加拿大华人论坛 多伦多 Toronto[题目] 楼市升值，你能拿到手的没你想象的多......
在加拿大
今年以来，温哥华、多伦多房价真是疯涨，大有失控的状态，民众怨声载道，政府不得不出台政策，控制房价的进一步攀升。除紧缩房屋贷款条件外，卑诗省政府更在7月25日突然宣布从8月2日起对外国买家征收15%的税，使行业吃惊。为了控制房价，BC省政府这次也是够拼的了。难道楼市升值，最大的受益者仅仅是房主？因为楼市升值，房主的资产自然水涨船高，但首先得到好处的还是政府。首先让我们看看政府从中得到的实惠：资产升值一倍， 政府的地税，土地转让就相应升一倍。 在加拿大买房，需要在房屋成交时一次性缴纳房屋总价1%的土地转让税，在持有房屋的每年中需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税，而海外买家在房屋出售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税，这部分款项需要纳入卖家当年的个人所得税中，按照个人所得税率来缴纳。所以，买卖一套房产，房产增值必须在10%以上卖家才能不亏。如果是House，合法出租，出租收益也要计入收入，缴纳个人收入所得税。如果想走“偏门”，非法分租，一经发现，最高罚金可高达40万元，这可又将是政府库房一笔不小的收入。由此可见，楼市升值，政府肯定是不二的赢家，那么，房主们是否也是大赢家呢？下面，我们看看眼光独到的房叔的例子。房叔今年45岁。2009年卖掉了自己在世嘉堡的唯一一套独立自住平房。这套平房当时市值$385,000，扣除房贷，律师等费用后，到手现金$372,000。在朋友的大力鼓动下，大胆进军房产投资市场，利用手上的现金，一口气购入在NorthYork两个独立屋：一个$800,000，作为自住房。一个$650,000，作为投资房，总价值$1,450,000。房叔没想自己幸运地赶上了多伦多的房地产自2001年以来的黄金15年。从2009年的唯一一个独立平房发展到2016年，房叔总共拥有8个房产：4个独立屋、4个condo。 资产也是一飞冲天，从原先的$385,000到如今的$7,000,000。除去$3,458,000的房贷，净资产也高达$3,542,000，也就是说，在过去的7年里，房先生的资产增加了9.52倍。不过最近两年，房子的事情，让房先生困扰非常。因为随着贷款政策的逐渐加严，房先生明显感到想加大房贷，套现流动资金越来越困难，也就是说想购进新投资房产越来越难。因此，房先生不得不对自己的房产投资计划作一个大调整。今年6月份，他作出个决定——卖掉NorthYork的投资房！让他作出如此决定的另外一个原因是，通过了解与学习，房先生发现：如果自己与太太一直持有这些房产直到夫妻俩百年归老，自己的两个孩子要继承这些资产首先要缴上大笔的税。为了解决后顾之忧及寻找更多样化的投资工具，房先生觉得是时候卖掉一些房产。我们帮房先生算笔账。首先，看一下房先生卖掉NorthYork投资房对明年报税的影响。原本$650,000的投资房经过激烈的竞价，最终以$1,388,000成交！房叔到手接近$950,000，房产增值翻倍。但在想到在明年报税时，这$1,388,000 - $650,000= $738,000的增值部分的税至少有四分之一要上交给CRA，也就$184,500就不见了，房先生怎么都高兴不起来。然后，看看其他几个投资房产的处理。如果卖掉，要立即算当年收入上税；不卖，将来留给子女，光是12%的遗产评估费、律师费，还有Finanl Tax都是不小的数目。如果子女手上没有大量的现金（上百万现金），最终结果还是先由法院拍卖遗产，然后交付完房叔所需付的所有税，资产才能转给子女（详情见下图），到时肯定又会是少了一大截。假设，陈先生投资房房产总市值为$3,212,000(主屋现市值$2,400,000不计算在内)，假设他当年的购买总价是$2,500,000，房价每年以10%的速度增长；卖房的话，当年肯定按最高税阶上税，我们按50%税阶计算；百年后转给后代，资产冻结清算费用12%+增值税作为Final Tax(按50%税阶计算)对于房先生来说，如何节省房屋卖买当年增值税及将手中资产顺利传承给后代是他未来数年的人生大事。非常幸运，他参加了“成功理财新思路课程”，为他及他的家庭理财重新规划，解决了他的后顾之忧。“成功理财新思路”课程将从更专业、更科学的角度为您详细剖析包括房贷策略在内的家庭理财全规划。课程自2009年创办以来，每年在加拿大各大城市举办3至4场巡回演讲，场场爆满。课程的理念、思路帮到成千上万的家庭建立并逐步实现自己的财务目标。多伦多2016年9月课程本周末开讲啦，敬请关注！前20名报名者课程费用全免! 还有机会获得税务策略大全一本！课程主讲策略：* 善用不同银行系统，提早5~10年还清房屋贷款* 将房屋按揭利息变成税务优惠* 增加年终退税及提取RRSP的税务策略* 投资特别版本基金，获取每月稳定现金流* 善用基金特性, 实现CRA认可的投资收入免税* 账户资产免税增长, 提取时不影响老年福利* 完善家庭财务总规划，实现避税节税, 财富积累, 资产传承主讲嘉宾：● 加拿大华裔杰出女性● 资深华人投资理财专家● 管理上亿资金● 全球百万圆桌会议顶级会员时间：9月3 & 4日 （星期六&日） 两节课地点：Woodbine & Steeles (Markham)国语：2:30pm-5:00pm粤语：9:30am-12:00报名热线：416.826.7008/ 647.847.1512邮箱：[email protected]前20名报名者课程费用全免! 还有机会获得税务策略大全一本！特别专题：小企业税务规划时间：9月2日 （星期五）地点：Woodbine & Steeles (Markham)国语：2:30pm -- 5:00pm座位：10个报名热线：416.826.7008/ 647.847.1512
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