加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 纽约国际宝石大厦（IGT)项目如何？
在加拿大
EXTELL 纽约区域中心（ENYRC)，开发商：EXTELL此项目可靠吗，请能人指教。
评论
超赞 赏 N NiceBoat 0$(VIP 0) 1812012-09-01#2 回复: 纽约国际宝石大厦（IGT)项目如何？依稀觉得是烂尾楼，等着EB-5救命
评论
回复: 纽约国际宝石大厦（IGT)项目如何？你好。我们律师事务所有向客人推荐纽约宝石大厦项目。项目总体评价还不错。
评论
美国投资移民依稀觉得是烂尾楼，等着EB-5救命点击展开...
评论
美国投资移民之前宝石大厦的争议主要集中在TEA的问题上。与您说的相反，商业风险问题上，宝石大厦是争议最小的。正因为商业上有优势，所以被攻击这么好的商业地段，并不属于TEA地区。点击展开... 1. 再融资：项目在2009年就开工了，2012年3月15日已经封顶。后面引进的EB-5资金主要用于归还以前的贷款，性质属于再融资。I-526被拒的风险极高。 2. 资金保障不够：EB-5贷款没有第一顺位抵押权，顺从于以前的一笔1.26亿贷款之下，并且项目还在寻求一笔3亿美元建设贷款以替代以往贷款。EB-5贷款顺位也在建筑贷款之后。（PPM中文 第4页） 3. 在没有确认项目是否被移民局认可就释放资金：EB-5资金在没有通过I-526之前就释放（一申请I-526就释放资金），如果一旦被拒，归还投资款的时间将会比较长。（PPM中文，第6页） 4. 就业创造问题：就业分析报告提出的3000多名就业创造，估计很大一部分都用不上，就业中有起码一半来之租赁办公室产生的就业，这个项目要想证明其使用“租赁就业”的合理性比较难；剩余的1400名建筑就业不见得都能计入，因为EB-5资金估计是在2012年才能筹集，但是2009年就开始施工，并且目前项目已经封顶，EB-5资金进入太晚了，很多就业估计都无法计入，并且资金还不是直接用于建设，而是用于偿还以前债务-再融资。租户入住的转移花费的问题与就业数据的估算 （看来Evans自己对租赁就业都没有信心，还是要靠建筑期的就业。）(这个项目不是发生了重大改变，5月8日的政策它可以享受吗？） 2010年纽约经济发展公司承诺给开发商4960万的税收优惠，条件是整幢大楼85%都必须出租给来纽约从事珠宝行业的公司，而且租客中50%是新来纽约从事珠宝业的公司或原来纽约公司的新增机构。否则，将会取消这些税收优惠。政府已经规定，出售这些物业将不能享受政策优惠。这意味着，项目只能100%的用于出租。而开发商宣称，该项目将可以出租给250个以上的企业并创造3000个以上的就业机会。85%的珠宝行业公司入驻率，是一条非常高的标准，因为租客中50%需要是新的公司。为了达到这个标准，租金将会被打折扣，也就是回报会被打折扣；如果达不到这条标准，没有税收优惠的话，对租客又没有吸引力。引入新的投资者，将会是开发商和原来的机构投资者分摊风险的最佳路径。 因为只能出租，所以，我们的投资者要想得到本金的准时返还，就要看看到底能否项目可以再融资，或者信托甚至整幢出售来还本，到底还本时用什么价格来归还。项目方由律师事务所出具了目前的租约和销售合同的金额以证明项目的价值，这种做法非常不寻常。 根据目前掌握的最新情况看，很有可能因为85%珠宝行业入驻比较难完成，项目宁愿放弃政府的4.96千万税收优惠也至少要租满。而EB5资金刚好顶替政府的优惠。但是对于开发商来说，如何让投资者通过I526，是一个不可能完成的任务；因为一旦通过I526，哪怕不通过I-829，这些资金都为他所用5年。
评论
不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 F FredHe 0$(VIP 0) 2082012-09-03#6 回复: 纽约国际宝石大厦（IGT)项目如何？谢谢visatousa的分析
评论
超赞 赏 BLFACT 0$(VIP 0) 642012-09-05#7 回复: 纽约国际宝石大厦（IGT)项目如何？纽约国际宝石大厦项目评估报告:目录 摘要 11 项目简介 31.1 建筑结构 : 41.2 投资结构 42 来龙去脉 53 项目各方关系 84 项目风险分析 94.1 本金回收的风险 94.2 绿卡申请通过的风险 104.2.1 租户入住的转移花费的问题与就业数据的估算 104.2.2 曼哈顿中城的目标就业区 115 背景情况 125.1 Extell纽约区域中心 125.2 区域中心的主人 125.3 珠宝区的情况 126 结论 14See: http://www.blfact.com/EB5?lang=cn&n=430
评论
独立 • 专业 • 化雾 • 减险这个项目是不是发生了重大改变，5月8日的政策它可以享受吗？ 。点击展开... 招募人数从300人减到100人，这个不算重大改变算什么？ 如果发生重大改变，5月8日的尊重政策就不适用了！又要重新审核！租赁就业问题又要冒出来。
评论
回复: 纽约国际宝石大厦（IGT)项目如何？1. 涉及过桥贷款的问题。正是因为用于偿还过桥贷款，才能将整个项目创造的就业机会算作EB-5投资人的。2. 商业风险评估比较简单，就不解释了。投资人会自己分析。个人观点，这是我见过的商业风险最小的项目，没有之一。3. IGT有I-526不通过的30天内还款的承诺。4. 就业问题是我们评估的重点。首先3000个就业机会中有1498个就业机会是由建筑花费产生的。移民局对建筑花费所产生的就业机会是没有疑问的。现招募100名投资人是绰绰有余的。另外项目有I924批准。PS：投资人数的改变，不是重大变化。=============================visatousa分析的1到4条，任何一条都能让这个项目的I-526无法通过。这样我们判断变得简单，IGT的第一个526申请，六月份递交的。再过几个月也就批下来了。请大家客观的分析所有的项目，这样正确的选择。IGT项目在我们律师事务所总部所在地纽约，我们了解比较多而已。挺好的企业，挺好的项目，被妖魔化了挺可惜。我觉得。作为律师事务所，90%以上的项目我们都可以受理（除了有些项目只用自己的律师），所以我们经常为客户评估各种各样的项目。曾经为3个客户评估了520大桥项目，其中2个客户听从了我们的建议，放弃了520大桥。我们深信客户的利益跟我们利益是相关的，除非只想做一锤子买卖。最近在这里说的多了些，是因为我们跟论坛方达成了合作意向，近期会有广告投放在这里。也想为论坛做点贡献。
·中文新闻 2024 年 HSC 成绩：北悉尼男子高中连续排名第一
·中文新闻 2024 年 HSC 成绩：新南威尔士州顶尖学校排名