加拿大华人论坛 加拿大生活信息萨省农地升值大幕才刚拉开？

在加拿大

最近加拿大联邦农业贷款机构FCC公布2013年萨省农地升值28.5%，引来很多热议。有报道称“加拿大农地价格暴涨局面可能已近尾声”引述了有多年经验的农地经纪评论。此报道认为，加拿大农田价格猛升的趋势已经是强弩之末，并且今年萨省农地能够保持现在的价格就不错了。此前也有相关报道质疑：“投资加拿大农场，钱真的有那么好赚吗？”引经据典地对农地的前景提出质疑。加拿大通胀率只有1-2%左右，农地投资回报能达到28.5%已经相当惊人。加拿大还有如此好的投资机会吗？萨省农地升值真的已经接近尾声了吗？萨省农地真的泡沫惊人吗？笔者最近又采访了加拿大绿地农业总经理农场主苏东亮先生(Frank Su)。去年7月Frank就说前两年萨省农地升值40%只是开胃小菜，真正的大餐尚未开始。FCC的数据某种程度印证了Frank的预测。Frank是特许金融分析师(CFA)和美国注册会计师(CPA), 曾经在四大会计师事务所工作过，为众多中外五百强企业提供过咨询服务，也曾担任两家境外上市公司的首席财务官(CFO), 目前持有萨省专业农地经纪和物业管理牌照，去年萨省MLS上前六大农地交易有两单就是Frank完成的。从2012年9月Frank购买了第一块萨省农地开始深入研究萨省农地。发现很好的商机后，在去年移居萨省，希望开拓萨省农业产业链和中国对接。Frank为了在萨省建立网络，更是加入了萨省领先的专业农业经纪团队之一Re/Max Blue Chip Realty, 并且跟萨省农场主天天打交道以掌握一手当地农业信息。Frank自己已经买了大约一万亩优质农地，其中大约一千亩在三个月后升值30%后卖出。Frank表示投资需要有前瞻性，也需要有自己独立的判断，分析萨省农地还需要有全球性眼光。如果只是凭萨省前三年升值70%就断定有泡沫，升值即将见顶，就太过肤浅了，有可能错过一辈子难得的投资盛宴。Frank还说FCC的数据是需要解读的。FCC数据并不包括农地正常耕种的回报。目前萨省农地出租的回报在3-5%，但自己耕种回报可以达到10-20%。另外FCC数据是萨省全省的。萨省西部的灰色土地缺水，土壤不肥沃，有的地方土地甚至贬值，而东部黑土带由于降水充沛土壤肥沃去年升值估计接近40%，也就是说有些投资者在去年加上耕种的回报可以达到惊人的50%左右。Frank认为，萨省农地基本上没什么泡沫，他列举了以下一部分原因：l 萨省的农地还是白菜价，把一亩一千多人民币黑土地并拥有永久产权称为泡沫简直是笑话；2 萨省农地市场目前是一个健康的市场，主要买地的是本地农民；3 萨省农地财务上非常健康，目前租金回报在3-5%，大大超过加拿大1-2%的通货膨胀率，农民自己耕种回报超过百分之十；4 中国投资者虽然不少，但大多数投资者都很小。大的农场（超过10万亩）的几乎都是本地农场主拥有。5 萨省农地价格目前只有安省的八分之一左右，连邻近的亚省都高出萨省大约一倍半。Frank认为目前萨省农地升值现象类似90年底初的中国房地产，升值大幕有可能才刚刚拉开，未来十年在某些年份有可能升势更加凌厉，势不可挡。Frank提出了几个问题给大家思考：l 中国目前问题众多，但为什么中国领导人史无前例地把2014中央的首要任务列为粮食安全？为什么70多位院士上书中央支持转基因但又不肯公开信的内容？为什么国家领导人出访交谈的主要话题已经变成奶粉和大米了？2 在牛奶事件之后，两年前国内的牛肉面就几乎见不得牛肉，但您有没有留意到加拿大最近的牛肉价格也开始明显上涨？这背后是否有中国的影子？3 您有没有听说过2008年粮食危机时世界粮食暴涨，多个国家发生骚乱，世界粮农组织也提醒大家粮食短缺很有可能引起战争？Frank认为萨省农地升值的背后最主要驱动因素是全球性的耕地和水资源再也难以满足人类日益增长的粮食和肉类需求。2008年的粮食危机只是未来粮食危机的预演，未来五年到十年很有可能发生规模若干倍的粮食危机，那时才是萨省农地王者归来的时刻。Frank也指出，农地投资也有风险，不一定适合每一个人。投资农地需要找信誉良好的中介，最好是萨省持牌的专业经纪。他见过几个中国投资者由于接触的是信誉差中介，买地的时候就付出高出市场价格百分之三五十甚至百分之一百。而且买的农地质量太差，到现在还没升值。虽然萨省农地在过去几年普遍升值迅猛，但这些找错中介的投资者们目前还在亏损中。另一方面，由于萨省农地透明度越来越高，中介已经很难从农场主手里买到特别便宜的地。中介买完地再加价卖给投资者的模式已经越来越难走得通，所以投资者最好通过持牌经纪从农场主手里直接买地。如果您对农地投资有兴趣可以访问绿地农业网站www.gfagri.com。

评论
李嘉诚先生作为华人首富，屹立商界几十年不倒，马云先生建立了淘宝和阿里巴巴的互联网帝国。两人独到的眼光几乎是不容置疑的。作为超级富豪，他们能有什么烦恼呢？最近媒体报道，有三件事情在李嘉诚心里不断地折磨他，令其焦虑，夜不能寐：一是全球贫富悬殊状况持续，中国更可能恶化；二是中国占全球人口20%，但只有9%的可耕地，安全饮用水只占全球水资源6%，三是没人说真话。马云先生最近在亚布力论坛上说十年后三大癌症将会困扰中国每一个家庭。马云说：“有多少人30年以前，有多少人知道我们边上谁谁谁有癌症，那个时候癌症是一个稀有的名词，今天癌症变成了一种常态。很多人问我什么东西让你睡不着觉，阿里巴巴淘宝从来没有让我睡不着觉，让我睡不着觉的是我们的水不能喝了，我们的食品不能吃了，我们的孩子不能喝牛奶了，这时候我真睡不着觉了。”那食品和水是不是中国领导人的烦恼呢？2014年中国政府史无前例地把粮食安全作为年度中央六大任务之首，放在调整产业结构和控制债务风险等等之前。习近平主席说过“手中有粮，心中不慌”，也说过“发生大饥荒有钱也没用”。习主席的第二句话印证了绿地农业的一位客户讲的一个真实故事。这位客户告诉笔者，在二次世界大战时，他朋友一家人在东南亚逃避战乱，当时很多人带的是黄金，只有他朋友奶奶带的是一袋米。结果很多人饿死了，但朋友一家人就是靠着这一小袋米活下来。有一句几乎每个中国人都听过的话“中国用世界8%的耕地养活了世界20%的人口”。这句话既说明了中国伟大的成就，也说明了我们对大地母亲的过度索取。中国历史可以概括为一部饥荒史，五千年中至少有四千七百多年百姓是吃不饱的。现在的60后，50后或者更早出生的中国人对饥饿都有一定程度的认识，年轻一代就未必了。报道李嘉诚烦恼的记者竟然把李嘉诚的烦恼曲解成没人说真话，把粮食问题几乎直接给忽略了。殊不知“民以食为天”，如果连饭都吃不饱，可能说话都没力气了。早在20年前布朗先生就提醒我们，需要防止由于粮食生产带来的生态破坏。但沉重的粮食生产压力和城市开发仍然让我们对大地母亲索取无度：Ø 中国有19.4%的耕地（大约4亿亩）污染超标；Ø 城市开发占用了大量优质农地；Ø 全国约90%的地下水遭受了不同程度的污染。约有64%的城市地下水遭受严重污染，33%的地下水受到轻度污染，只有3%的城市地下水达到基本清洁程度；Ø 中国面临日益严重的水资源缺乏问题。我国有一半的粮食耕种依靠地下水灌溉，但北方河流水超限利用和地下水超采现象已难以为继；Ø 中国的化肥用量是世界平均使用值的5倍。改革开放最伟大的成就之一就是基本解决了中国人的吃饭问题。但这个成就来之不易，保持这个成就可能更加不易。笔者从两年前开始研究中国粮食问题，去年就预测在未来十年中国将很有可能遭遇至少一定程度的粮食危机。中国老百姓将付出比现在高一倍，甚至数倍的价格购买粮食。为温饱挣扎的贫困人口将不止局限于目前的1.3亿，而且困境将加深。世界人口正在从70亿向90亿大步迈进，到2050年人均耕地面积将从现在的3亩下降到2.3亩。同时，由于发展中国家老百姓变得越来越富裕，所以他们也会消耗越来越多的肉食。中国的人均消耗卡路里在过去三十年增加了接近一倍。全球性气候变暖使粮食作物的生育期缩短，产量下降；干旱，水灾和病虫害变得更加频繁和严重，加剧了粮食安全危机。美国等发达国家大力开发生物燃料，加大了粮食的消耗量，这有可能成为严重影响粮食均衡的重要因素。中国和印度等国家大量用地下水灌溉，地下水的沽竭让农业生产难以为继。最近一些迹象，让笔者认为可能不需要十年，在未来三到五年中国就会遭遇某种程度的粮食危机。牛奶和牛肉是对耕地和水资源拉动最迅猛的产品。每生产1公斤牛肉所需要的耕地和水资源是生产1公斤粮食的7倍。去年无论是牛奶，牛肉还是苜蓿草，中国进口量都大幅度增长。奶粉和苜蓿草进口同比增加了大约50%，牛肉进口增加估计超过200%。虽然对中国粮食自给率有各种各样的争议，但几乎无可辩驳的是中国目前使用了国外约8亿亩左右的耕地，也就是中国的耕地自给率只有75%左右。中国农产品需求正对世界市场产生越来越大的拉动作用。中国大豆的进口量已经超过世界大豆贸易量的60%。2008年世界粮食危机期间粮食价格几乎在没有任何明确原因下在一年里升高一倍，引起多个国家骚乱。笔者认为未来粮食危机最可能的导火线是由气候异常引起的干旱和农作物失收，但笔者也认为未来粮食危机或许已经不需要明确的原因，或者说到时很容易就可以找到很多原因，而且笔者认为未来的粮食危机规模很可能是2008年危机的若干倍。笔者希望自己是错的，但在智者李嘉诚和马云先生也忧虑粮食安全和水资源短缺，同时中国政府也把粮食安全史无前例摆在首位的情况下，笔者认为自己的判断得到某种程度的印证。留给中国采取行动的时间可能已经不多了。是时候让中国耕地有步骤休养生息，是时候让中粮打败四大粮商让中国在粮食流通渠道掌握重大话语权，是时候大力整合农地资源提高生产效率降低农产品生产成本。追求所谓的“粮食十一连增”只有数字上的意义，会让中国在粮食危机时无法开动全部马力来增加生产从而应对粮食危机。对于普通百姓来说粮食价格升高只有被动接受，但是对于已经移民加拿大的同胞来说，投资目前萨省每亩一千多人民币的农地既能帮助世界粮食生产，又有可能获得超额回报。有兴趣投资萨省农地的朋友可以访问加拿大绿地农业网站www.gfagri.com。

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