在加拿大
多伦多一家IT科技公司的科技公司 CEO 兼投资人保罗·杰克逊 （Paul Jackson） 和从事营销研究工作的太太凯瑟琳（Kathleen）一直想要拥有一栋自己设计建造的房子。
于是，2019年的时候，他们准备在Lawrence和央街附近为自己和两个孩子造一栋6000平方英尺的房子。
据Toronto Life 报道，一直以来保罗就是个环保人士。他努力减少自己的碳足迹，比如每天骑 12 公里自行车去上班。而且他也不经常吃肉。
虽然决定要造房子，但夫妻俩开始担心这会背叛他们的原则，这么大的房子肯定会给环境带来压力。于是，他们做了一个伟大的决定：造一个零净能耗的房子。
夫妻两请来华人能源顾问周先生（音译：Jack Zhou），帮助他们设计这栋零净能源的住宅。虽然他们知道这项工作将具有挑战性，但作为一名老板，保罗对解决难题似乎很有把握。
果然，在造房子过程中出现了一系列让人头疼的问题。比如，在挖掘机挖地基的时候吧地热回路的一部分铲坏了，就剩下个破管子戳在大坑里。
不过，保罗说，最终的结果值得所有的麻烦。从表面上看，这所房子似乎很传统：砖、铝和熔岩石的错层结构，高高的天花板和宽阔的橡木地板。但它得到了一套最先进的机械系统的支持。
屋顶有49块光伏板。物业的下方是一个地热系统——一组在地下超过 56 米的环形管道，可调节室内气候。建筑围护结构采用喷涂泡沫绝缘材料和双层防紫外线窗户紧密密封。
“人们认为你必须牺牲窗户才能拥有净零住宅，”保罗说，“但我们的窗户可能比街上的任何房子都多，自然光线妥妥的。”
房子里的热量分布也很均匀，冬天不会使空气变干，夏天也不用经常开空调。太阳能电池板产生多余的电力，保罗甚至还将其卖回给城市，从而产生负能源账单，政府欠他钱倒贴电费。
更让这家人开心的是，如果他们最终要出售房屋，其净零物业会让价值大增卖出好价钱！尤其是在多伦多加强能源标准的情况下。
这对夫妇住在这样的房子里感觉很有道德满足感。保罗说，“我感觉有一种内心的平静，因为知我道，当世界都在用碳时候，我们却在寻找让事情变得更好的方法。”
49 块光滑的黑色太阳能电池板每年可产生高达 15,000 千瓦时的电量。
“我们不需要的能源会重新回到电网，”保罗说，“我们以与购买它相同的价格出售它。你可能从来没收到过城市欠你钱的水电费账单吧？”
房子凭借其喷雾泡沫墙和可伸缩的软盖，游泳池的隔热性非常好，几乎不需要加热。
厨房装修简单大气，石英石台面、层压橱柜和皂石后挡板。
房子有三个嵌入式壁炉，通过一团水蒸气向上发出橙色的光，营造出火焰的错觉。
由环形管道组成的地热系统在地下超过 56 米，可调节室内气候——无需熔炉或空调。
卧室里自动百叶窗根据季节在不同时间打开和关闭，确保它们在冬季最大限度地增加太阳能增益，并在夏季最大限度地减少它。
地下室酒吧很有伦敦风。
不知道多伦多以后会不会越来越多这样的零净能源房子呢？
惊！炒房客胆子大：拥有5套以上房产的人占21%！据globeandmail报道，自2017年以来，多套房产拥有者已成为安省房地产市场中的最大买家人群。但一份最新报告分析称，这些人会在持续加息的环境下大大减少活跃度。
今年春季，负责运营安省土地注册系统的私人公司Teranet报告称，在2017至2021年期间，多套房产拥有者买下了22%的住宅（包括独立屋、公寓、半独立屋和镇屋等）。
这种趋势在2022年继续加剧，现在安省超过25%的所有类型住宅房产是被多套房产持有者买下。在第三季度的市场分析报告中，Teranet公司指出，在这些多套房产所有者中，53%的人仅拥有两套房产，而三套房产持有者占18%，拥有四套房产者占8%。
值得一提的是，这类多套房产所有者中，占第二大比例的是拥有5套以上房产的人，这个比例达到21%。最近几年，这个族群已经不断壮大，而且与其他类型的多套房产所有者有许多不同之处。在业界，人们通常把这类人群的行为概括为BRRR：买房（Buy）、出租（Rent）、重装（Renovate）和贷款重组（Refinance）。
“新冠疫情让房地产投资变得格外有吸引力，此前它是一个休眠的资产类别，” 一位BRRR投资者Jack Bernstein表示。他在自己近30岁的时候，已经在安省拥有超过20套房产用于出租。同时他也拥有Berstone Capital公司，主要为投资者提供培训。他表示，不论是没有房产的中年母亲、还是20岁出头想要买房的专业人士都是他的客户。
图源：bloomberg
不过Teranet的数据表明，这种依赖于低利率的投资趋势也会让其中一些人遇到风险，尤其是最近一段时间，利率在持续上升。
70%的拥有5套以上者使用不止一个借贷机构，有时这也意味着他们从不止一家加拿大5大银行贷款，因此借款利率也正越来越高。Teranet的数据表明，拥有两套、三套或四套房产的贷款者从2020年起就开始转向多家贷款机构。
报告还显示，自2011年起，大约30%的多套房产所有者在一年之内就进行了贷款重组，有的是为了再买一套房，有的是因为其他原因。不过使用贷款重组方式在市场上的比例已经从2019年开始稳步上升，其中拥有超过5套房产者占了34%，比拥有两套物业者（17%）多了一倍。
“整个房地产市场都大量依赖于贷款，” Bernstein说道。近期他表示自己已经放缓了贷款速度，并把重点放在利润最高的交易上，因为利率已经升高了。”我所有的贷款利率都是浮动的，幸运的是当我买这些房产的时候，我分析过也测试过自己所能承受的压力，因此还未陷入麻烦。” 现在他正在找其他办法来通过现有的房产获得额外的收益，例如增加广告牌或出租储物柜。
他认为这些BRRR投资者最大的麻烦在于过度依赖低利率，”有很大一部人贷款付首付和建筑费。”
这个困扰不仅在于贷款利率和成本增加了。许多人的信用额度、私人贷款或本票也没有保障。这样一来如果他们从租金中所赚的利润被这些增长的成本花掉，那么就会出现额外的风险。
“有很多投资者可能会因此被淘汰。现在已经出现了失败者，我亲眼目睹，这个圈子里已经有人正关门倒闭，” 他说道。
图源：blogto
Teranet没有公布多套房产所有者所持有的具体房产数量，但2021年人口数据显示，多伦多1,253,238套私人住宅中，29%的房产是归多套房产所有者持有，这个数量超过了363,000套。
同时报告也显示，在公寓市场投资方面，多伦多与其他地方不同。报告称，在全省，一人持有的多套住宅中仅28%是公寓，但在多伦多市场，这个比例达到了59%。奇怪的是，仅17%的公寓持有者在大多区也有房产。
Berstein表示，这说明大多数BRRR投资者都避免购买公寓，因为这类物业升值更慢，而且重装和升级的空间更小。
来源：超级生活综合
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