加拿大华人论坛 加拿大生活信息萨省农业土地投资价值历史回顾
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看到有网友投诉萨省土地投资的一些问题，就开始找了一些资料，都是历史数据，不一定代表未来，但是应该能有所启发。 本文绝大部分数据出于FCC历史数据报告，大家可以去网上下载。如若转载，请征得本人同意。免责声明：本人目前不拥有任何加拿大农业土地，但是不排除未来拥有。本人不负责读者对本文的任何解读；读者任何的投资决策，都和本人无关。说这些是防止有人片面解读本文，或者根本没有看完，却凭借本文指责作者。请包涵。本文边写边贴，估计也不会很长。主要看数据收集的程度。
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回复: 萨省农业土地投资价值历史回顾1970年代到1983年 1981年的统计年鉴表明，农场资产的79%是土地资产。到1983年，这个比例降到了78.1%。主要原因是81年到83年的土地价格下跌。 在整个1970年代，农业地产价格远远跑赢同期通货膨胀率。这个时期地产每年增长15.6%，而通货膨胀率只有9%。特别是从1973年到1978年，农业地产每年增长17.2%，通货膨胀率只有9.2%。但是从1979年开始到1983年，农业地产每年只增长了5.1%，通货膨胀率却达到了7.8%。但是就在73到83这个十年，萨省农业地产每年增长了15.9%，远远高于同期其他省份。 笔者还没有具体看回70年代到83年的经济情势，但是大致上记得70年代末的时候发生了第一次石油危机，导致通货膨胀高企，也造成了吉米卡特下台；另外1971年美元和黄金脱钩，各国央行超发货币，最后在80年代初，西方主要经济体经历了一轮疯狂的利率增长。在1981年间，为了应对通货膨胀，加拿大的最高利率达到了18%到20%！这样高企的利率，是我们现在不能理解的。但是这不代表将来不会发生。这个高利率时期一直持续到了85、87年（这个还要确认）。高利率直接影响了农业地产（其实包括大多数资产）的价格。 由于在70年代农业地产价格高企的时候，一些农民抵押地产借贷，结果在利率攀升的过程中，地产这个标的物被重新低估，很多人无法按时归还贷款，最终有一些农民宣告破产。但是，在一些农业发展成熟的地区，同时作物亩产稳定的地区，加上一些省份的信贷支持，和农业补贴，那些地方的农业地产价格保持了稳定，甚至有所上升。 图表显示，萨省在73年到78年每年农地增值19.15（同期加拿大17.19），78到83年每年增值9.37（同期加拿大5.14），73年到83年每年增值15.87（同期加拿大13.13）。在各项数据中，萨省都是全国最高的。这从一个侧面表明，在历史上，萨省的农地抗风险能力强于其他省份。就比较82年到83年而言，萨省4级土地从1076加币每公顷增长到1143，3级土地从1236降低到1221，2级土地从1588降低到1564，1级土地从2008降低到1779。其他省份同样在最高级的土地上发生了最大的贬值。这个也许是我们将来应该注意的。原因我想应该是在利率高企的情况下，农民的种植成本大幅上升，相比较而言投入土地的成本就不可避免的下降。在这个过程中，高价的土地不受农民青睐。 同样一个地图显示，82年到83年间，萨省的土地价格从北向南是递减的。大概从Lolyd到Saskatoon再到Yorkton一线是最贵的。Regina东南是最便宜的。平均来看，相差100加币每公顷。这个也和我的认知是一致的。粮食的重要资源是物流。交通方便的地方，粮食的回报也会更高。加拿大的重要铁路，就穿过北面的这条线。这也是我一直不能理解为什么要投资于Regina周围的土地，因为Saskatoon周边的土地产出更高。 82年到83年的土地贬值还有其他一些因素，比如那一年南部的干旱，造成了大约30%到70%的减产。
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回复: 萨省农业土地投资价值历史回顾土地大萧条 1982年到1988年 加拿大全国的土地在1982年到1988年经历了一番很大的降幅，和同期的借贷成本是高度负相关的。 具体数字显示，84到85年萨省土地贬值10.3%，同期全国8.8%；85到86年萨省贬值8.3%，全国6.9%；86年到87年萨省贬值15.3，全国10.1；87年到88年，萨省贬值11.7，全国7.7；从84年到88年，萨省土地累计贬值38.4%！！全国则是29.2%。 但是如果从1977年开始算，到1987年萨省土地每年平均增值5.7%，全国4.1%；81年到87年萨省贬值4.9%，全国5.4%。即使是这样，和同期动15%到20%的利率水平相比，土地投资也是完全失败的。不如把现金存到银行。 同期美国农业土地应该是跌得更惨。 我注意到在其中几个年份的报告中，一些代表地区，土地的价格经历了不一样的跌幅。在萨省1985年，Swift Current下跌20-25%，Saskatoon下跌15%，North Battleford 和P.A下跌10%，而Yorkton基本没有变化。由于我没有比较全部报告，很难下结论说这个是有代表性的。这是一个线索，在以后的投资中需要进一步研究。
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