加拿大华人论坛 温哥华 Vancouver一切从日本桥开始：东京房地产泡沫启示录

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网络转载 侵删2017-03-19 23:10来源: FT中文网作者: 徐瑾“你看过日本桥么？”酒过三巡，X教授不经意地问我一句。地点是在有东京上班族天堂之称的新桥某处有名的黑暗料理，三三两两的上班族喝了酒后释放白日压抑，逐渐喧哗，声音隔着房间也能传来，与室内的烟味混杂成另一面的东京氛围。不过几乎清一色是年轻男性，年纪大点的随着职位升了，估计多半去下一站的银座集合。“什么，日本桥？”我以为自己听错了，有没搞错，怎么可能不知道呢？老东京总是念叨一句话，一切始于日本桥，江户时代男女游街也往往要上日本桥。书里说日本桥是东海道的起始点，最早木制桥建于1603年，现在的日本桥到了19代，虽然是二十世纪初期产物，也还是被认为重要遗产，桥中央还嵌着日本道路零公里标志。日本桥直到今天也是通向五个主要干道的枢纽。不恰当地说，有点类似北京天安门、上海人民广场，但是历史可能更久远，位置更中心。在东京大学访学这段时间，我的研究课题是中日经济比较，平时也四下找机会拜访不同人等，我把倾听别人的日本观当成我最大的学习机会，写成为其次，只是偶尔在个人微信《徐瑾经济人》做一些分享。日本桥附近机构诸多，从日本央行到三菱、野村、货币博物馆等机构均在侧，我对货币历史也感兴趣，毕竟也是写过《白银帝国》这样货币史，在附近不算生客。不过话说回来，说起来日本桥什么样子呢？我努力想了又想，还是没有半点印象。X教授好像看出我的尴尬，笑着说，日本桥虽然有名，但往往没人留意。原因何在？因为日本桥上面有高架桥，几乎挡着了桥身，不注意不容易看到。这个时候，用日语说一声“原来如此”正恰当，但是原因的原因更耐人寻味。某种意义而言，看不见的日本桥，也是日本土地价格高涨时代的遗产。当时地价高昂，即使公共城市交通用地也没有办法找到合适的土地出让，于是“聪明”如日本官员与工程师，就想出了在河上建造公路的想法，只是这样一来，日本桥之类名胜也只好委屈被遮蔽了。大背景是上次东京奥运会，是1964年，这对于日本来说是经济腾飞重回世界的象征，也是土地价格上涨的开始。为了奥运会，东京开始建设六车道的“首都高速环线”，而日本桥从此完全被掩盖在高速路之下，昔日精美的建筑以及欧式雕塑也随之埋没。在高房价之下，人类的想象力被激发到极致。类似的案例还有很多，比如大阪梅田还有从大楼中穿越的公路，至于比邻新桥的银座地区，还有一座更出名的中银舱体大楼。这座大厦建造完工于1972年，正是东京价格飞涨的时代，银座更是寸金寸土的地段，建筑家黑川纪章以精湛的建筑技术和未来的都市想象建造了这座楼，整栋楼由140个胶囊构成，这些胶囊可以几颗螺丝固定在底座，也可以随时移动拆卸。更令人吃惊的是，胶囊面积仅仅10平米，却保留了各种生活、储存甚至洗漱空间。在建筑家看来，未来人类很可能依赖一两个胶囊就可以生存，也可以随时拆卸搬家，这也成为黑川纪章的代表作。地价上涨的泡沫时代，如同香槟一样醉人，银行的房地产贷款占据主流，利润也最为丰厚稳定，企业以土地作为抵押，随着土地升值继续抵押，购买更多土地，至于上班族，则过着物价与奖金工资一起上涨的日子，有时候前者多过后者，有时候是后者多过前者。泡沫时代的经历者，对我回忆起过去，更多不是陶醉或者悔恨，而是往往带有一种大梦初觉的困惑与恍惚。当时普通人在东京也能有一掷千金的机会，容易来的钱总是容易挥洒掉，往往过着一天晚上换四五家酒吧喝酒，晚了就打车回家，当时最流行的段子是，即使出租车司机，靠小费而不是主业也可以养活自己。香槟一旦开启，盛宴不到最后一刻，难以终结，尤其伴随着80年代后期的日元升值，即使经济增速已经比起60年代双位数早已大幅缩水，但是货币政策仍旧宽松，不少政策制定者认为这还是一个黄金时代，当时的税制也对企业投资、房地产给予各种优惠，降低土地转让税，降低企业持有土地成本。从80年代中后期，地价一路上涨。东京的价格更为突出，东京聚集越来越多人口，日本政府在70年代甚至因为地方压力出台大都市集中抑制政策，但经济动力总是超过行政阻力，东京今天聚集日本四分之一人口。在八十年代，东京房价永远上涨的观念从民间到官方都有共识，东京更是有建设国际金融中心的梦想与雄心。即使日本1985年日本城市化率达到76.7%，住房自有率达到59.5%，东京房价已经达到历史高位，但日本国土厅此时预测东京圈至2000 年将建设250 栋超高层大楼，在1987年还提出以东京为世界都市的全国第四次国土规划。在最高时刻，一种传说是甚至东京房价就可以买下整个美国。东京的房价指数从1985年105.9迅速上升到1988年283.2，东京的上涨也带动其他都市圈核心城市的房价上涨，从1986年到1991年，日本全国六大城市的房价指数上涨超过两倍。现实往往比戏剧更魔幻，泡沫刺破的方式总是出乎所有人意料。到了1989年，一直按兵不动的日本央行终于出手，戏剧性地三次提高利率，大藏省也于1990年3月开始实行房地产贷款“总量控制”。多重紧缩之下，日本股市开始下跌，继而房地产开始走低，日本第一的时代在90年代初期截然而止。失去的二十年开始了，其影响波及起码是一两代人。通缩开始，普通上班族进入了工资不涨物价也不涨局面，而更多年轻人则遭遇职场冰河期，日本非正式雇佣比例也从90年代初期的十分之一上涨到四分之一。更多二十岁年轻人没有机会看到如日中天的日本时代，对于未来的悲观成为一种集体情绪。房地产上下游之广，在全社会参与的时候，其实波及了整个日本经济，可见流行的“局部泡沫”的说法并不成立。直到2007年，日本六大城市房价仍旧不到高点的三分之一，中间蒸发的不仅是财富与购买力，还有投资能力与信心。为什么恢复需要那么久？原因在于日本企业充当了购买土地的主力，当土地价格开始下跌之后，除了高价买入住房的购房者的悲伤故事，不少企业则更为痛苦，因为他们发现自己陷入资不抵债情况，即使自己的产品与服务还有市场。这种情况之下，企业开始默默地还债，不再借贷，缺乏投资的经济进一步陷入通缩。按照野村经济学家辜朝明的研究，日本其实从1995年才开始痛苦资产负债表修复过程，这一过程持续了十五年。他告诉我，虽然今天日本资产负债表修复已经完成，但是心理创伤仍旧存在，企业的信心失去了，这也是当前日本企业不愿借贷不愿投资的障碍。日本房价的故事还没有完，据说在国人买买买的热情之下，东京公寓楼行情也开始有所回暖。对比京沪价格，东京房价前些年原本大概是6到7成，如今相同地段更是接近五成，加上永久产权以及5%之上的租金回报，难怪土豪们觉得便宜，何况买了京沪房地产或许还要办居住证，买了东京房屋则可以大言不惭地自称池袋人、练马场人。如果简单对比收入，中日房价的逆转自然不可思议，但是如果考虑中国尚在搅拌翻腾的发展阶段，那么土地价格的溢价表明，中国机会可能是多于日本，而且未来加杠杆的途径仍旧不得不依赖房地产。经济学一向承认贵有贵的道理，但是考虑当下中国四个一线房地产价格已经超过中国GDP，这场史无前例的房价上涨最后将席卷多少人，将是一个谜语，不过我们离答案或许并不遥远了。我在日本，最通常问日本朋友一个问题，觉得当下中国经济相当于日本什么时候？通常答案往往是70年代或者80年代中期，但一位研究房地产泡沫的教授想了想告诉我，比较像泡沫时代。他的想法不是个案，最近我和国际通货研究所经济调查部长（兼开放经济调查部长）佐久间浩司交流时，他给出一组资料，从污染来看，中国类似日本刚刚发展的五六十年代，然而从fintech、共享经济方面来看，中国其实又在日本之前，从80年代中后期日本经济来看，在中国则又是已经发生了的事。为此他感叹不得不佩服中国管理者，要同时管理那么多同时发生的事。中国的调控术，在外人看来或许犹如魔术届的抛球游戏，娴熟而有力，但再高明的魔术师，也有失手的时候。因为规模国情等不同，日本的经验并不全适用中国，但是泡沫时代的日本房地产教训显而易见，首先不应该让泡泡大到无法收拾，其次当泡泡大到无法收拾，不要轻易刺泡沫，否则会导致无序去杠杆。这显然是一个两难，但是日本的教训恰恰揭示：如果不能妥善处理这两难，那么结局相当不妙，此刻适当的谦虚可能比决策的傲慢更有效。我上篇专栏《两会观察：从日本镜子看中国经济》后，不少人认为日本经验毫无价值，主要原因是规模相异，有趣的80年代日本也多少弥漫着这种国外经验已无可学的论调。我拜访辜朝明时候咨询他的意见，他正色回答，这种想法不仅错误，而且危险。时移事往，日本桥重见天日的计划目前尚无下文，至于上文提到的银座中银舱体大楼，如今半数胶囊已经无法使用，有的甚至已经有所残破，关于整个大楼应该修缮还是应该拆除的争议一直存在。即使如此，这座有着未来感的大楼仍旧吸引不少世界朝圣者，或许多数国人在银座除了买买买之外，更应该移步一观，尤其在于其历史意义。日本桥外景（徐瑾拍摄）日本桥内景（徐瑾拍摄）

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1.人口问题被夸大的。2.规划好的话，还是有空间的。3.日本人挺搞笑，地桩又粗又大，污染几乎是永久性的。4.日本好像还有土地私有的问题。……

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参考消息网6月22日报道英媒称，投行野村21日发表报告称，虽然中国过去两年资产价格急剧上升，但中国仍有多种方法可应用，避免重蹈日本八、九十年代地产泡沫的覆辙。据路透社6月21日报道，报告称，日本在八、九十年代经历资产泡沫时代，股市由1983年牛市到1989年，期间日经指数暴涨385%，同时房地产市场也在1986至1990年急升，这些荣景是受到当时强劲的经济、大量人口迁移至都市、宽松的财政及货币政策，以及金融自由化等所推动。不过，日本的房地产市场在1991年走向下坡，地价在1991-2005年间急跌76%。野村表示，中国房地产市场目前的情况，部分虽与日本八十年代相似，但当中仍有较大差别。例如现时中国的都市化率为56%，远较日本77%为低；中国二、三线城市的房地产和土地价格升幅较健康且市场集中度亦较低；政府对不同城市采取不同的调控措施。此外，中国对置业者借贷杠杆较为审慎（首付比例最少三成，直至近期才调整至两成）；中国非金融机构较少参与炒卖土地；以及中国采取较审慎的货币政策及逐步开放资本账及经常账。ADVERTISEMENT野村指出，虽然过去两年中国的资产价格急速上升，但相信假如中国能在以下几方面做工作，将能避免重蹈日本过去的覆辙。1）继续改善基建及户口制度以推进城镇化发展，放宽二孩政策以维持房地产需求；2）持续鼓励市场整合和防范非开发商炒卖土地；3）对过热的市场（如一线城市）增加土地供应以压抑房价上升；4）实施审慎货币政策（避免政策剧变）；5）开征低税率的房产税，并只在过热城市征收，渐进调整市场；6）监察开发商的负债情况，以借贷和发债取代影子银行贷款，以降低它们的财务成本。

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日本泡沫时候，城市化率已经95%。中国现在才55%，还是多说了。

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房地产和银行绑架了经济。所以，政府应该考虑让银行收购房地产，然后出租。1.这样，大家都损失最小。（炒房子使得市场很浮躁，充满了泡沫！）2.房地产被国家收购后，可以按照人们的需要进行分配。3.国有的房地产，出租比较稳定。不会象私人波动性比较大，而且会有诚信问题。大家可以参考一下以前的分房制度。4.当然了，建筑公司也得收归国有。——土地是不能再生资源，用一点就少一点。西方国家好像没意识到这一点！……

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下面是张住房分配计分表： 大家可以参考参考！……

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hello_world 说:房地产和银行绑架了经济。所以，政府应该考虑让银行收购房地产，然后出租。1.这样，大家都损失最小。（炒房子使得市场很浮躁，充满了泡沫！）2.房地产被国家收购后，可以按照人们的需要进行分配。3.国有的房地产，出租比较稳定。不会象私人波动性比较大，而且会有诚信问题。大家可以参考一下以前的分房制度。4.当然了，建筑公司也得收归国有。——土地是不能再生资源，用一点就少一点。西方国家好像没意识到这一点！……点击展开...日本有公营房屋，“公团”，出租的。租金按照面积/价格来算相当便宜，有抽签的有排队的。缺点是大都交通不很方便，但确实是解决了不少人的住房问题。

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有建议：二手房交易也通过银行来经营。也就是说房子被银行收购后，银行再按照市场价格重新投放入市场！——这样做可以防止经济被银行绑架。

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全国人大代表蔡继明：建议允许城市居民到农村“买房或租地建房”宅基地会收租金的。……

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消费观、内需、媒体等，注意力都放在房地产上了。很像王菲的“饥饿营销法”。媒体应该引导一下消费方向。具体内容包括：市场营销学的产生和发展、市场营销环境分析、市场争夺策略、消费者消费需求与消费行为分析、市场细分与目标市场营销、市场营销组合策略（包括产品、定价、渠道、促销决策）、社会文化与营销以及市场营销的新发展等。1.现代市场营销指导思想的演变2.分析消费者需求和消费者购买行为3.消费者的消费风险研究4.消费者对新产品的决策过程5. 营销渠道的设计与管理6.价值观念、民俗习惯、宗教信仰、语言文化对营销的影响

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