在加拿大
据canlii报道：多伦多一名华人地产经纪今年2月份以$688万成功帮助一名华人房主甩卖一套森林山豪宅，2年净赚180万，但是，这名华人经纪现在傻眼了，卖完后发现这个房子有还不清的债务，自己的经纪佣金最后也可能泡汤了。
这栋豪宅位于多伦多著名森林山豪宅区，室内面积超过5000平方呎，有5大睡房和室外泳池。
早在2017年，前业主就曾经以688万挂牌出售，但是当时市场很差，卖了几年都没卖出。
在2020年5月，多伦多一名华人（化名S先生）狠狠砍价$180万，最后大约以$500万买下成为这套豪宅的新主人。
这栋房子每年地税就3万多，S先生随后以每月$13,000加元将这处豪宅租出。去年年底，S先生以$738万挂牌出售。
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最后今年2月高位的时候，这栋豪宅以$688万的好价钱成功出手，账面上两年赚了大约180万加元。但是，在8月30日交接前夕，这套房子的债务纠纷却闹上了法庭。
安省高等法院在8月29日召开了聆讯会议，结果发现光房贷按揭就有4份。
根据法庭文件，一名老外买家已同意以 $688万元的价格向S先生购买这处房屋，已经缴纳定金$74万加元。
这笔定金现在存在卖方经济的信托账户，经纪显然要求收取 5% 的佣金，金额为接近$38万加元，房屋交接时，经纪会将剩余的 36万多加元交给房主。
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根据法庭文件，这套豪宅除了地税和水电煤气等欠款外，还有四个抵押权登记在册，其中第三、第四个抵押的债权人姓氏拼音与S先生相同，但法庭文件没有具体说明两者是否有亲属关系。
法庭文件表示，$688万购买价格将不足以支付优先债权和第三抵押债权。卖方S先生表示，他希望房屋交接以尽量减少他对第三抵押贷款者的责任。
经济现实是卖方在该物业中没有股权，而第三抵押债权人是承担损失风险并将获得额外追偿利益的人。根据该案的法官FL Myers J所说，他是“plimsoll债权人”。
为尽量使第三按揭债权人的赔偿最大化，卖方S先生和第三承按人已要求经纪向卖方支付全部按金74万，以帮助8月30日完成房屋交接。
他们认为，经纪无权持有这笔资金，无论是为了佣金还是其他原因。
法官在法庭文件写道，虽然毫无疑问，在破产案中，针对抵押品的抵押债权人的债权优先权大于地产经纪对破产卖方的佣金合同债权。
所以，如果按照这个理论，将先赔偿给第三债权人，然后才轮到经纪佣金。
但是，法官称，这不是一场资金债权所推进的竞争性破产事件。相反，申请人S先生寻求命令他有权获得经纪公司根据双方之间的合同目前持有的资金。
所以，法官现在也懵了，从来没判过这种案子，在8月29日的聆讯中也难立即作出决定。
根据房产买卖协议规定，押金将“以信托方式持有，以等待购房合同完成或其他终止，并在完成时计入购买价格”。
在这套房屋的购买合同签名页下方，是一名姓张的华人地产经纪签署了委托信托协议，声明卖方地产公司收到的所有款项。
法官表示，或许卖方经纪公司必须将押金支付给卖方的律师，如果在支付给抵押债权人全额后仍有剩余收益，则卖方经纪公司必须支付押金，然后再等收佣金。
如果是这样，那么佣金信托将仅适用于经纪公司从卖方律师收到的资金。 不过，在今次华人豪宅的这种情况下，先支付抵押债权人后，这将再没有剩余的钱支付经纪的佣金，经纪将一分钱佣金都没有。
但是，对买卖协议中信托语言的另一种可能解读是，卖方经纪已宣布其持有根据该协议收到的押金。
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最后，法官FL Myers J表示，无法在当天的案例会议上做出最终决定，至于第二天8月30日交接，取决于第三按揭债权人是否同意在没有经纪公司同意支付其声称以信托方式持有的按金的情况下完成交易。
不过，法官提醒，是否会冒着让购买者走开并试图让负责任的经纪公司承担任何损失的风险，或者在下跌的市场中，手中的才是最好的结果。
成功高价卖出一套$688万的房子，如果最后连一分钱经纪佣都收不到，那会怎么办？
惊！英女王被曝临终前改遗嘱：她继承1亿！据RadarOnline.com透露，有传言称伊丽莎白女王在去世前改变了她的遗嘱。
这份遗嘱可能会引起新任王后卡米拉（Camilla）和梅根（Meghan）的不满，但是会受到威廉王子的妻子凯特（Kate Middleton）的青睐。
图源：RadarOnline.com，下同
据称，这份遗嘱指出凯特将继承价值高达1.1亿美元的珠宝首饰。这大约300件珠宝属于女王私人物品而非皇室，这是一个重要的区别。
7月份的时候，消息人士告诉RadarOnline.com，女王一直用心呵护她心爱的私人物品以及考虑谁应该得到它们。
“传言说她在最后一刻对她的遗嘱做了一些改变，这对她的继承人来说将是一个惊喜。”
凯特很可能会从“这次改动”中受益，而这一决定恐怕会激怒一些皇室成员。
“凯特显然是女王的最爱，”一位内部人士透露，并补充说此举可能会令卡米拉、梅根以及查尔斯国王和哈里王子不满。
据称，在伊丽莎白的祝福下加冕为王后的卡米拉一直暗中嫉妒凯特与伊丽莎白女王的关系。
“她当然不会说出来，”消息人士说，“但这是卡米拉憎恨凯特的原因之一。”
而卡米拉并不孤单，梅根和她的女儿Lilibet也很有可能不获得女王任何有价值的珠宝。
“这并不奇怪，因为他们不再是皇室成员，”知情人继续说道，“但这将是一个响亮的耳光。” 当谈到女王的珠宝时，凯特和威廉“并不担心”，因为他们知道他们会受到女王的眷顾。
虽然凯特可能会将一些珠宝传给她的女儿Charlotte，但她和威廉也不希望Lilibet被排除在女王的继承名单之外。
“至于梅根，她不是他们关心的问题，”这位皇室内部人士嘲笑道。
如果女王将梅根排除在名单之外，这将是女王向梅根和哈里传达信息：为自己的行为负责。
有些人认为这不是出于恶意，而是出于对实际的考虑。
来源：加国君综合
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