加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 区域中心项目的借款协议和还款

在加拿大

其实一个资产的还款顺位是必须通过在资产所在的COUNTY登记才会认可，除了一些特例外，登记的时间也决定了还款的顺位。如果没有在COUNTY做登记，还款顺位几乎是不存在的。投资人一定搞清楚这一点。 在美国，就地产等固定资产而言，借贷方会声明可以接受还款顺位，在COUNTY登记。比如，我们项目从当地政府有10万的贷款，因为数目不多，政府说可以接受第二顺位，只有银行的贷款才可以占第一位。因为我们现在还没有用银行等其他的贷款，这时政府的贷款在COUNTY登记，为第一顺位贷款。后来的银行贷款，按在COUNTY登记的日期，只能排在政府贷款后边。银行为保证第一顺位，会要求政府贷款subordination，往后排。只有在政府贷款同意的情况下，银行才能得到第一顺位的位置。 所以投资人在同意区域中心的借贷的时候，一定要要求借款协议在当地COUNTY登记。没有这个登记，投资人的贷款只是个打白条，第一顺位还款没有任何保证。有个这个登记，投资人也就明确了项目的抵押品到底是什么。这个抵押品是否已经重复抵押，对投资人来讲，一文不值了。

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位这个登记证明可以跟区域中心要吗？还是跟谁要？

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位简单的说，签完借款协议后还需要到县政府做个备案，不然：1.没在COUNTY登记的借款协议只是口头协议。2.在COUNTY登记的借款协议可以防止项目方恶意赖账。行政备案大于司法约束，不知道我这样理解对不对？读后感：同一个地球，同一个中宣部。我得赶紧通知还在山上的同志们抓紧时间转移～～

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位“其实一个资产的还款顺位是必须通过在资产所在的COUNTY登记才会认可” ------奇谈怪论，错得不着边际了。枉在美国呆了那么久。

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位传说中的Lincoln Stone不是在国内走穴么？哪位中介帮忙问问他吧

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位这个登记证明可以跟区域中心要吗？还是跟谁要？点击展开...可以到资产所在的COUNTY去查，只要给具体地址就可以查出来。叫TITLE SEARCH. 如果区域中心根本没有在COUNTY登记，他们就没有.

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位简单的说，签完借款协议后还需要到县政府做个备案，不然：1.没在COUNTY登记的借款协议只是口头协议。2.在COUNTY登记的借款协议可以防止项目方恶意赖账。 行政备案大于司法约束，不知道我这样理解对不对？ 读后感：同一个地球，同一个中宣部。 我得赶紧通知还在山上的同志们抓紧时间转移～～点击展开...在美国，所有的银行贷款都会在COUNTY 登记， 做DEED RESTRICTION，以示天下。这是登记的目的。 即使投资人在资产上有纠纷，起诉方会通过律师在COUNTY登记，做DEED RESTRICTION。在诉讼没有了案之前，资产不能在借贷和买卖。只有起诉方才能撤消这个限定。

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位你先搞清楚抵押登记的作用再谈好不好？商业贷款或公司借款的抵押登记不是美国的特有做法。世界各地都有，埃塞俄比亚和中国也有。张三以房屋的产权做抵押，从中国银行贷款买房，去房管局做个备案。没有赎回产权前卖给李四的话不能办理产权过户。抵押登记的作用在于临时限制所有权转移。不就这么回事吗？这里的法律关系是张三仍然是产权所有人，他与李四的买卖合同是有效的，同时与中国银行的借贷合同也是有效的。而不会因为李四没有去备案，他与张三的合同就失效！还需要我再说吗？

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.你先搞清楚抵押登记的作用再谈好不好？商业贷款或公司借款的抵押登记不是美国的特有做法。世界各地都有，埃塞俄比亚和中国也有。 张三以房屋的产权做抵押，从中国银行贷款买房，去房管局做个备案。没有赎回产权前卖给李四的话不能办理产权过户。抵押登记的作用在于临时限制所有权转移。不就这么回事吗？ 这里的法律关系是张三仍然是产权所有人，他与李四的买卖合同是有效的，同时与中国银行的借贷合同也是有效的。而不会因为李四没有去备案，他与张三的合同就失效！还需要我再说吗？点击展开...假如，张三以房屋的产权做抵押，从中国银行贷款买房，但是银行由于种种原因没有去房管局备案。中国银行贷款发下来以后，张三再次以同一套房产的产权做抵押，从工商银行又贷了一次款――假如前者已经发生，后者这种情况可能发生么？

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位在美国，所有的银行贷款都会在COUNTY 登记， 做DEED RESTRICTION，以示天下。这是登记的目的。 即使投资人在资产上有纠纷，起诉方会通过律师在COUNTY登记，做DEED RESTRICTION。在诉讼没有了案之前，资产不能在借贷和买卖。只有起诉方才能撤消这个限定。点击展开...在美国, TITLE SEARCH显示的东西比国内多. 新建的项目,如果工程队的工程款没有支付, 工程公司会把欠款到COUNTY的登记, 没有拿到付款, 这个LIEN不会取消,会为第一顺位还款,比银行贷款还优先. 银行不会给未支付工程款的资产贷款就是因为工程款有还款优先权. 在美国,私有住宅可有两笔房屋贷款, 钱多的一般要求在第一顺位, FIRST MORTGAGE, 钱少的会是SECOND MORTGAGE. SECOND MORTGAGE的存在一定程度上导致了次贷金融危机. FIRST MORTGAGE要求20%的首付. 没有20%首付就贷SECOND MORTGAGE,就出现了0首付. 美国几年前, 可以一分没有,也可以成为房主. 商业地产则可以有更多顺位的贷款, 凭登记的日期来还款的顺序. 如果EB-5的借款协议没有在COUNTY登记, 后来的贷款 先登记,就会比EB-5投资人更优先. 投资人要知道采取法律维护自己的权利. EB-5融资数额巨大, 一张白条PROMISSARY NOTE, 不足以确保资金安全. 而且很多情况下,借款项目方都不在BALANCE SHEET上显示PROMISSARY NOTE借款的存在. PROMISSARY NOTE就成了一种神不知鬼不觉的借款.

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位假如，张三以房屋的产权做抵押，从中国银行贷款买房，但是银行由于种种原因没有去房管局备案。中国银行贷款发下来以后，张三再次以同一套房产的产权做抵押，从工商银行又贷了一次款假如前者已经发生，后者这种情况可能发生么？点击展开...这种情况在美国可能发生. 一般的登记要在3个月才显示出来. 后边的银行可能没有发现前边的贷款也批准了借贷. 这是一种商业诈骗.

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位假如，张三以房屋的产权做抵押，从中国银行贷款买房，但是银行由于种种原因没有去房管局备案。中国银行贷款发下来以后，张三再次以同一套房产的产权做抵押，从工商银行又贷了一次款――假如前者已经发生，后者这种情况可能发生么？点击展开...重复抵押。是可能也可以发生的。可能发生的原因有你说的银行种种原因等，也有马大姐所说的登记滞后等。至于是否涉及商业诈骗，不会是一概而论的。具体情况具体对待吧。可以发生的原因比如房屋的价值高，贷款数额较低，或房屋升值了，银行同意二次抵押或重复抵押。这部分显然是需要银行认可的。

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.重复抵押。是可能也可以发生的。可能发生的原因有你说的银行种种原因等，也有马大姐所说的登记滞后等。至于是否涉及商业诈骗，不会是一概而论的。具体情况具体对待吧。可以发生的原因比如房屋的价值高，贷款数额较低，或房屋升值了，银行同意二次抵押或重复抵押。这部分显然是需要银行认可的。点击展开...如果一处房产被反复抵押了，且借贷合同中都规定是第一还款顺位，是否就是诈骗了？无论合法与否，如果发生这种情况，如何确定还款顺序？如果在第一笔借贷发生时，债权人被告知是第一顺位，在发生第二笔借贷时，债务人不告知第一笔的债权人是否构成诈骗？如果在第一笔借贷发生时，债权人被告知是第一顺位，在发生第二笔借贷时，债务人告知第一笔的债权人，并要求修改之前的借贷协议，这样是否构成违约？如果EB5投资人的I526通过放款后，RC告知投资人要引入新的债权人且排在第一顺位，投资人有办法拒绝么？损失怎么办？如果RC原本就这么计划，算不算商业欺诈？

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位如果EB5投资人的I526通过放款后，RC告知投资人要引入新的债权人且排在第一顺位，投资人有办法拒绝么？损失怎么办？如果RC原本就这么计划，算不算商业欺诈？点击展开...EB-5投资人一定对这件事搞清楚. 昨天在天津和招商银行贷款部的一个经理对美国地产的贷款程序做些交流. 对于PROMISSARY NOTE在美国的处理情况, 让他感到忧虑. 投资人一定要在区域中心的法律文件中明确第一顺位的放款要求. 不要参加没有这个条款的文件的区域中心.而且GP不可以没有所有投资人同意的情况下改变放款要求.

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位如果一处房产被反复抵押了，且借贷合同中都规定是第一还款顺位，是否就是诈骗了？无论合法与否，如果发生这种情况，如何确定还款顺序？在美国, 是按登记的时间来确定. 先登记的借款为第一顺位. 如果在第一笔借贷发生时，债权人被告知是第一顺位，在发生第二笔借贷时，债务人不告知第一笔的债权人是否构成诈骗？在美国, 第一顺位的位次如果已经登记, 就不会被后来的贷款改变. 但如果第一期EB-5为股权人, 第二期为债权人. 如果第一期股权人没有被告知的情况下,招认二期债权人,是否构成诈骗, 就需要律师来断定了. 世贸通在金矿说明会上说二期投资人比一期投资人有还款优先权, 是否损害了一期投资人的权利,要律师来判断了. 如果在第一笔借贷发生时，债权人被告知是第一顺位，在发生第二笔借贷时，债务人告知第一笔的债权人，并要求修改之前的借贷协议，这样是否构成违约？就要看第一笔贷款债权人是否同意. 如果同意,就不构成违约. 这在美国叫SUBORDINATION.点击展开...

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位传说中的Lincoln Stone不是在国内走穴么？哪位中介帮忙问问他吧点击展开...Lincoln Stone 是移民律师，商业地产不是他的专业。投资要咨询商业地产的律师。

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位据美大使馆商务处人员透露，现在美国FBI在调查某些区域中心负责人私自挪用EB-5资金的案件。以后这类案件暴光会更多。 昨天随芝加哥论坛报记者采访北京中介机构协会有关负责人。其负责人坦率的说，最终将有50%的EB-5投资人会钱卡两损失。

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位“其实一个资产的还款顺位是必须通过在资产所在的COUNTY登记才会认可” ------奇谈怪论，错得不着边际了。枉在美国呆了那么久。点击展开...别的州我不知道，加州确实是如马大姐说的那样的。COUNTY的作用其实类似一种验证后公证的作用。

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回复: 区域中心项目的借款协议和还款顺位别的州我不知道，加州确实是如马大姐说的那样的。COUNTY的作用其实类似一种验证后公证的作用。点击展开...就是登记备案。澄清几点：1.从未否认登记备案制的存在，这不是美国独有的；2.针对未备案的合同就是“白条”，而已备案的合同可以防止恶意赖账的说法是错误的。3.那个谁现学现卖是可以的，但请不要添油加醋的误导。

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.所以投资人在同意区域中心的借贷的时候，一定要要求借款协议在当地COUNTY登记。没有这个登记，投资人的贷款只是个打白条，第一顺位还款没有任何保证。有个这个登记，投资人也就明确了项目的抵押品到底是什么。点击展开...

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