加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - [转载]对EB5项目中常见的商业抵押类比的报道文章，非常有借鉴意义
在加拿大
《长三角企业主跑路增多 高利贷崩盘信号又现》 。。。这是对EB5项目普遍存在的抵押，这篇文章的报道有借鉴意义。借助高利贷变现 马老板所说的虚开高息，是指借方愿意承受，甚至主动提出超过其还款能力的高息，并且完全没有还款来源。“他们从借的那天起就没打算还款，借去的钱，就是将抵押物变现。” 据他透露，近一个月来，在他业务所及的上海和湖州等地，有好几家企业找他贷款时表现异常大方：在提供担保物的情况下还可以接受最高10%的月息。值得注意的是，这几家比其他企业都“阔气”的企业，都是已经被银行严重收贷，在他看来已是岌岌可危。 而这种“越是没有还款能力，越敢往高里借”的客户，在“资深”资金客马老板这里并不陌生。 不少经历过债务危机的企业都能感受到，在企业资金链紧绷欲断之际，将手头资产盘活既至关重要，实际操作上又非常困难。如已经在商业银行进行抵押的不动产，其余值已无法在包括小贷在内的正规金融机构进行再抵押；如对非上市公司进行参股的股权，也很难抛出变现。而在整个房地产市场的下行通道中，对商铺、住宅、写字楼的交易变得有价无市，即使愿意打折抛售，也很难在短期内完成。 马老板称，在上一次温州高利贷崩盘前夕，就有当地企业主通过高利贷将资产变现――故意形成“死贷”，顺理成章将资产变到他人名下换钱。而高利贷的利息(根据“行规”需提前支付)，无非就是资产变现的折扣率。 马老板因此把客户贷款分为两类：有明确应急用款去向以及还款来源的和没有的，而高息虚开现象，一般出现在后者。 前者如应付银行续贷所需的“过桥款”，为了还上银行房贷以便再抵押一次的“赎楼款”，应付拍到土地后缴款仍有缺口的“补缺款”，或是有明确进货或交货方的“垫资款”。对于这类客户，马老板一般要求对接上客户的资金流向方，如“过桥款”贷款前直接和银行对接，甚至必须看到银行的续贷“批复”，或是“垫资款”直接打去贷款人交易对方的账户。 后者如客户泛泛表示需要投资、调头寸，愿意提供充足抵押物、接受高息，但无法摸清客户具体还款来源。曾在温州吃过“死贷”亏的马老板称，对这种借款已经额外长了心眼。 资产处置之难 马老板告诉本报，在高利贷的同行调侃中有一句名言：“不要租房租成房东，不要放贷放成股东。” 民间借贷坏账后的资产处置困难重重。马老板举例称，对于“二押”给其公司的房产，在处置中，即使借款人配合过户，也还面临着先行还清银行贷款以及因前期房产涨价交高额过户税收等，过户后才能再行抵押给银行进行融资；如果借款人跑路或赖账，他还必须向法院起诉，等待司法程序裁定，而这其中还必须绕过“高利贷不受法律保护”的“障碍”。汽车的“二押”也有着类似的“窘境”。 此外，对于那些股权质押的处置则更加困难。依据有关法律，“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意”。转让股权后，还需修改公司章程等且须向工商行政管理机关变更登记，这其中还将涉及一大笔个人所得税。如果借款者不配合转让，所有私下的转让协议均属无效。而即使变更成功，高利贷公司就等于“被迫”投资了一家公司，损失了流动性。 风控加码 放高利贷的铁律是“钱生钱”，谁都不愿意被“套牢”进入资产处置。因高利贷公司往往也“滚”着大量民间投资资金或是银行贷款，缺乏流动性将造成高利贷自身的崩盘。 在“高息虚开”现象再现后，敏感的马老板已经在贷款风控中加码，他称，现在公司放出的每一笔款，都要求看清对方确切的偿还借款来源，并争取有“来源方”的签字落款或至少口头允诺。 在抵、质押物方面，马老板对于预计中难以处置和变现的模式一概不做。考虑到房产抵押后续处置中的交税等损失，马老板降低了抵押率。 有意思的是，在做车押时，马老板称他近期开始修改了规定，要求客户在放款前必须将车辆开到公司进行现场评估，并在车管所办理抵押登记。对于特别优质或熟悉的客户，即使同意对方不押车，马老板也要求“必须变更保险受益人，并按我的要求安装GPS定位系统”。 此外，对于一旦坏账后，“超过同期基准利率4倍”的利息将不受到法律支持，马老板称，高利贷的“行规”是在放款时先行扣息，“一旦有纠纷，我们不会承认在放高利贷，所有书面证据都对我们有利”。 而本报记者此前在对上海另一家高利贷公司采访时获悉，该公司在处理极端高息的放款时，会在协议中修改借款期限，以使利率看起来合理。 无论是高利贷运作中的新风险，还是浙江民间借贷纠纷案件创新高，都可能是经济下行周期中的“一叶知秋”，与宏观经济大环境的变化紧密相关。经济上行的大潮“水落”，民间借贷的问题就容易“石出”。 梳理浙江省高院近日发布的《浙江法院民间借贷审判报告》不难发现，该省民间借贷的收案量曲线与宏观经济走势相关。2008年金融危机爆发，案件数量也急速上升，较上年增幅高达60.56%；2011年，受第三季度温州等地部分企业债务危机影响，收案量重新上扬，全省法院全年收案93067件，较2010年增长了6.7%。 今年上半年，随着宏观经济环境的变化，民间借贷案再度大幅上升。全省法院共受理民间借贷纠纷案件58037件，涉案标的额283.9亿元，同比分别上升26.98%和129.61%。
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