加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课
在加拿大
首先，他们讲这是这样一个项目： 计划在克里夫兰市中心地区开发多用途房地产项目，其中包括：写字楼，酒店，健身中心，零售卖场，以及拥有550个车位的综合停车场。全球著名会计师事务所-安永会计师事务所总部将租用一幢18层的商务大厦其中的4层。Flats East Bank项目其中超过40%的投资来自于美国联邦，州及地方政府。此外，克里夫兰Cuyahoga县港务局（政府机构）将发行“第一抵押债券（First Mortgage Bonds）”，CIF将代eb-5投资者购买这些（垃圾）债券。 就假设是克里夫兰政府发行Muni Bond的前提下 这种债券毫无疑问地叫做 Revenue Bond，就是所谓收入型债券。即以项目运营收入来支撑红利和偿还本金能力。美国很多机场和高速公路采用这个方式建设。就像中国的BOT。 在有些移民公司的网站上写：该地区中心目前投资的主要项目是克里夫兰安永办公大楼项目。项目总投资3亿美元。。。5年债券到期时，政府凭票即归还本金及支付利息。EB-5投资者认购该政府债券的时候，享受第一顺位偿付权利。（靠，全中国的移民中介2010年就学会了一个叫第一顺位的名词）。然后该网站上继续解释：第一顺位偿付权是指在无法兑现债券的情况下，克里夫兰市政府将会把上述多用途不动产项目的抵押所得，首先用于支付EB-5投资者的本金。 这是一个纯粹依赖项目运营情况的项目，尽管看似有政府发行债券（待核实），但是属于纯粹靠房地产项目收益来支持还本息的债券。这种收入型债券的还款是靠项目自身的收入开支撑的。政府不会从税收中抽出一分钱为投资者5年后退出买单的。所以投资上与投资者直接参与没有任何不同。纯粹的忽悠中国投资者不懂美国地方政府债券的项目。 纯粹依赖当地经济的房地产项目，却包装成政府债券。投资风险是在美国房地产市场非常疲软的情况下，在一个名不见经传的州，俄亥俄州开发房地产一样大。况且投资形式为贷款，所以即使今后房地产有长期升值潜力，投资人却完全享受不到。但却担负全部现时风险。包括不能募集资本，难以开工的风险。大家放心吧，4000万做第一顺位，它们完全没有其他资本金。你认为这种情况下，银行会来贷款然后再做第二顺位吗？所以美国的银行不会给这个项目贷款的。安永也仅仅许诺租4层，项目远远达不到盈利能力。几乎是个骗局。 最烦它们换块膏药来蒙骗人的做法。同志们，要知道在美国伊朗人是没有好名声的。诡计多，伊朗的导师总不让博士生毕业，好给他们多干活。很普遍滴。 大家要是想验证这个项目即使建成也没有还款能力很容易。计算他们的楼面总面积，估计出一个新商业大楼在经济不景气情况下的出租率，再上网很容易查到Cleveland，OH downtown现而今的租金水平。你们自己算一下一年他们能回笼多少租金吧。 这个项目能否如期开工是很大挑战！他们没有其他任何渠道获得需要开工的资金。除了图纸外，他们什么都没有，没有其他资金来源。他们也拿不出任何证据显示他们有任何其他来源。作为投资人，你的钱建的房子就是到时候要用来清算还你们发放的贷款的抵押品。可笑吗？到清算抵押品的时候你就知道你的投资不再值原来的50万美元了。可能就值20万了。你愿意签署一个自己借款出去，然后对方如果还不了你的贷款，就把用你的钱盖的房子变卖了，再用变卖后的钱还你贷款的项目吗？大头哇你，呵呵！
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课犀利！帮你顶！！！
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课你说的复杂了。这个项目的卖点有2个：1.一个是安永，有了安永，就有了4大，有了4大......与有荣焉。2.一个是“债券”，还是地方政府部门发行的。请问各位中国公民：政府部门发行的债券叫什么？答：国库券。行了，妥了，这项目好卖了...对这样的地产类项目，我的看法始终是一句话：只要你等的起，绿卡一般是没问题的，但是钱.................
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课你说的复杂了。这个项目的卖点有2个： 1.一个是安永，有了安永，就有了4大，有了4大......与有荣焉。2.一个是“债券”，还是地方政府部门发行的。请问各位中国公民：政府部门发行的债券叫什么？答：国库券。 行了，妥了，这项目好卖了... 对这样的地产类项目，我的看法始终是一句话：只要你等的起，绿卡一般是没问题的，但是钱.................点击展开... 安永只租用4层，要是安永整栋都长期租用。那么要么自己建，要么租带购了。 我知道他们几乎一个子儿都没有。现在在俄亥俄的克里夫兰开发房地产。银行要是能贷款。笑话一样。看看这个基金网站和介绍，满篇空话。我们中国大陆的特点倒是体现得挺好的。 收入型债券完全依赖项目运营收入。我也怀疑他们能否真正募集到钱开工。银行想看一个项目的还款能力再简单不过。上网查查Cleveland当地的office building 的每平方英尺租金水平就能确定是否该给项目方放款了。核实这个太容易了。这里有Cleveland商业地产租赁价格的网站，大家看吧 http://www.loopnet.com/Ohio/Cleveland_Building-Properties-For-Lease/ 最后，最主要的是讨厌他们用政府债券来误导。
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课那天我问那来推介的伊朗人，你提供报表一年营业性租金收入全部才1千万，扣掉费用支出，每年最多纯收益也就在500多万，大楼总投入3.5亿，收益连2%都不到，那五年后再样才能还钱？他说可以卖债券（搞笑）。我再问债券没人接受又怎么办？他说抵押担保人还。对这个项目我还有个疑问，购买这种收益公债券，是EB5允许的么？
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课那天我问那来推介的伊朗人，你提供报表一年营业性租金收入全部才1千万，扣掉费用支出，每年最多纯收益也就在500多万，大楼总投入3.5亿，收益连2%都不到，那五年后再样才能还钱？他说可以卖债券（搞笑）。我再问债券没人接受又怎么办？他说抵押担保人还。对这个项目我还有个疑问，购买这种收益公债券，是EB5允许的么？点击展开... 最后一个问题我也没有答案，个人觉得有法律风险。但是看样子这是移民局批复了的。 总的而言，投资者都是先将资金投资于一个LP或LLC（根据移民法），然后再以贷款或股权方式投资。所以这个项目好像应该是LP或LLC再去贷款。只不过把贷款换成了一起买债券（总感觉有点灰色）。如果真的能行，下次就有区域中心去买美国国债了。呵呵。 此外，你问根据财务报表，回报2%（你还是很细致的），如果连垃圾债券都没有人买怎么办呢？这个问题我要是伊朗人最爱回答：那你就的把我当垃圾处置了。哈哈哈。 项目也不是一无是处，最后的亮点是：一旦清算拍卖，这个拍卖是由政府去拍卖。哈哈哈。（不过我还真的不了解一旦地方政府债券default的话，如何处置，真的马上进入拍卖物产吗？好像不是。应该是拍卖垃圾债券才对。这个要是有朋友能问问伊朗人最好，回来也告诉一下大家。先泻了啊！）
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课最后一个问题我也没有答案，个人觉得有法律风险。但是看样子这是移民局批复了的。 总的而言，投资者都是先将资金投资于一个LP或LLC（根据移民法），然后再以贷款或股权方式投资。所以这个项目好像应该是LP或LLC再去贷款。只不过把贷款换成了一起买债券（总感觉有点灰色）。如果真的能行，下次就有区域中心去买美国国债了。呵呵。 此外，你问根据财务报表，回报2%（你还是很细致的），如果连垃圾债券都没有人买怎么办呢？这个问题我要是伊朗人最爱回答：那你就的把我当垃圾处置了。哈哈哈。 项目也不是一无是处，最后的亮点是：一旦清算拍卖，这个拍卖是由政府去拍卖。哈哈哈。（不过我还真的不了解一旦地方政府债券default的话，如何处置，真的马上进入拍卖物产吗？好像不是。应该是拍卖垃圾债券才对。这个要是有朋友能问问伊朗人最好，回来也告诉一下大家。先泻了啊！）点击展开...这是一笔糊涂账，光看看这些信息，感觉里面各种关系忽悠的成分相当多。
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课这是一笔糊涂账，光看看这些信息，感觉里面各种关系忽悠的成分相当多。点击展开... 是啊，最烦他们动不动就把自己跟欧巴马的合影放在网站上。那能说明什么呢？那就是在暗示呗。但是对于明白人，这再恶心不过了。欧巴马明确支持你这个项目吗？完全是有意张冠李戴地忽悠吗。 按照美国人的思考习惯，不是我们中国人的啊，与欧巴马，欧总的照片放上去是严重误导。因为这张照片has nothing to do with the so-called CIF fund。或者更准确点has nothing to do with the attitude of Obama towards the CIF fund。太忽悠了 除了CEO外，伊朗银应该给自己一个CHO的职位，翻成中文就是Chief 忽悠 officer，叫总忽悠官。
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课说出来怕你们不信，半年前和一个朋友谈美国房地产合作，他告诉我，他人士的人在办cleveland 移民中心，如果我感兴趣，可以让我做exclusive agent， 我一听，就推了现在这哥们正忙着中美忽悠呢。顺便，永安是不是ernst and young?我老婆也在四大会计师做国际税法，EY没有那么有名吧，中国吹的
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课说出来怕你们不信， 半年前和一个朋友谈美国房地产合作，他告诉我，他人士的人在办cleveland 移民中心，如果我感兴趣，可以让我做exclusive agent， 我一听，就推了 现在这哥们正忙着中美忽悠呢。 顺便，永安是不是ernst and young?我老婆也在四大会计师做国际税法，EY没有那么有名吧，中国吹的点击展开... 难道这个项目也是我们中国鬼子搞的吗？永安是不是ernst and young? 是的。在国内EY很NB的。好像确实挺NB的吧？
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课他没做，因为风险大。德勤在中国也NB吗，四大的no 1. 四大在美国会计圈里就是美国的“华 #！ 为”
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课楼主的分析真的很精彩，我在8月底的时候在深圳听了这个项目的讲座，也见了你们说的那个伊朗人，之后也做了很认真的分析和对比，9月份的就把50万美金打给他们。我是这样看待这个项目的，借贷方式总体上比股权方式要稳妥一些，通过购买地方债券（确实是港务局发行的债券，在港务局网站上可以看到）比直接借钱给开发商安全一些，有这两点就够了。现在中介推的基本上都是类似的借贷项目，所以横向来比较的话，这个项目并不显得不好。另外，我在惠誉查了一下港务局以往发行债券的的评级，级别都不高，大部分都3B，当然债券类型不同，但是至少都是真实。另外，相关的安永和另外一家律师事务所的租赁合同也都看到了，还有富国银行购买5000万同样的债券的协议也有。所以，只要这些都是真实的，我觉得绿卡至少是有保障了，至于本金的话，说实在的既然选择这个移民方式，大家就不好太纠结。能全部拿回来最好，拿回多少都算是赚了。
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课楼主的分析真的很精彩，我在8月底的时候在深圳听了这个项目的讲座，也见了你们说的那个伊朗人，之后也做了很认真的分析和对比，9月份的就把50万美金打给他们。我是这样看待这个项目的，借贷方式总体上比股权方式要稳妥一些，通过购买地方债券（确实是港务局发行的债券，在港务局网站上可以看到）比直接借钱给开发商安全一些，有这两点就够了。现在中介推的基本上都是类似的借贷项目，所以横向来比较的话，这个项目并不显得不好。另外，我在惠誉查了一下港务局以往发行债券的的评级，级别都不高，大部分都3B，当然债券类型不同，但是至少都是真实。另外，相关的安永和另外一家律师事务所的租赁合同也都看到了，还有富国银行购买5000万同样的债券的协议也有。所以，只要这些都是真实的，我觉得绿卡至少是有保障了，至于本金的话，说实在的既然选择这个移民方式，大家就不好太纠结。能全部拿回来最好，拿回多少都算是赚了。点击展开...呵呵，同感，这个心态才能做EB5
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课第一次上来，很高兴找到同志们啊。本人已经研究EB5项目一段时间了，最近正在关注这个号称“安永”的项目呢，似乎和其他比较下来，感觉这个项目EB5资金占比不大，而且有银行参与，有它的亮度，正处在要下决心的关键时刻，很想和同样关注的同志交流一下，也请高人指点啊。在此先感谢了。
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课[FONT=宋体]可能你不太了解这个政府债券，与中国的有些不一样。我也听说了这个项目并且做了一下调查，并且问了一下在加州的亲戚，到底这种政府债券是不是真的。他查了一下确定，美国政府的确可以发行这种债券支持私营项目。所以债券肯定是真的。[/FONT]
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课[FONT=宋体]我也参加了这个项目在广州的发布会。我[/FONT]lg[FONT=宋体]考了一下那个[/FONT]CEO[FONT=宋体]，问了关于项目资金的问题。的确是看到了很多文件，证实了项目资金的来源。我[/FONT]lg[FONT=宋体]对他的回答很满意，我们现在正在考虑要不要就选定这个项目。[/FONT] [FONT=宋体]另外，[/FONT][FONT=宋体]我也问了一些关于我[/FONT]9[FONT=宋体]岁儿子在美国的教育问题。那个[/FONT]CEO[FONT=宋体]花了[/FONT]10[FONT=宋体]分钟跟我解释，比移民中介说得还详细。这个可节省了我很多咨询费。无论我们是否投资这个项目，我觉得[/FONT]CEO[FONT=宋体]这个人还是很诚恳的。说人家欺诈有点过头了吧。[/FONT]
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课哇，项目方出来危机公关了...ganpai，你丫要被方舟子了啊...小心锤子～～～
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振臂高呼！鼓励签约！鼓励签约！以后呕不说反话了！其实I-829通过率85%超过了加拿大了。大家签吧，趁美国经济不好，需钱恐急的时候，估计趁乱都过了。 原谅我们做分析的，一副审犯人的立场。现在呕改成销售员立场了。 鼓励签约！呕夜！
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课还是顶GANPAI一下!
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回复: 实在忍不住“克里夫兰CIF购买政府债券的eb-5项目”的忽悠了。这里给大家上点课[FONT=宋体][FONT=宋体]ganpai[/FONT][FONT=宋体]大侠，我是看了很多你的文章。在你的启发下，我又调查了很多的项目。还记得你在8月份的时候好像说过，安永这个项目要比什么汽车项目啊，车厂项目啊，都来的实际些。就业上也都比什么风电啊太阳能啊什么的有保障。所以，我才仔细的调查了他们说的政府债券，这些在美国政府的官网也确认了的信息，确实是真的啊。[/FONT][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体]我就是有点困惑了，你之前说这个项目实际又安全，现在又说不好。整的我都头晕了。或者大家都不去美国，全去加拿大移民，就安全了？[/FONT][/FONT]
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