在加拿大
加拿大房地产市场的走向，一直都是炙手可热的话题，如果在谷歌搜索中输入“加拿大房价”，大家可以轻而易举发现无数关于房地产的头条新闻。再加上抵押贷款利率创下13年来的新高，无数购房者持观望状态，期盼抓到在更靠近底部的最佳时机买入。
那么问题是，如何才能知道加拿大的房价是否触底了呢？Global and Mail近日的一篇报道，为大家的疑问提供了一些重要线索。
首先，报道指出，以加拿大最广泛使用的价格指标为例，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的平均房价显示，全国平均房价已从2月份的峰值下跌18.4%，一旦7月份数据于本月中旬出炉，可能会下跌20%以上。
但是，如果只看这里的平均数据，可能会给买家带来误导性。大家不能只依赖平均房价，尤其是在全国范围内。
所在地区的价格在大家看到平均价格暴跌的时候，一定要更深入地去了解市场。比如，某一类型的房子（两层楼的四居室）价格会不会更低？还是说人们只是因为买了更多的公寓，才导致拉低了平均房价？
仔细研究后会发现，后者是目前的一个主要因素，因为高昂的抵押贷款利率会削弱购买力，经济学家称之为“成分效应”。
同样的，平均价格如果很高，也是因为高端产品的销售不断扭曲了平均价格，比如一堆超过$300万元的房屋销售足以支撑平均价格。
但是当人们不再购买$300万元以上的房子时，平均价格就会跳水。再一次，随着抵押贷款越来越难申请，加拿大现在看到了这种趋势。
中位数价格是衡量真实价格行为的更好指标，但它们仍然受到成分影响，尽管远低于平均价格。问题是，不可能找到全国范围内的中位数价格数据。由于某些房地产委员会的限制，CREA没有公布数据，希望有一天这会改变。
但是，居住在安大略省或BC省的人们，可以使用像HouseSigma这样的网站来获取中位数价格。它甚至在官方数据发布之前就预测了中位数价格。
由于大多数地区没有中位数数据，人们不得不依赖房价指数 （HPIs），大家可以从CREA、Teranet和RPS Real Property Solutions获得这些数据。HPIs比较的是相似类型的房屋，这使得价格比较更加准确。
其中，CREA的版本是可靠的，因为它是基于多重挂牌服务（MLS）中的销售，即使这些销售还没有结束。（https://www.crea.ca/housing-market-stats/mls-home-price-index/hpi-tool/）因此，这是大家能得到的最及时的HPI。
注意:大家也可以查询当地房地产委员会的HPI，因为大多数房地产委员会会在CREA发布前一到两周发布当地数据。（https://myrealpage.com/real-estate-boards/）
对于价格触底的迹象，如果大家所在地区的HPI指数开始拉平，这可能预示着价格即将反转向上。
由于房价飙升和买家的不确定性，房屋销售价格和销售额一直在暴跌。在许多情况下，卖家之所以撤下房源，是因为买家的出价远低于要价。对于价格触底的迹象，大家需要看到的是房屋销售至少开始趋于平缓，定时检查自己当地的房地产委员会，因为它每月发布此数据。
库存当房屋卖不出去时，库存就会堆积起来。随着待售房屋数量的增加，人们变得更加绝望并降价，有些人则将他们的房子完全撤出市场。
理想情况下，大家希望看到库存增长显着放缓或回落。同样的，可以从房地产委员会和CREA获得这些数据。
失业率大多数人不需要出售，只要他们有一份工作，并可以支付他们的付款。住房市场的“投降”通常意味着失业率大幅上升，但目前加拿大的失业率为4.9%，创历史最低水平。
问题是，加拿大强劲的就业市场不会永远持续下去。如果债券市场的预测是正确的，我们距离衰退还有不到18个月的时间。按照传统的两个季度GDP负增长的衡量标准，隔壁美国已经达到了一些人所说的技术性衰退的门槛。
要监测失业情况，大家可以每月查看加拿大统计局。（https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/en/tv.action？pid=1410028701）
失业率至少需要上升0.5个百分点才能开始推动与就业相关的强制销售，而真正的经济崩溃则要远远超过0.5个百分点。
要注意的是，失业率上升可能需要几个月的时间才能转化为房屋销售。
利率的转变如果大家属于等待房价触底的投资型买家，会希望看到：
来自加拿大银行的信号表明它已经完成了加息——如果通货膨胀在显着减速，停止加息就可能会在明年发生。 加拿大五年期债券收益率持续下降 债券市场预计未来12至18个月将降息到这三件事发生的时候，由利率上升推动的大部分抛售将已经结束。
当然，要注意的是，现在大多数人都在等待触底的最佳时机，特别是考虑到租金飙升和移民带来的人口增长。这也意味着每一位认真的买家都在关注着这些相同的信号，如果你也是潜在买家之一，就应该立刻也关注起这些数据来。
错过最佳时机购买房产的人们也不必慌张，只要你有一个长期的时间范围，就没有关系。虽然这可能需要2年、5年或10年，但从长远来看，房地产价值总是会增长的。
现在的利率尽管五年期债券收益率从6月的峰值下跌了80个基点，但银行仍坚持降低无保险的五年期固定利率。一些银行家们将此归因于融资市场的感知信用风险、流动性不足和波动性（这会影响融资和对冲成本）以及静态竞争（如果其他银行不行动，银行就不必行动）。
截至8月3日，全国最低的保险五年期固定利率从7月份的4.84%的峰值下降了40个基点。
总而言之，机会一定是留给早已准备好的人的，购房乃是人生大事之一，现在开始研究起来，也为时不晚。
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