加拿大华人论坛 加拿大生活信息机遇还是陷阱？蒙市汽车旅馆项目

在加拿大

蒙市中心区一中型汽车旅馆寻求转让。业主邀请我们前往考察洽谈。报称40间客房，部分带按摩浴缸，营业额70万，叫价280万。貌似不贵啊。心中窃喜，这老外不象我们华人常常要卖得高而买得低。这类带物业的生意是当前华人移民的投资热点之一。由于运作简单，有现金收入，并有不少成功发展壮大的先例，肯定会有不少潜在投资者的。何况这位置也是很难得的，距市中心才五分钟，距机场仅十分钟，差不多是蒙特利尔岛的中心了。 参观考察后我们有点失望。虽然规模和地段都很理想，但现在的经营状况却糟糕，特别是客房条件亟待改善。管理也非常欠缺。更重要的是提供不出最近三年的财务报表。现业主已经营十多年了，为巴基斯坦人，讲英语。很会跟我们套近乎，说巴基斯坦是中国的以色列云云。号称克林顿时期他的营业额过百万，（要是实话的话，那是赚到了，纯利该有40-50万吧）看样子从那时起就没有翻新过，这个物业的油水显然已被他榨取的差不多了。新的业主吃不到老本，还不得不追加投入卖主多年亏欠的，必须得慢慢辛苦培育这个快被做砸了的生意。 几批客人考察后均无法定夺，搞不清这是机遇还是陷阱。首先，没有财务报表，现在的70万营业额如何核实？如果有这么多这个生意肯定可以做。但要从价格里把业主多年亏欠的维护翻新费用扣出来。日常运行的费由及员工开支我们都是有数的。营业额可不可能只有五十万，甚至才三十万？这是我们必须搞清楚的。其次，我们经营与前业主相比有哪些优势和劣势，我们有没有办法让营业额提升？ 和加拿大其他大城市一样，蒙特利尔的旅馆业从911以来就再也没有九十年代的好日子了，加元的持续升值和美国经济的萎靡不振使加国旅游业依赖的美国游客大大减少。当然不同类型的旅馆由于面向的客户群不同所受影响也不同。旅游区的和高星级的影响要大些。我们考察的这间旅馆应该是受影响较小的，它的位置使他有多样化客户群。它周边几家同类型的汽车旅馆生意都不错，平均入住率应有70-80%。蒙特利尔的夏天活动频繁，人流汹涌，市区中低档旅馆入住率一般达100%，其他季节约30-60%. 如果这家实在不敢让人恭维的旅馆在继其它旅馆爆满之后也能沾光爆满的话，它的入住率是能达到40-50%的， 营业额介于46万-58万是可能的（未计算房费夏季上调）。五十万营业额，保守一点能赚纯利20万。好好做一年挣40万？ 机遇还是陷阱？可能还要看是谁接手这个摊子，想省心做甩手掌柜的，可能是陷阱。愿意投入时间精力去打理的，会经营善维修的，应该是机遇。 机遇还是陷阱？可能还要看是投入多少接下这个项目，280万接手呢，可能是陷阱。低于200万接手的话，应该是机遇。 机遇还是陷阱？

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​回复: 机遇还是陷阱？蒙市汽车旅馆项目学金融的同学们可以帮助计算一下。Investment: 280万装修费：30万假设经营10年Salvage: 280万 (假设还有人以同样价格接盘)Working Capital: 假设初始投入30万，10年后返回利润：假设20万问：IRR请楼主给出预期回报率 r。如果IRR > r，则投资。 因为要考虑税率，计算有点复杂，有时间的同学可以算算。 关于入住率。楼主可以跟踪一段时间。70万营业额可以写到合同里面，作为付尾款的条件。 另外，楼主要把投资和经营分开。如果投资，雇佣专业团队，不需要搭自己时间。另外，投资酒店业是不是你的方向，要搞清楚。如果打算投资酒店业，还是要多花时间研究。肯定不存在一个项目被你赶到的情况。你研究大量的酒店后，倒是可能抓住机会。

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回复: 机遇还是陷阱？蒙市汽车旅馆项目当前市场，自己不做，预期回报率 15%，比纯物业投资风险高回报当然要高（当地收租物业新投资的现金回报率仅6-8%），低利率时代要高回报，难！ 自己做的话要25%左右吧。估计不可能以280万成交的，200万应该能拿下。

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