加拿大华人论坛 加拿大生活信息房地产投资的套路～转贴

在加拿大

房地产投资的套路，就是要实施一个有计划的房贷战略，充分借用银行的政策，购置多套房产。 01 早早断送房地产投资念头的一个致命错误 最成功的，使自己远离房地产投资的一个办法就是：使出吃奶的劲儿，把自住房贷款做到收入可负担的极限。例如，现在贷款政策和利率条件下，最大单笔借款能力是家庭年收入的5倍，如果收入是10万，自住房贷款大于50万的情况下，既没办法贷款买投资房，也没办法将已有的其他房产加按。 小李一家，登陆加拿大之后马上置业，购买了A房产，市价当时只有30万，借了80%，贷款金额24万，家里人共同努力下用了15年的时间把贷款还清了，还攒了一笔存款22万，A房的价格也涨到了80万。小李一家打算换一个自住房，目标房产价格100万，家庭收入16万，于是购买了B房产，首付20万，贷款80万。欢欢喜喜搬进B之后，发现A房没有贷款，将A房转作出租用途之后，因为没有利息支出抵扣毛租金，所以净租金收入很高，家庭所得税的税率提高了。这时候小李一家才发现，所有的银行都拒绝了他们加按A房的申请，理由都一样：借款能力只有80万，而自住房已经借了80万，因此A作为投资房，不能做加按。小李一家目前的状况就是“动不了”了，即，我们常说的“房贷植物人”状况。

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面对这种窘境，小李一家有如下选项：01. 从此开始攒钱还自住房，不再动心思做出任何改变，在哪里跌倒就在哪里躺下；02.搬家，搬回A住，把B出租之后，再将A房加按；03.卖掉A，获得80万卖房款，用其中的60万卖房款加速偿还B的贷款，将B的贷款金额降到20万，用其余20万做首付，购买C和D两栋价值50万的投资房。大家猜猜，现实生活中，面对小李一家的上述3个选项，选择的概率区间大致是什么样的？我观察到的情况是：选01的概率是95%到98%；选B的概率是0；选C的概率是2%到5%。 选择01的家庭，主要由于路径依赖：用还A房贷款的方式还B房贷款，不需要动脑筋，别人也是这么做的…属于典型的战略上懒惰，战术上勤奋的家庭，祝福并祈祷这样的家庭吧。选择02的家庭，主要是损失厌恶以及不认错：房贷没有计划，搞成这个局面，一旦搬回A房住，岂不是既劳民伤财又被朋友笑话？虽然犯了硬错，但嘴不能软；搬回A去有成本，而且是必要开支以外其他心理账户的开支，容忍不了。选择03的家庭，虽然很少，但的确有，这样的家庭不太可能是自己觉悟的，如果能想到这一层就不会先犯下错误再纠正了，选择03方案的家庭应该是身边有良师益友，为其提出了这个解决方案。 有满手好牌却打坏了，原因是没把房贷当回事儿。房地产投资的高手，就是房贷战略高手，无他。

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02 地产投资规定动作 为了避免小李一家犯下的错误，正确的做法，也是房地产投资的规定动作就是：保持自住房债务最小化。以前的文章里提到过“坏债务”概念，不知道这个概念的朋友，请从公众号2018年1月的文章开始补习。自住房，是最大的坏债务，因为自住房是最大的消费品。小李一家正确的做法是：在购买B之前，给A加按，能拿出多少钱拿出多少钱，全部作为B房的首付，形成B房的贷款低于A房贷款的局面，即，自住房债务最小化。 很多人有疑问，如果加按了A之后，再买B，那么B还能申请到贷款吗？答案是肯定的，能。因为在申请B的时候，银行把A视作为出租房，用租金抵减A的债务，这样做虽然B的贷款借不到年收入的5倍，但也不需要借得那么多。小李一家需要做的就是找到能为自己规划，并准确计算出A和B分别能借出多少贷款的人。从这个例子也可以看出，不需要等A房的贷款都还完了再换自住房。 如果以后还想换自住房，购买C，怎么办呢？同样的道理，在下手买C之前，看看能不能加按A，如果能加就先加按A，如果不能，至少要加按B，之后再购买C。这样，购买了C之后，名下就有了A和B 两套投资房，C是自住房而且尽量做到自住房按揭贷款金额最低。 当C作为自住房，贷款余额仅为家庭年收入的2.5倍时，可以再次加按A 和B，取出资金购买D 作为投资房。 综上所述，房地产投资的规定动作是：为保持自住房债务最低，需要加按所有的现有房产之后，再买自住房。多套房投资，是一个加按，搬家，再加按，再搬家的过程。直到自住房贷款余额低于年收入的2.5倍之后，就可以直接购买出租房了。

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03 房地产投资的自选动作 观察能力比较强的人，移民加拿大不久之后就会发现，在加拿大创造财富是一件非常难的事，每年GDP增长约1.6%，国家的增量财富非常少，而且集中在高科技和资源类行业，小打小闹的创业，通常是血本无归。在存量财富中分一杯才是正道，而存量财富的76%是房地产，因此，投资二手房成了明智选择。知错就改是聪明人，但改正投资方向上的错误却知易行难，这里给大家提供几个聪明，且杀伐决断能力强的投资者使用的超常规办法。 小甲，刚来加拿大的时候利用新移民政策，落地就买了个大房子，房贷余额130万，找到了专业收入，年薪9万，但因自住房债务太大，无法进行地产投资。觉悟之后，毅然把自住房出租，并充分利用税法的45（2）处理房产增值问题。手段：推迟自己的满足感，化坏债务为好债务。 小乙，地产经纪，在2018年时将所有投资房加按，套现60万为地产市场下行周期做过冬准备。虽然因为原贷款都没到期，交了几千元罚款，但换来60万的现金储备，值了。因为是自雇人士，2018年申请贷款时，银行使用2017和2016年的平均收入，而这两年是地产经纪收入最高的两年，因此借款能力超强。手段：在借钱能力最强的时候借钱，而不是在需要借钱的时候借钱。 小丙，一直因自住房债务高而借不到更多贷款投资地产，利用一笔私人借款还清了自住房的30万，释放了借款能力后，加按了3套投资房，取现70万，不仅还清了私人借款，还为继续投资准备了40万元首付款。手段：强制付清自住房，加按投资房，用外科手术方式急速还清自住房贷款，长痛不如短痛，从此告别贷款难。 小丁，收入较高，但没有首付款。父亲没有收入但存有巨额RRSP，利用银行高净值资产项目将自住加按，取出现金给小丁做投资房首付，并定下君子协定，小丁的投资房4年之后加按，取现之后归还家父的投资款。打虎亲兄弟，投资父子兵。手段：两代人，有钱出钱，有收入出收入，以合伙投资的形式，言传身教财商知识。 小戊，卖掉自住房之后，获得了70万卖房款。他没有立刻买下一套自住房，而是先租房住，并用40万做首付款买了两套投资房，出租了之后才购入自住房。手段：甩掉自住债务的时候，是买入投资房的最佳时机，出租房有了租金收入之后就可以抵减投资房的债务，再买自住房的时候对借款能力影响不大。 上述手段，并不常见，属于地产投资的非常规做法，只有对银行房贷政策非常了解，而且对房地产投资非常有信心的投资者才会偶尔使用。

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面对这种窘境，小李一家有如下选项：01. 从此开始攒钱还自住房，不再动心思做出任何改变，在哪里跌倒就在哪里躺下；02.搬家，搬回A住，把B出租之后，再将A房加按；03.卖掉A，获得80万卖房款，用其中的60万卖房款加速偿还B的贷款，将B的贷款金额降到20万，用其余20万做首付，购买C和D两栋价值50万的投资房。大家猜猜，现实生活中，面对小李一家的上述3个选项，选择的概率区间大致是什么样的？我观察到的情况是：选01的概率是95%到98%；选B的概率是0；选C的概率是2%到5%。 选择01的家庭，主要由于路径依赖：用还A房贷款的方式还B房贷款，不需要动脑筋，别人也是这么做的…属于典型的战略上懒惰，战术上勤奋的家庭，祝福并祈祷这样的家庭吧。选择02的家庭，主要是损失厌恶以及不认错：房贷没有计划，搞成这个局面，一旦搬回A房住，岂不是既劳民伤财又被朋友笑话？虽然犯了硬错，但嘴不能软；搬回A去有成本，而且是必要开支以外其他心理账户的开支，容忍不了。选择03的家庭，虽然很少，但的确有，这样的家庭不太可能是自己觉悟的，如果能想到这一层就不会先犯下错误再纠正了，选择03方案的家庭应该是身边有良师益友，为其提出了这个解决方案。 有满手好牌却打坏了，原因是没把房贷当回事儿。房地产投资的高手，就是房贷战略高手，无他。 建议3的是他家的地产经济吧 搬家费用和地产买卖的费用完全不是一个级别的啊 卖一个100万物业，经济费要付3万多，三个物业的律师费又好几千，两个物业的ptt 又是1万。 搬个家，全部请人弄，几千块撑死了

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