加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 转帖：《美国联邦调查局办公大楼，黑帮大亨EB5融资梦》
在加拿大
美国联邦调查局办公大楼，开发商老板是一个响当当的人物，名字叫Irwin Molasky.他是何许人也？他跟他的生意伙伴Moe Dalitz共同缔造了Paradise Development(天堂开发公司），生意在维加斯暴徒无法无天的年代走到了顶峰。Moe Dalitz是底特律臭名昭著的紫邦（Purple Gang)的创始人之一，该帮派聚集了一帮中学辍学生，通过谋杀，绑架和贩毒积累了大量的财富。最近，他们开始为FBI修建办公大楼。律师Roy Grutman在1990年的备忘录上Dalitz是犯罪史上有重要地位的人物,在黑社会历史上能有同样印记的只有LUCKY LUCIANO 和BUGSY SIEGEL. 在上世纪40年代，他甚至有被Cleveland市的公共安全主任在市政府的庆典中驱赶离场的经历。 现在，84岁的Molasky患了晚期骨髓癌，急于解决他的生意难题。同时，他不得不照顾他儿子，他于2008年金融危机中欠下5.5千万美金的无担保债务宣布破产。他女婿在1994年的一宗电信咋骗案中承认有罪，现在，女婿和女儿又被控告在使命海滩公寓地产项目中违约，单方面撕毁合同。 开发商Molasky竟然并没有拥有该地块！意味着无法从银行融资来建造。2012年2月17日，美国移民局明文规定，任何用租约产生的就业都不会被视为EB5投资者所创造的新的就业机会。联邦调查局办公大楼就是属于明文禁止之列。这意味者，如果我们把联邦调查局的员工岗位去掉，再减去建筑岗位数（工期在2年以内的建筑岗位不被视为新增就业），整个项目还能有多少就业呢？是否能够满足80个EB5投资者所需的800个？这是任何EB5投资者在投资前必须弄清楚的。项目已经开工了，那么，等到EB5资金进入项目时（明年中），项目已经完成一大半，有多少就业机会是可以归于EB5的，我们拭目以待。 因为目前Molasky并不拥有该地块，无法从银行融资。这意味者，必须靠私人投资者的过桥贷款，然后用EB5资金来还贷款。而我们EB5投资者所拥有的49%股权抵押，其实，仅仅是拥有地面以上的建筑物，而在美国，地面以上的建筑物，如果不连上地块，根本就是没有价值的使用权，到时又如何套现还本呢？这个意义上的投资安全，又如何来呢？如果募资意向书中没有锁定4年租金收入的用途，那么至少要有固定的再融资途径，否则，5年时候本金的归还始终还是一个美好的愿景。每年不足1千万的租金收入，五年归还EB5本金的话，意味着，建成后的4年租金收入都必须为纯利润。我们可以估算，其实除去维修和运营成本，一年留下来的利润大概是不足6百万，哪怕按照圣地亚哥当地地产服务业历史最高的市盈率10倍来算，整个租赁生意的估值还不到6千万。注意，因为不拥有土地，很不幸的，我们只能把它当做租赁生意。那么，49%的股权就连3千万都不到。如何能够去再融资来归还4千万的EB5借款呢？我们还是翘起手来，等待这位大亨90岁时带领EB5投资人创造又一个资本神话吧。 美国吵得沸沸扬扬的1亿建造成本，来到中国，成了宣传的1.5亿。很有必要了解一下其他项目资金的来源。因为不拥有地块，没有融资能力，如果其他项目资金6千万（1亿-4千万EB5)没有着落的话，如何能保证项目的按时完工呢？如果Molasky先生不归还EB5的借款，也采用高压手段让法庭作出对他有利的判决的话，远在中国的你该如何办？投资一个不拥有土地的地产项目，你准备好了吗？ 投资联邦调查局大楼，你准备好了吗？
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Jack Ma：because we don't think of making money, but we make a lot of money. 超赞 赏 G go2northamerica 0$(VIP 0) 5472012-07-12#2 回复: 转帖：《美国联邦调查局办公大楼，黑帮大亨EB5融资梦》EB-5市场现阶段最大的矛盾是广大投资者日益增长的智商和项目方不断下降的道德水准之间的矛盾。
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回复: 转帖：《美国联邦调查局办公大楼，黑帮大亨EB5融资梦》美国吵得沸沸扬扬的1亿建造成本，来到中国，成了宣传的1.5亿。很有必要了解一下其他项目资金的来源。因为不拥有地块，没有融资能力，如果其他项目资金6千万（1亿-4千万EB5)没有着落的话，如何能保证项目的按时完工呢？如果Molasky先生不归还EB5的借款，也采用高压手段让法庭作出对他有利的判决的话，远在中国的你该如何办？投资一个不拥有土地的地产项目，你准备好了吗？
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回复: 转帖：《美国联邦调查局办公大楼，黑帮大亨EB5融资梦》侨外的枪手！
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回复: 转帖：《美国联邦调查局办公大楼，黑帮大亨EB5融资梦》ZJG会议中心的人写的。
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回复: 转帖：《美国联邦调查局办公大楼，黑帮大亨EB5融资梦》看到相关资料，这个项目的间接好像不全是建筑就业，后期就业涉及到租赁就业。那526时，移民局就会那这个开刀。看看吧。
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