中，占75%的农民的房子总面积大概是50 亿到60亿平方米，人家已经住了几百年了，却不承认这个房子是可以抵押的。 ” 上海学者朱学勤则从房契的期限，看到了城市的发展周期和历史传承。现为上海大学历史系教授的朱学勤说，他在伦敦见到过一张为期999年产权的房契，他感到无比震撼：一个只有70年产权期限的城市发展如何能与之相提并论？房地产只有70年的命脉，这意味着，城市化的发展，将会以 70 年为一个周期轮番上演拆迁与建设的工地游戏，从某种程度上来说，它忽视了一个城市的历史传承和悠久根基。而且，用老张的话来说，即使是999年的房契，也不是房主永久享有自由处置权的 free-hold房契，仍然属于他不屑于购买的 lease- hold房契。 “活资本 ”与 “死资本 ” 今年五月，在中国首都北京召开的2005年《财富》全球论坛上，秘鲁经济学家赫南多 •迪索托语惊四座：在全球60亿人中，有40亿人是没有产权的，如果他们没有产权，就不能有 “全球化 ” 的发展。 如果你读了迪索托（Hernando De Soto）的《资本的奥秘》这本书，你就会对产权问题有一个全新的认识，你就会发现，产权不再是一个枯燥的法律名词，你就会意识到，能否在法律上承认社会大多数成员的房地产所有权，在某种程度上甚至决定着一个落后的国家能否真正地实现经济起飞。这位在今年4月获得“弗里德曼推进自由奖”的经济学家，有着在贫富两个世界工作、生活过的经历，因此对东西区别和南北差异有着深刻的体认，他的这本畅销全球的名著也没有忘记提及中国： “自从邓小平的经济改革在1979年开始以来，一亿中国人离开家园，寻找法律尚未认可的工作， ……自从上个世纪80年代以来，数百万中国农民未经许可涌向首都北京，以至于《北京青年报》惊呼：‘对盲流人口的管理已经失控’。” 迪索托这本书的副标题是：“资本主义为什么在西方取胜，而在其它地区失败？ ”他给出的答案是：由于非西方国家的法律制度赶不上人口流动、城市化等社会变化的步伐，社会大多数成员的财产只能游离于法律系统之外，因而成为 “死资本 ”。该书描述了所有发展中国家的一个惊人的相似之处： “这些国家绝大多数的贫困居民确实拥有财产，但他们缺乏代表其财产并进而创造活资本的机制。他们有房屋，却没有产权；他们有庄稼，却没有契约；他们有企业，却没有公司章程。” 迪索托认为，为什么市场经济在西方成功、却在其它地方失败，是因为非西方国家未能建立起一个把死财产变成活资本的统一的法律体系，而西方标准化的法律能够使人们用分期付款的方式购房置产，用房屋作抵押向银行贷款，允许一个公司的资产分割成很多部分，可以公开上市进行股票交易，并使财产评估成为可能 ……这一切都是在人们遵循当地约定俗成的法律规范下进行的。这种由现代法律保障的无形的资产管理结构，在西方早已成为人们生活的一部分，大家习以为常，因而发展出成熟的市场经济。不过，看完迪索托的书，你并不会产生一种 “文化决定论”的宿命观点，因为书中也描述了西方国家早期法律难以应付社会变化的窘困局面，其状况与今天中国等发展中国家所面临的困难和麻烦非常相似，唯一不同的是，西方诸国最终成功地让法律制度适应了不断变化的社会、经济状况。 中国有句古语： “有恒产者有恒心 ”。当代许多中国学者则提炼出一种新的格言：“成功的市场经济就是一种法治经济 ”。伦敦大概就是得益于英国的公平、成熟、统一的产权法律制度，而成为多元文化的国际金融中心吧：尽管它也曾有过封闭排外的历史，但最终仍能实现“海纳百川”，不仅吸纳了英国本国的 “ 民工”，也吸纳了各种肤色、不同文化的移民，包括像老张这样的华裔移民，也能在此地入籍定居，置房立业，并且购买了两处 free-hold的房产。
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反馈:是丑 2005-08-19#2 
2,323 $0.00 没回帖?评论
[SIGPIC][/SIGPIC] 赏 2005-08-19#3 是 310 $0.00 确实有启发，谢谢！加sw
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从头看到尾,不错!
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05.1 FN,自评68，DIY。 07.1.23 收到大信封。07.7.19 开始在卡尔加里的生活09.4.27 毕业于SAIT09年5月 找到会计工作 赏 2005-08-19#5 落 125 $0.00 Free-Hold 也不是真Free，每年要交财产税约2%,长期计算也不比中国的制度省多少。
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国家制度没办法呀，没房子住总要买的。只能郁闷的买～～
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2010.6.17 TORONTOhttp://forum.iask.ca/showthread.php?t=434791 赏 2005-08-19#7 A
宅
33,612 $0.00 买房子还好些。另外一个话题是买阴宅，你听到的所有宣称永久墓地的广告，其实，使用期只是50年而已。评论
喂，请问是中国移动吗？我是中国联通，我的小灵通坏了，你们能派中国铁通来修一下吗？ 赏 2005-08-19#8
枫叶情
13,437 $0.00 这个问题提的好，又是独生子女，你说若干年后要负担多少墓地。评论
2010.6.17 TORONTOhttp://forum.iask.ca/showthread.php?t=434791 赏 2005-08-19#9
5,528 $0.00 很深刻..评论
加拿大你买了地建了房子，还要每个月向政府交地税(不是管理费，不是月供呀)，永远的交下去，交到你把房子卖给别人为止(别人接着交)。这一点你喜欢不喜欢？国内买了房子后，除了买房时交清的交易税，买房后的月供以外，你还要不要向政府交钱？Free-hold，除了世袭的领地真正的Free外，每个月向政府交钱还能叫Free?
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cadmus 说:加拿大你买了地建了房子，还要每个月向政府交地税(不是管理费，不是月供呀)，永远的交下去，交到你把房子卖给别人为止(别人接着交)。这一点你喜欢不喜欢？国内买了房子后，除了买房时交清的交易税，买房后的月供以外，你还要不要向政府交钱？Free-hold，除了世袭的领地真正的Free外，每个月向政府交钱还能叫Free?点击展开... 加拿大万税么，呵呵天下的乌鸦都是黑的
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政府总要拿到，他要的那一份。只是方法不同，方式不同。
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呵呵,土地的寿命可以上千年,可房的寿命没那么长,房子可能到不了70年起价值就是0了
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确实是政府的征收方式不同!但是，我们这些移友当中，在国内从事房地产导致暴富的应该不多吧既是如此，换个环境活活还是值得考虑的！
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风雨兼程，我的移民之路http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=18332http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=48294http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=237481 赏 2005-08-19#15 E 1,744 $0.00 UP，讨论深刻
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我家的宝宝 赏 2005-08-20#16 A 195 $0.00 国内的制度决定了土地是公有的，国内不可能有私有土地
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快来拜访我的生意，每个人都可以做的生意。 http://www.freedom.ws/?language=english&sponsor=allenhzkkhttp://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=94198 赏 2005-08-22#17
2,323 $0.00 抛砖引玉。谢谢各位的关注。评论
[SIGPIC][/SIGPIC]加拿大你买了地建了房子，还要每个月向政府交地税(不是管理费，不是月供呀)，永远的交下去，交到你把房子卖给别人为止(别人接着交)。 这一点你喜欢不喜欢？国内买了房子后，除了买房时交清的交易税，买房后的月供以外，你还要不要向政府交钱？ Free-hold，除了世袭的领地真正的Free外，每个月向政府交钱还能叫Free?点击展开... 还要每个月向政府交地税-好像中国也在考虑。
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haofaming.com 赏 2005-08-25#19
2,323 $0.00 [font=楷体]产权很重要,请看:[/font][ZT] 陈志武：地产权国有导致50年环境破坏甚于过去5000年[font=宋体] 近50[font=宋体]年来，中国环境的破坏远甚于过去[/font]5000[font=宋体]年。[/font] [font=宋体] 一个非常重要的原因是，近[/font]50[font=宋体]年的财产与土地产权都是公有的。[/font] [font=宋体] 要解决环境污染问题，一个直接的办法是：让土地和其他财产的私人所有程度尽量达到最大，以调动起个人爱惜自己财产的本能。[/font] [font=宋体] 北京大学景观设计研究院院长俞孔坚教授最近讲，从北京、杭州等很多城市的航拍照片看，近[/font]50[font=宋体]年对物景的破坏远甚于过去[/font]5000[font=宋体]年。他的结论非常引人深[/font][font=宋体]思。这种史无前例的破坏之所以发生，当然有工业化与城市化进程必然对环境造成破坏的原因，但另一个非常重要的原因是，近[/font]50[font=宋体]年的财产与土地产权都是公有的。[/font] [font=宋体] 这实际上把我们又带回到最近的产权改革讨论中。产权“应该尽量地国有”还是“应该尽量地私有”，是两个截然不同的选择，其答案不仅会影响企业的效益以[/font][font=宋体]及人们自尊自信的程度，会决定社会是“以官为本”还是“以民为本”，还会决定环境污染与破坏程度的高低。由此可见，产权的国有还是私有，其差别远远不只体[/font][font=宋体]现在企业效益上。[/font] [font=宋体] 如果能让个人或者说民间所拥有的土地和财产空间达到最大，那么环境污染与环境破坏的程度会被尽可能地控制到最低。我这里先要强调，并非在土地私有和财[/font][font=宋体]产私有之下，污染和环境破坏就没有了，只要继续工业化与城市化的进程[/font]([font=宋体]中国应该继续这两个方向[/font])[font=宋体]，环境破坏就不可避免，但破坏程度会因财产的公有还是私有[/font][font=宋体]而有较大的差别。[/font] [font=宋体] [/font] [font=宋体] [/font][font=宋体]环境破坏程度与产权归属有关[/font] [font=宋体] 这个道理实际很简单。每次回国，我都看到一个很有意思的现象：私人家里的装修都非常精致漂亮，保持得很干净；但是一进入过道这样的公共空间，往往都没有灯光、没有装饰，墙上与地上通常是脏乎乎的。―正因为这一点，去年我的一个美国学生去北京工作，本来打算买房子住，但他无法忍受那些走廊的脏乱，结果选择在东方广场租房。[/font] [font=宋体] 从产权的眼光看，当这个空间、这个产权属于你自己的时候，你会非常爱惜它；相反，越是公共的空间或财产，就越是没人去“自愿”爱惜，去管理保养。[/font] [font=宋体] 既然人的本性如此，我们可从中得出一个更一般的结论：每个社会应该让财产、土地的私人所有程度达到最高，尽量让每块土地、每份财产都有明确的个人所有者，亦即有明确的爱惜它的人。相反，如果让几乎所有的财产与土地都公有，那等于是让所有财产都像那些公共过道一样，任人糟踏但却没人心痛，环境再怎么被破坏也不会是任何个人的事。从全世界的情况看，越是国有成份所占比例高的国家，对环境破坏的程度似乎就越高，当年的苏联、东欧还有拉美一些国家就是如此。[/font] [font=宋体] 过去[/font]50[font=宋体]年，中国的环境污染也越来越严重，环境的装饰设计越来越乱。虽然政府监管部门可以发挥的作用还很大，但是解决环境问题的一个非常自然而且直接的办法是：让土地和其他财产的私人所有程度尽量达到最大。其实，只要土地、财产都是国有，一方面个人爱惜财产的本能被闲置，而另一方面即使政府忙得再辛苦，也可能只能达到有限的效果。[/font] [font=宋体] 从这个角度，我们可能很容易理解俞孔坚教授的结论。在过去[/font]5000[font=宋体]年里，我们的祖祖辈辈之所以能留下相对优美的环境，正是由于土地和其他财产原来由个人或宗族直接所有，所以每块土地过去总有私人像爱自己的家一样去爱惜它。[/font] [font=宋体] 比如，在我的老家湖南农村，实行集体化之前，村庄周围本来都有山有水，森林非常茂密，一直到[/font]60[font=宋体]年代初，破坏得还不是很严重。我小时候基本能看到家乡过去的本来面目，那时全村由几栋青砖青瓦几进式的大院所组成，加上周围绿油油的山山水水，确实是一个人与自然非常和谐的典型江南村庄。但是，就如同发生在全国各地的那样，集体化使一切归为公有，结果是那些公有的森林和土地没有人去爱惜了，任人破坏也没有人敢表示心痛。[/font] [font=宋体] 文革初期我开始上小学，一直到高二，我们响应号召每天去“改山造林”，先把好好的自然林砍掉，然后挖上许多长、宽、高各一米的大洞，植上新树。几年后，原来的自然森林没有了，新种的树也死光，留下的是光秃秃的山头。[/font] [font=宋体] 有意思的是，[/font]1978[font=宋体]年土地的使用权分到各户以后，人本能的“自己的东西会最珍惜”的态度又重新发挥作用，人们又越来越注意保护森林与其他财产了。这使森林等环境又慢慢在恢复，但是房屋建筑的破坏是没有办法挽回了。当然，土地现在还不是私有，所以人们对土地的爱惜程度还是有保留。未来土地所有权的不确定性让人难以把目前有“使用权”的土地[/font]100%[font=宋体]看成自己的，因此短期行为还是理性的。 [/font] [font=宋体] [/font] [font=宋体] [/font][font=宋体]私有产权提供环保制约机制[/font] [font=宋体] 当然，在西方发达国家的工业化进程中，污染和破坏也曾经非常严重。因此，私有产权并不能解决所有问题。但我要强调的是，这种破坏的程度和范围却可以高、可以低。像计划经济时期，我老家没有被工业化，但其环境却遭到空前的破坏。而通过土地与财产的私有，人们会被激励不去随意遭踏环境，私人产权提供了一种内在的把破坏尽量降到最低的制约机制。这是市场在环境保护方面发挥作用的方式。[/font] [font=宋体] 比如，现在很多农村土地被地方政府肆意征收作为开发区或是建房子，这些可能是城市化中必然经历的过程，本身是好事，但是，因为土地是国有的[/font]([font=宋体]或集体所有[/font])[font=宋体]，如果投资方和开发商能疏通一些关系的话，往往可以较低的价格把土地的使用权买下来。原因很简单，这些土地不属于签字售地的官员，他们得到的好处仅是创造了政绩，那么这些官员为什么要珍惜这些土地？他们为什么要争取最高的价格？这跟私人卖自己的地是两码事。[/font] [font=宋体] 正因为开发商用低价就可以得到这些土地，他们买过来后，这些土地是不是以最有效益的方式被使用、其长久价值与生态影响怎样等等就不那么重要了。如果根据市场规则，如果卖的一方很珍惜这块土地[/font]([font=宋体]因为卖的是自己的地[/font])[font=宋体]，卖方可能要的价钱非常高，而买的一方因为付出了很高成本，就会以更爱惜的方式使用这块土地，以产生最高的长久收益，而不仅仅是短期利益。这就间接约束了买卖双方，使他们都更珍惜土地。也就是说，如果是私有产权的话，人们会因为成本、环境等一系列的原因而有所顾忌。在公有化的条件下，因为没有人会珍惜，而官员又只看重短期政绩，这样，连私有产权所特有的成本约束因素都不存在了。[/font] [font=宋体] 另一方面，如果每块地方、每个空间的产权都具体化到个人，那么张三在这块土地上污染的话，有可能会影响到旁边其他人拥有的土地或者资源，破坏了他们产权的价值，他们就可以起诉张三。但是，一个人对土地和资源的破坏会给其他人带来损失而最终给自己带来官司和损失，这种间接约束在公有产权的条件下几乎是不存在的。因为邻家土地也是公有的，他们也不会受太多激励去保护。况且，土地都是国家的，你连诉讼的资格都不具备。这就解释了为什么苏州的小河一个个污染得臭气熏天，但也没有谁去起诉谁。[/font] [font=宋体] 当然，有人可能认为，这样的逻辑是说得通，但是，在现实生活中，有很多民营企业钻政府的空子，尽量让地方政府给他们最大的环境污染空间。―可是，这恰恰证明，让太多的资源由那些与其无关的官员来控制，后果只会很糟糕。而如果土地产权归个人所有，你即使对其所有者进行贿赂，也不会轻易得手。[/font] [font=宋体] [/font][font=宋体]来源[/font]: [font=宋体]新财富[/font] [/font]
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