在加拿大
加拿大央行目前的基准利率停留在0.25％；但日前公布了最新货币决策，11月1日起结束量化宽松（QE），转而进入再投资阶段，同时暗示升息时间会比原先预期的还早，最快可能在2022年4月升息。
但如果你看看最近的债券收益，就会发现，明年升息的事，不是“暗示”，差不多已是势在必行了，这对背着房贷的人而言，恐怕不是好消息。
■债券收益高 利率也会升
数据显示，加拿大政府5 年期债券收益率10月27日（周三）飙升，收于 1.43%，单日绝对大幅攀升 9 个基点 （pts）。现在收益率比一个月前高 32.96 个基点，比去年高 105.56 个基点。这是自 去年（2020 ） 1 月新冠肺炎（COVID-19）疫情还没开始以来首见。
没错，债券的收益率会影响 5 年期固定抵押贷款利率。
在过去一个月中，当前收益率的四分之一以上 （27%） 来自周三当天的增长。在过去的一年中，近三分之一 （31%） 的产量增长来自过去 30 天的增长。增长速度快得惊人。
债券收益率发出了很多信息，但对有房贷人而言，最能感受到的，将是抵押贷款利率上升。
5 年期债券收益率与5 年期浮动抵押贷款利率（uninsured 5-year fixed mortgage rate）密切相关。随着 5 年期债券收益率攀升，抵押贷款利率也将攀升。当它下降时，抵押贷款利率也会下降。
抵押贷款利率已经起来了，但预计在未来几周甚至几天内还会更高。5 年期固定抵押贷款利率目前徘徊在 2.00% 左右，非常便宜。上一次债券收益率处于这个水平时，抵押贷款利率高出起码40 个基点。
由于债券收益攀升得太快，抵押贷款还没有时间做出回应。
如前所述，央行即将结束一直压低利率的量化宽松政策，明年就要开始升息， 按照债券收益涨幅计算，至少会导致抵押贷款利率升20%。这些因素加在一起导致信贷收紧，债务变得更加沉重。
黄三水解释说，商业银行吸纳储蓄后通常有两个投资选择，一种是买债券，一种是放贷。如果放贷收益还不如买债券，当然去投资债券，因为债券几乎没有坏账风险。所以债券收益提高就意味着贷款利率必须提高，否则银行就没有放贷意愿了。
■考虑通膨 日子真难
一旦房贷增加，总还要抵销一些。
信用查询机构Equifax 上个月发布的数据显示，加拿大2季度的新按揭交易量攀升至超过41万笔，飙升的房价也将新按揭的平均贷款额增加到超过35.5万元（加币，下同）。
我们假设首付已缴，保留35万加元的贷款额来算，如果用5年期封闭式浮动利率1.55%，一样25年，每月就要缴1529元，5年后还欠约29万元。
如果3年期固定利率2.34%，摊还期25年来计算，每月要缴1661元，3年后，你还欠31.7万。
也就是说，假设央行升息，（不计浮动或固定）从1.55%升到2.34%，0.84%的升幅，会让35万元贷款，每个月增加约132元，一年就是1584元。
一般贷35万元的家庭，也多半是小家庭，在大温能买的房子就是1卧室公寓，这1584元，是一笔不小的数字，如果增加1%，每年的房贷就要支出更多。
再加上地税和物业费，贷款买1卧室公寓的月支出肯定在2000加元以上了。
黄三水说，目前还不知2022年的加息幅度，但选择浮动利率的买家要做好心理准备，月供成本恐怕有一个跳跃式提高。
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