在加拿大
一句话概括：多伦多刚刚通过了Inclusionary Zoning，强制要求开发商在多伦多指定地区开发100个单元以上的住宅时，必须配套一定比例的低价单元。
这么做会带来什么影响，我们要看看具体的方案：
图1 交代背景，说多伦多房价太贵了，所以为了让一些低收入的人群买的起租的起房，所以有这个政策。
图2 从2022年期，逐年增加，到2030年最多会要求22%的单元是低价单元，照顾收入在$32,486到$91,611的收入人群。
图3 介绍其他城市的“成功经验", 另外出了建还有其他方式满足条件：多出钱代替建房或者异地建房，反正就是把成本转嫁给开发商。
图4 按照City的标准， 一室收1090才算低租金，三室1858才是低租金;对应的大致收入是32486和74301。这个租金要是由机构房东收，那也是太低了。
图5 低价出售的单元，三室只能卖到29万，简直就是抢钱啊，对应的收入是91,611，确实反智的不行。
图6 按照路线图，昨天已经通过了。
图7 造出的低价单元如果转手卖也是有限制的，需要保持99年不变。因为谁能拿到这些单元也是靠抽签的，总体而言这种既没有流动性也毫无升值潜力。
图8 建一套300套的Condo，2022年需要30套低价房，到2030年需要66套。按Downtown大概每年10栋楼的建设速度，每年能增加300-660套低价房，这个对市场的供应来说其实根本也不够，但是每栋楼都有要求，开发商却很头疼。
同时低价租和低价卖，可以选一样，不会同时存在。
图9 2025年会有个重新审核的机制，个人觉得这个政策有可能到时候会有调整，但是中2022-2025年这4年其实影响还是很深远的。
图10 看看这个政策多伦多和其他大城市比是什么情况。温哥华2018年就搞起来了，多伦多是几年开始。再看看两室低价的定义，租金只能是1661，简直就是个笑话。你看看三番两室3000就算低价了，蒙特利尔只要求比市场价低10%。这种没有政府补贴的公共政策，就是强制增加开发商的成本。
图11是具体分区，Downtown这种寸土寸金的位置，相反要求低价房的比例最高，简直就是不可思议。有钱住近点，没钱就住远点，结果City说这样不行！需要居者有其屋，好位置就需要多的低价房。
我个人做地产分析，非常反对做二极管，一个政策出来，有人喊要大涨，有人喊要大跌，我真觉得不至于，下面是我个人的看法：
1 这个政策特别的白左，造成的直接结果就是开发新Condo和Purpose-Buildt Rental Apartment的成本大涨，政府说白了就是开支票用“民意”抢钱。低价带来的成本增长怎么补?有以下两种可能：
A 有了低价要求的区域，地价下跌，卖地的房东承担一部分，可能觉得可能性只有10%-20%。
B 开发商来承担这部分的成本，转手就把增加的成本放在楼价里了，新房楼花继续上涨，这种可能性占80%-90%。
最后造成的结果就是，新楼供应肯定会减少一些，同时价格还涨了。
2 有人说这种政策，会造成新楼的吸引力大降，房价要跌，我觉得也是四个角度来看：
A 多伦多的低价房政策之前就有，要求是5%-10%，之前也没有多少影响，只是这次提高的比例比较激进一些。低价房针对的对象是低收入人群，但是他们不是难民也不是有犯罪记录的人，只是单纯收入低点。这个跟Four Seasons旁边建新楼，然后有一部分新邻居都是Jane&Finch来的是两个概念。或者Yonge&Finch周围建新Condo，结果一部分住户就是马路对面南明应搬过来的，都不是这样的。
B 这种低价房其实有点类似之前的Co-op公寓，租或者买都需要抽签，转租和转卖都受限制，跟市场上正常的Condo其实没法形成直接竞争，不会因为低价的存在，限制了所谓高价的增值。
C 很多人没有意识到，多伦多70%-80%的Condo，出租Condo的比例占全楼比例的50%-70%很正常。这些租客里面，有收入高的，也有收入低的，有人会因为这个楼里出租比例过高而不买这个楼自住吗?我看这种现象也是不存在的，有些想象太极端了。
D 多伦多市场上涨的原因，最根本的都是供求因素占主导的，这种强行靠政策“搞”出的低价进一步增加的市场的扭曲，同时还增加了提供新房供应的成本，真的是在开倒车。
3 后面如何操作?我会专门再写一个帖子来分析现在的Condo市场，对于这个政策的反应，我的想法很简单：
A 定价激进的新Condo楼花，未来的潜力其实是有限的，无论杠杆多高(15%首付)，请谨慎或者不要参与。
B 定价合理的新Condo楼花，如果有投资和自住的需求在，现在又买不了现房，可以适当参与，因为未来的新楼在新的政策背景下来看，只有涨价一条路了。
C 买现房!买现房!买现房! 现在Oakville的34尺单车库都要160-180了，核心位置的Condo在明年加息的背景下会显的不那么贵了，对比新楼花也有20%-25%的价格差，几乎没什么风险，足够便宜也买的起，为什么不买?
来源：加拿大华人论坛——房产(会员：realcapital)
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