加拿大华人论坛 加拿大生活信息请问各位专家：这位房奴MM是如何省钱的

在加拿大

移民生活理财：还房贷的经验教训我不是投资理财专家，不过我偿还房屋贷款mortgage经历中的一些经验教训还是会对类似于我这样缺乏金融知识的人有一些借鉴作用，所以写下来与大家分享，但愿大家能从我的经历中得到一些启发。 我第一次买房是2001年8月，贷款14万多。那时我怀孕在家休息，有空时就去和住家附近Scotiabank的一个支行经理聊聊天，请教一些问题，当时她建议我们的mortgage 用open的利率，因为利率下降趋势很大，但先生没有采纳她的建议，而是选择HSBC给我们的5.8%锁定三年。我们的 closing day是9月8日，刚搬家911就发生了，利率一路下降，此时先生后悔莫及，悔不该当初不听专家的建议，但也无可奈何无法更改。这样的高利率我们坚持熬了近2年时，有个客人跟我说一定要去找银行谈，即使是罚款也可以算一算是否合算。于是在接近2年到期日时我们找HSBC我们的贷款经理，希望能够谈谈利率问题，但她推三阻四不愿与我们谈，好不容易约定的时间也不接待我们，于是我只得找他们的领导投诉，投诉后马上改变了态度，但拒绝调整利率。于是我们找开户行Scotiabank，Scotiabank的贷款经理很热情地帮我们计算了几种可能性，最后我们选择了两个改变：1.跳槽到Scotiabank，利率为4.2%锁定2年，我们需交罚款$2000，2年节约的利息减去罚款还剩$2000。这个改变使我们净赚$2000。2.我们把还款年限从25年改为15年。我们是每两周付一次mortgage，每月近$900多，其中$300是本金，$600是利息，所以还款2年本金还得很少，2年中我们只多还本金$6000。而改变还款年限后我们每月的mortgage只需增加十几元，但本金和利息的比例、数额反过来了，本金变成$600，利息变成$300。2年下来本来要付给银行的利息$7200变成了我们的本金。即使不算早付本金、多付本金省下的利息，这两个改变也使我们节约$9200多，还款速度也加快一倍，而且Scotiabank的还款计划比HSBC灵活，HSBC只能在每年的到期日那一天可以还多还的本金部分，而Scotiabank可以随时还，所以我们只要有钱就往mortgage里面放，这样也能节约一些利息。2年到期时银行经理告诉我们长期利率上涨的压力比较大，因我们的本金只剩6万多，我们就选择了当时最低的4.3%锁定1年，还款年限改为5年（5年是最基本的），每月的mortgage是$1100，其中利息$200，本金$900，即使是慢慢还5年，利息一共也就$6000多，所以银行很不乐意帮我们改还款年限为5年，我跑了3次银行才搞定这个事。1年到期时我们看利率又涨了，正好大儿子的教育基金到期，可以取本金部分来用，于是就咬咬牙把全部本金还清了。我们第一次买房的14万多贷款5年还清，头2年只还本金1万3千多，余下的13万都是在后3年还的。后3年的还款速度之所以快我觉得有3个主要原因，一是及时跳槽换成低利率，3年中的利率一直比较低，虽然不算最低但没有大的波动；二是改了2次还款年限，把很多本来要付给银行的利息变成了本金；三是我们夫妻俩都工作有一定的收入保障。第二次买房是2007年5月，贷款20多万。决定换房后我就给我们的银行贷款经理打电话做了一个mortgage申请，星期四上午打电话，下午通知我已经得到批准，第二周星期一利率就涨了，我们7月底closing之前利率又涨了2次，所以我们选择了5.1%锁定5年。但2008年后经济越来越差，利率也一路下降，虽然open的利率低得让人沮丧，但因不愿交$6000~$8000的罚款也只能望洋兴叹。但最近我想也许该找贷款经理谈一谈，看能否降一点利息，能降一点是一点。谈总比不谈好，贷款经理给我们计算了一通之后提了一些建议供我们选择，一是交罚款$6000~$8000，可以任选低利率计划，现在最低的利率就是3.5%锁定1年；二是不交罚款但利率只能降到5.0145%锁定4年或4.9417%锁定5年；三是用credit line付每年可以多付的本金，我们credit line的利率是prime，现在prime是3%，那么现在我们用credit line付了3万多每年多还款，这3万多的利率是3%。等到7月底我们的第三个年度开始时我们再次用credit line付每年多还款，这样mortgage里的本金部分将更少，然后再根据当时的利率计算一下怎么做最合适，即使是交罚款也会比现在少很多。如果prime提高到与我们的贷款利率差不多时，贷款经理将把credit line里的钱转成第二个mortgage。经过权衡我们选择了第三个办法。有些人不知道Credit line，不知道怎么利用credit line，那么就去银行咨询一下自己的贷款经理，我发现银行的服务经常是他们“有权保持沉默”，你不问他就不主动说，也许这是他们的职业要求，但他有义务解释你问的问题，可以放心基本上不会乱说，他也有义务做顾客要求做的事情，即使他不愿意做，但如果顾客坚持他最终还是会做。所以我们应该与自己的贷款经理保持一定的联系，不要怕麻烦，在有利于自己而不利于银行时不要怕坚持，特别是在经济形势动荡时，也许一番谈话就能使你省一笔钱。

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家住素里QQ群，群号82591745，欢迎加入~大家可以通过加入QQ群，找到我微信，然后加入家住素里微信群。谢谢！回复: 请问各位专家：这位房奴MM是如何省钱的麻烦楼主重新编辑一下帖子，看得太累了。谢谢

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我若不勇敢，谁替我坚强！回复: 请问各位专家：这位房奴MM是如何省钱的在加拿大银行分三类，SCHEDULE I，II和III， 加国的六大银行是SCHEDULE I的，六大是哪六大--RBC，SCOTIABANK，TD，BMO，CIBC和NATIONAL　ＢＡＮＫ。90%的加拿大人是六大银行的客户。HSBC属于SCHEDULE III，即外国银行在加拿大的分行，所以他们的产品不如六大银行的有竞争力，不管是银行帐户还是按揭贷款。加拿大的银行系统是竞争垄断，竞争是六大银行互相竞争，垄断也是他们一起垄断。外国银行提供不了比他们更好的金融产品。这六大里个人感觉ＲＢＣ、ＳＣＯＴＩＡＢＡＮＫ和ＢＭＯ比较好，ＴＤ凑合，ＣＩＢＣ和ＮＡ比较差。

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回复: 请问各位专家：这位房奴MM是如何省钱的ＬＺ说的ＣＲＥＤＩＴ　ＬＩＮＥ是ＳＥＣＵＲＥＤ，就是需要用房屋作抵押的。现在新申请的ＳＥＣＵＲＥＤ　ＬＩＮＥ　ＯＦ　ＣＲＥＤＩＴ基本不会给ＰＲＩＭＥ　ＲＡＴＥ了，最好的可能是ＰＲＩＭＥ＋１。还有一种是UNSECURED LINE OF CREDIT，不用抵押，靠申请人的信用分数，现在一般是PRIME+1。5或+2。 ＬＺ说的拆东墙补西墙的办法是节省ＭＯＲＴＧＡＧＥ利息的好办法。我的ＭＯＲＴＧＡＧＥ是三年ＦＩＸＥＤ　４。４９％，从去年起，每年从ＬＩＮＥ OF CREDIT里挪钱去PREPAY MORTGAGE，能节省不少利息。

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回复: 请问各位专家：这位房奴MM是如何省钱的好文

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回复: 请问各位专家：这位房奴MM是如何省钱的先收藏，慢慢学习，里面道道还真多呢

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2008年7月10日登陆2014年9月17，宣誓成为加拿大公民回复: 请问各位专家：这位房奴MM是如何省钱的2.我们把还款年限从25年改为15年。我们是每两周付一次mortgage，每月近$900多，其中$300是本金，$600是利息，所以还款2年本金还得很少，2年中我们只多还本金$6000。而改变还款年限后我们每月的mortgage只需增加十几元，但本金和利息的比例、数额反过来了，本金变成 $600，利息变成$300。2年下来本来要付给银行的利息$7200变成了我们的本金。就这一段没看懂. 为啥还款年限短了, 反而付的利息少了呢. 那其不是还款年限越短越划算.

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渔我所娱也!2.我们把还款年限从25年改为15年。我们是每两周付一次mortgage，每月近$900多，其中$300是本金，$600是利息，所以还款2年本金还得很少，2年中我们只多还本金$6000。而改变还款年限后我们每月的mortgage只需增加十几元，但本金和利息的比例、数额反过来了，本金变成 $600，利息变成$300。2年下来本来要付给银行的利息$7200变成了我们的本金。 就这一段没看懂. 为啥还款年限短了, 反而付的利息少了呢. 那其不是还款年限越短越划算.点击展开...降低还款年限，会增加月供款，比如按２５年算，每月还９００，改１５年就要每月还１０００了。还款年限越短，月供里ＰＡＹ的利息部分就越少。本金滚存２５年的利息，当然比滚存１５年的利息要多不少。所以在有能力多还款的情况下，尽量降低还款年限（英文叫ＡＭＯＲＴＩＺＡＴＩＯＮ），这样支付的利息就少。

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