在加拿大
今日话题
最近几年，
不少外国人在澳洲买房时，
没有遵守FIRB审核等相关规定，
进行了非法的房产交易。
最近，澳洲税务局又开始秋后算账了！
过去7年内，
共有400多套外国投资者
非法购买的房产被强制出售......
01
400多套住宅被强制出售
据《信使邮报》报道称，2021财年，
澳洲税务局（ATO）发现了57套由外国投资者非法购买的房产，
这些房产的总价超过了$5000万。
在这57套由外国投资者非法购买的房产中，
19套位于新州，总价为$2150万。
另有18套位于维州，13套位于昆州。
目前，昆州的13套房产已被强制出售，
它们的平均价格为$55.2万，总价超$700万。
此外，南澳、西澳、首都领地和塔州也有7套房产被强制出售，
总价值$400万。
据悉，这些非法买房的人大部分都来自英国和中国。
而在过去的7年时间内，
共有400多套外国投资者非法购买的房产被强制出售。
报道称，澳洲税务局通过数据分析和举报，
追查到了这些在澳非法买房的外国投资者。
澳洲税务局发言人表示：
“税务局通过大数据来发现了没有遵守《外国收购与接管法》的外国投资者，
并通过多种方式来处理此类违规行为。
法庭将’警告不遵守规定的外国人‘，
有必要的话还将采取更有力的执法行动。”
根据澳洲法律规定，
外籍人士只能购买全新住宅，
不能购买已建成的二手住宅，
并且无论是购买房产还是闲置土地，
都必须经过FIRB（外国投资审查委员会）的审核。
ATO严打虚假房产租金报税
不过，即便在澳洲合法购买了房屋，
也并非万事大吉，
澳洲税务局会严查申报的租金收入和退税额，
所有申报都需要有充分和正确的记录。
根据澳洲政府最新的2018-19年税收统计数据，
超过220万澳人持有出租房产投资，
他们每年申报的扣税额高达500亿澳元，
而申报的租金收入仅有480亿澳元。
ATO表示，
今后的报税季将对4个关键领域进行特别审查，
包括租金收入、财产收入、
扣税额以及所有有关报税的文档记录。
澳洲专业会计机构CPA的税收政策高级经理Elinor Kasapidis表示，
“ATO将仔细检查纳税申报单和租金表，
以及寻找未申报的出租房或房屋的兼职收入证据。
这是因为过去许多房东一直在过度申报、
或没有正确申报退税。”
据悉，房产投资者可以将出租房的成本从租金中扣除，
比如维修保养费和房贷等。
但出租房必须处于正在出租的状态，
才可能扣除相应的持有费用。
此外，投资者还应该确保不要把维修和装修的退税混为一谈，
维修是可以扣除的，
而装修则是随着时间的推移申报折旧。
因此，要确保你只申报与任何租金有关的退税部分。
如果投资者收到了某种形式的补助金或州政府的救济，
这也是应税收入，一般应该作为收入申报。
目前，随着税务局审计能力的增强，
大家要特别重视自己平时的记录文件等资料。
“如果税务局打电话给你，问你问题，
其实他们已经有了答案。
所以你要确保你的文书工作和记录与你要申报的内容相一致...”
Kasapidis表示。
03
ATO物业管理数据计划，严查160万房东报税
最近几年，ATO不断扩大其网络，
严查在报税时作弊的房地产投资者。
去年6月，ATO发布了一则公告，
称他们的数据收集计划已经扩大到包括物业管理公司，
这将为其提供关于160万使用物业经理的房产投资者的交易信息。
ATO助理专员Tim Loh表示，
在其选择审查的2019-20年房产投资者报税表中，
有70%必须进行调整！
”平均而言，每份报税表的更正约为$4500″。
他表示，
“有些人犯下真实的错误，
但也有人在故意做错事。”
他指出，ATO对物业管理公司数据的使用，
补充了其与租赁债券机构以及Airbnb等住宿分享平台的现有第三方数据共享安排。
“我们正在扩大我们直接从第三方来源获得的租金收入数据。
特许会计师和Mr Taxman的创始人Adrian Raftery表示，
ATO利用技术和数据科学家从第三方 “疯狂”获得数据。
“他们收集了所有关于你购买房产的信息。”
这可以检查投资者是否申报了过多的利息，
并与销售数据相匹配，以确定是否正确申报了资本收益。
Raftery博士提醒说，
投资者应该阅读ATO的出租物业指南，
以了解更多信息。
今日结语
在澳洲，
不管是买房还是纳税，
都一定要遵守相应的法律，
不要抱有侥幸心理。
千万不要因一时的贪念，
让日后陷入巨大的麻烦，
届时可能想补救也为时已晚了......
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