在加拿大
近日，YUL3 进行了内部开盘，从得到的价格来看，撇开户型和朝向，5楼的340尺的studio 单价近900/尺。目前DT 核心区高层Condo Studio 租金1200—1300/月，1房1500—1600/月，即使每年涨租金100/月，到交付时也绝对不可能实现正现金流。在蒙城Condo房价长期处于低位的 年代，房产经纪教育大家买房投资的理论就是Toronto是靠房子自身增值，Montreal主要靠租金收入，衡量Condo是不是好投资的唯一标准就是租售比和正现金流。Studio和小1房，因为总价低，租金也不少，成为投资热点 。每次有新Condo推出，不管房型多丑陋，朝向多差，低楼层的小户型就一抢而空，买高楼层2房2卫的都是傻蛋，因为不但要支付楼层premium，以后的管理费还要做贡献补贴小户型，租售比又低，并且永远是负现金流。但开发商现在也越来越精了，低楼层的小户型单价定得极高。在这种趋势下，实现正现金流已不可能，只是负多负少的问题。决定现金流的无非是几个变量：银行Mortgage本金利息，市 政地税，管理费，租金。银行加息趋势已定，只是节奏 快慢而已。市 政3年一评估，明年9月又要对房子重新评估，2016-2018年交付的高层Condo现在的评估价是按2012-2013年的楼花价定的，交付后每栋楼都有不少交易记录可参照，市政重新估价不会低。女市长每年涨税也是大概率事件。房东们的小胳膊根本拧不过银行和市政的大腿。Condo管理费虽说能通过换管理公司抗争一下，但管理费里电和gas占了很大一部分，都是每年只涨不跌的，想降也不太可能。唯一能由房东自主决定的就是租金，但大多数房东需要留住按时交租的好租客，就不能涨租，否则几个月的空置期损失更大。在决定现金流的几个变量中，租金硬生生地设成了常量，这现金流不负才怪哪。其实，不能实现正现金流一定程度上也是房东们自己“作”的。租客一闹 ，就答应其 不涨租的无理要求，或同意签少于一年租约的 要求，有时1个月，3个 月也租。大多数人也就最多3，5套房，根本不存在占领市场的问题，采用low-cost strategy 吸引租客，本质上是扰乱市场，造成大家都没饭吃。本来是卖方市场的，被人为变成了买方市场 。租客也被惯坏了，哪家便宜找哪家。小留们每几个月搬一次，频繁穿梭于各大新交付的楼盘间体验各种设施，大叔大妈们被这帮毛孩子耍得团团转。最后我给房东们支一招，要摆脱目前憋屈的现状，只能拿出壮士断腕的勇气，对租客开刀，毫 不留情地加租。新Condo交房后几年 内是不受Regie年涨幅限制约束的，此时不加，更待何时。另外正视蒙城高层Condo现阶段不能实现正现金流的现实，抛弃过度依赖租金的惯性思维，接受房子自身增值为主，租金为辅的新投资模式。这个转变过程是很痛苦的，不能适应外部变化的没有硬实力的房东们只能退出这个市场，留下来的是Deep Pocket的房东们，这样的市场才会更健康有序。
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It's too late to invest in condominiums now.
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西葡那些事儿 (2011)意大利中北部之旅 (2009)美东四城记（波、纽、华、费）(2010)墨西哥城都市游 (2012)邮轮入门级-巴哈马 (2016)It's too late to invest in condominiums now.点击展开...不正好有那么多人买吗！否则开发商只能降价了。
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soleil_lee－太阳李 说:It's too late to invest in condominiums now.点击展开...Agree. It’s too risky now.
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家园小千 说:不正好有那么多人买吗！否则开发商只能降价了。点击展开...这个价钱不正常，蒙特利尔又不是多伦多，这个价钱跟多伦多没差多少了。也不知道谁再买，这个楼盘的开发商是大陆的，贷款银行是中国银行。2014年YUL的楼盘第一期的时候我觉得就很贵，性价比不高，何况现在的三期。
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西葡那些事儿 (2011)意大利中北部之旅 (2009)美东四城记（波、纽、华、费）(2010)墨西哥城都市游 (2012)邮轮入门级-巴哈马 (2016) 赏
反馈:jobe, sabre的马甲 和 家园小千 2018-10-27#6 
I ❤ SH
付费矿工 12$(0.00$赞力,#82) 22,515 $0.67 $11.52 我喜欢从本地大开发商手里买楼花，价钱没那么离谱，质量也有保证。去年买的两个尺价530一550$，还算能接受评论
西葡那些事儿 (2011)意大利中北部之旅 (2009)美东四城记（波、纽、华、费）(2010)墨西哥城都市游 (2012)邮轮入门级-巴哈马 (2016)我喜欢从本地大开发商手里买楼花，价钱没那么离谱，质量也有保证。去年买的两个尺价530一550$，还算能接受点击展开...是啊，那个一尺900的都快两倍了，房租不会多很多的
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demenager 说:其实，不能实现正现金流一定程度上也是房东们自己“作”的。租客一闹 ，就答应其 不涨租的无理要求，或同意签少于一年租约的 要求，有时1个月，3个 月也租。大多数人也就最多3，5套房，根本不存在占领市场的问题，采用low-cost strategy 吸引租客，本质上是扰乱市场，造成大家都没饭吃。本来是卖方市场的，被人为变成了买方市场 。租客也被惯坏了，哪家便宜找哪家。小留们每几个月搬一次，频繁穿梭于各大新交付的楼盘间体验各种设施，大叔大妈们被这帮毛孩子耍得团团转。点击展开...有点自相矛盾，既然大多数人最多3、5套房，不存在占领市场的问题，他们愿意低价租的话，怎么会扰乱市场？他们的房子租出去了，有人来说某某某的房租比你的低300，那你就请他去租某某某的房子好了，如果你也跟着降价，那只能说明根本不是卖方市场了。
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买房，卖房，管理投资房Grande Prairie唯一说国语的Realtor到大草原安家,投资就找Sofia。Cell：(780) 605 0234微信：sofia9999 赏
反馈:soleil_lee－太阳李 和 maviemonreve 2018-10-27#9 S 3,177 $0.00 Condo的折旧还没算上吧？楼越旧越不值钱。评论
sofia 说:有点自相矛盾，既然大多数人最多3、5套房，不存在占领市场的问题，他们愿意低价租的话，怎么会扰乱市场？他们的房子租出去了，有人来说某某某的房租比你的低300，那你就请他去租某某某的房子好了，如果你也跟着降价，那只能说明根本不是卖方市场了。点击展开...关键是不管用决定房租的最根本依据 是需求
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sabre的马甲 说:关键是不管用决定房租的最根本依据 是需求点击展开...所以我说根本就不是卖方市场，几个小散户怎么能把卖方市场搅成买方市场？我们这里也有租的比市场价低的，只能说是他自己的损失，其他房东根本没感觉。
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买房，卖房，管理投资房Grande Prairie唯一说国语的Realtor到大草原安家,投资就找Sofia。Cell：(780) 605 0234微信：sofia9999 赏
反馈:soleil_lee－太阳李 和 sabre的马甲 2018-10-27#12 S 3,177 $0.00 看样子有的人有点撑不住了。开始抱怨房租低了。评论
为什么胡建人手下的condo都是高房租，正现金流的？z只是很大一批人的智商太低罢了。z昨天美国开始对犹太人大开杀戒的，呵呵呵呵啦。
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Downtown condo 投资关键: 高楼层才有高回报, 景观(no blocking)很重要.就算是四五十层大楼, 可是十几层以下的UNIT和那些低矮的楼里有什么区别呢? 抢底层的房是个误区, 经纪们会告诉你:租客不care楼层. 可是花得起高租金会是些什么人呢?刚签了两套的租约, 都是30F以上的, 一套Studio租了1700, 另一套one bed.租了2100.
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https://www.bnnbloomberg.ca/montreal-condos-lure-investors-but-many-are-losing-money-1.1177868CMHC的Montreal高层Condo报告，报告挺宏观的，数据也挺多的，但没给出前瞻指引。完整报告CMHC网站上有，抱怨不能实现正现金流的房东们真该好好研读，得出自己的前瞻指引。
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Montreal的小studio这么小啊,340尺怎么住人啊?多伦多downtown也有studio,大部分也是500尺左右,小于500尺的银行很难给贷款,将来也不好租,租不出去.现在小留学生也注重生活质量,与其租300尺的studio不如合租700尺的1+1,住起来舒服多了
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http://forum.iask.ca/threads/cra-tax-clinics-社区志愿者免费报税-面对低收入人群.785201/#post-11078290Montreal的小studio这么小啊,340尺怎么住人啊?多伦多downtown也有studio,大部分也是500尺左右,小于500尺的银行很难给贷款,将来也不好租,租不出去.现在小留学生也注重生活质量,与其租300尺的studio不如合租700尺的1+1,住起来舒服多了点击展开...340尺的Studio卖的很好，大一点的380尺，主要是开发商考虑买家的affordability。去年在Atwater的一个项目中还看到过280多尺的，也被一抢而空。340尺的Studio蒙特利尔13年就出现过，五大行在各地的贷款政策也会有微调，是不是对贫困地区的Studio贷款上有所照顾？再不行，不是还有B lender嘛！房东都是60后、70后吧，离开祖国多年，不了解国内现在90后、00后的生活方式也正常。
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看了CTV新闻，西人听了这事第一反应是担心会不会涨租。而不少房东一边抱怨不能实现正现金流，一边又淡定地采用低价策略竞争，不知道要闹哪样？
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楼主难道不觉得关键问题是：“谁在租这些房子”吗？DT这么多condo也好，apartment也好，大部分租客都是小留吧。小留有多少钱，小留愿意支付多高的房租，小留会不会因为房租过高选择买房。这三个问题是不可回避的。我认识的小留很少有愿意为了层高多掏钱的，他们大部分都是一个要求，离学校越近越好，（1625 maisonneuve就是这么发家的）。也见过一个富贵人家要求更高，但人家直接Ritz Carlton包年的，刷信用卡还不算在外汇额度里。高层condo和高端condo是两回事，真的高端condo像four seasons residence这样的，入场就是七位数。加拿大人卖的好，那是开发商赚到了，有多少个买了的现在想脱手的中国人没有卖掉又租不出去偷偷在做airbnb的？至于Victoria sur le Parc，做它的broccolini同时也做了four seasons，628 saint jacques，L'avenue。four seasons到去年十月止只有两户签了意向交了订，之后没再关注。628价格比victoria略低，开发商囤了一小批贵价单位打算开盘后买，且位子离victoria近；购买这个的大多数是老人家的退休房。L'avenue当年其实不贵，和icone差不多，但现在已经有几套高层所谓的penthouse（不到1000尺）在市场上飘飘荡荡一年有余没人买了。再说会YUL，投资YUL的应该清楚自己的租客大部分就是学生，downtown现在有多少condo？今年年底又会有多少交房的？YUL比起Mackay的condo要多走一条宽宽的马路诶，你还打算租的比人家贵？那你们只能吃mackay，bishop，甚至crescent剩下的房客。千万不要说高级低级这样的话，你们面对的租客群就是这样的人群，房子这么多，那就是买方市场。要更高级的，sherbrooke上有一堆24h门童，甚至代客停车遛狗送干洗采买生活用品的condo和co-op。连ORO这个新condo都因为提供的服务不够周到在那个圈子里都混不下去现在还没卖干净咧你们手上的高层condo又有什么胜算？我刚刚查了一下，出租的，Mackay2户，YUL16户，Icone26户，rocabella26户，加拿大人69户。。。市场究竟接受什么样的房源，什么样的价格，数据说话吧。
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市中心的租客刚工作的年轻人也不少，我最近出租了两个3半租客是市中心上班的白领，两个人巧了都是从多伦多搬过来的，习惯了住condo留学生学习比较忙，容易家里搞得一团糟，如果是中国来的留学生卫生情况就更糟了, 很可能租住一年以后房子糟蹋的不行,不是理想的租客群。
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