在加拿大
2022年4月，大温独立屋基准价格超过213万加元（约合170万美元）。但只需花费60万美元就能在佛罗里达或者亚利桑那买到阳光充沛的豪华独立屋。
对那些不需要为工作奔波的加拿大人来说，去美国买房子绝对是诱人的选项。
据加拿大地产网站canadianmortgagetrends发布的报告，仅仅在2021年，加拿大人就狂投50多亿美元，买下8千多套房产，主要集中在佛罗里达、亚利桑那、加利福尼亚三州。
黄三水说，佛罗里达的房地产市场堪比中国海南，整个州基建搞的红红火火，溜光水滑的高速公路都是这两年新修的。居然能找到带围墙有物业进出门需要刷卡的豪华新建小区，而且清一水的豪华独立屋，泳池基本是标配。
图自zillow
图中这栋豪宅室内面积2658平尺，位于美国著名的旅游城市坦帕，最新的挂牌价也就是60万美元，而且这房子是有物业管理的。
这个价格也就是加拿大人在2021年度购买美国房产的平均消费。
60万美元什么概念，在大温地区买独立屋，很多时候首付都不止60万美元。
一个首付的价格就能全款拿下佛罗里达的豪宅，也难怪加拿大人成为美国房市最大的海外买家团。
但美国与加拿大不同，没有任何一个州任何一个城市拒绝海外买家，不会针对海外买家特殊征税，甚至还会为海外买家贷款。
根据canadianmortgagetrends的报告，加拿买家在美国买房的首付比例大致在20%-30%之间。
还是以上面的坦帕豪宅为例，售价60万美元的房子首付按照上限也就是18万美元，约合22.5万加元。
黄三水说，用大温的房价和坦帕的房价对比有点关公战秦琼的意思，但也能从侧面说明加拿大房价实在是无厘头。60万美元在大温恐怕连2658尺的房价都建不下来，更不要说购买土地了。
事实上，就连美国人也对加拿大买家的热情感到惊讶，美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，2012年至2021年的10年里，加拿大总计才买走了4万多套美国房产，平均算下来每年4千多套，而2021年一年就接近8800套，几乎是过去10年平均值的一倍。
黄三水说，根据加拿大统计局的数据，加拿大大约有80万人每年冬天到美国南部生活，这部分群体维持了每年4000多套的美国房产成交量。所以很显然，2021年的8800套里，至少有一半是投资而非自住。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据还显示，2021年加拿大人在美国买房不但套数是过去10年的最高点，金额也创下历史。
2012年至2021年的10年里，加拿大人在美国房市总计消费了200亿美元，而2021年一年就花了50多亿，占10年消费总额的四分之一强。以均价60万美元计算，可以想像刚需的单套住房花费肯定远低于60万，而投资的恐怕远高于60万。
根据美国地产网站zillow的数据，1500平尺3卧室2卫生间的小户型新建独立屋在坦帕的售价也就是25-30万美元之间，这才是加拿大刚需候鸟族的主流选择。
所以购买美国豪宅的加拿大人大多数都是投资。
如果这些数据还不能让人感到惊奇，NAR还有一个猛料指出，2021以上的加拿大购买美国房产的一半以上（66%）都是现金交易。
不得不说，年轻的加拿大是一个有炒房传统的国家，加拿大人也是有炒房基因的人。
从技术上讲，在美国买房办理抵押贷款和加拿大有很大区别，这一点很多人并不了解。
通常，美国抵押贷款期限从15年到30年不等，多数人选择终身固定利率抵押贷款，所以利率通常较高，但在整个期限内保持稳定，除非进行任何重新协商。
加拿人最常选择的浮动利率贷款在美国居然可以锁定3-10年不变，所以并不是美国人的主流选择。
这种模式的优势在于，买家买入的时候已经锁定全部还款周期的利率，美联储加息降息都对已经买完房的人没影响。
如果加拿大人在美国买房，美国监管机构要求加拿大人在抵押贷款申请中提供大量文件以确认良好的信用记录以及可接受的债务收入比。
通常加拿大买家需要提供过去两年的收入证明、购买协议、以及任何现有的抵押和财产报表、个人银行账户报表和保险文件。一些贷款人还将要求购买人的护照或工作签证副本、以及他们的社会保险卡（来自加拿大或美国）。
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