加拿大华人论坛加拿大新闻大温城市屋业主开Airbnb，莫名收到物业$1.7万账单

日期：2022-12-18 栏目：加拿大新闻

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在加拿大

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在BC省，共管物业的Strata不好惹是出了名的。他们不但管房子，还要管住房子的人，规矩一大堆，动不动就甩出砖头一样厚的章程说事儿，打起官司来也是驾轻就熟，霸道作风让政府都看不下去了，要求Strata取消房屋租赁和住户年龄限制。但是Strata依然可以对短租行为加以限制。

近年来，随着Airbnb的兴起，Strata和Airbnb经营者的纠纷不时见诸报端。大温本拿比山大学城的一位业主，就因为用自己的联排别墅经营Airbnb，被Strata征收1.74万元的搬家费和罚款。12月9日，BC省民事纠纷审裁处（B.C. Civil Resolution Tribunal，CRT）就此案做出裁决，判业主胜诉，Strata必须免除所有费用并向业主返还诉讼费。

Jeannie Frost在Cornerstone Mews 9009号有一套联排别墅。这处共管物业共有146个单元，她在2009年买下了门牌号为535的单元，自己从未入住，而是配齐了家具出租。起初是长租，后来改为短租。

大楼的Strata通过Airbnb的用户评价，发现在2016年至2020年之间，Frost的房子至少有56次短租（short-term accommodations，STA）。Strata认为客人搬进搬出使用了公用设施，并且会造成设施的磨损，因此Frost需要为短租客户支付搬家费。

另外，Strata的章程（bylaw）规定，每次有新的租客入住，业主需要在两周内把填写好的Form K，也就是俗称的K表，交给Strata。 K表的作用是确认租客知晓并且会遵守Strata的章程，以及提供租客的联络方式，以便有紧急情况时，Strata可以与租客取得联系。但Frost从来没有为自己短租客户提交过K表。

2021年3月10日，Strata写信给Frost，要求她为56次短租，每次支付200元搬家费和50元未提交K表的罚款，共计1.4万元。这之后，Strata还继续以几乎每周一次的频率，向Frost的Strata账户加入50元的罚款。截止到2022年9月15日，账号中的搬家费和罚款已经累积到1.74万元。

Frost认为自己没有违反章程，不应该被要求支付搬家费和罚款，并向CRT起诉Strata，要求取消这些费用。

CRT认为，案子的基本事实清楚，即在2016年至2020年其间，Frost确实将自己的联排别墅做了至少56次短租，所以双方的争议主要在于Frost是否要为短租支付搬家费？以及短租是否违反了Strata章程中关于K表的规定？

1、Frost是否要为短租支付搬家费？

Strata章程规定入住房子的人，包括业主、租户或者实际居住者搬入时必须支付200元不可退还的搬家费。争议在于如何定义“入住”（move-in），而且章程中的相关规定还曾经被业主大会修订过一次。

2015年9月至2021年4月，章程中使用的词语是“搬家”（move），指“新住户的家居用品和个人物品搬入大楼，之后又被搬走，不论是否使用电梯以及搬入的单元是否配有家具。”

2021年4月8日起，Strata章程中关于搬家费的新规定生效，使用了“入住”（move-in）一词，指“新住户的家居用品和/或个人物品搬进大楼，不论是否使用电梯以及搬入的单元是否配有家具。”

仲裁员认为，旧的规定中关于“将家居用品和个人物品搬入大楼”的说法，意味着“搬家”具有某种程度的持久性。根据之前的判例，家居用品应当是家具、小家电、炊具、床上用品等等。但是原被告双方都承认短租者都只携带了手提行李，没有带进来任何家居用品，不符合章程对“搬家”的定义，所以Frost不需要支付搬家费。

而根据2021年4月8日的新规定，短租者在技术上确实是“搬入”了，但是仅仅因为搬运行李就收取200元的搬家费并不合理。搬家费的金额主要取决于市场价格和Strata在住户搬家过程中付出的成本。虽然Strata声称搬动行李会导致公用设施的磨损，而且允许陌生人进入无人监管的大楼可能导致共同财产损失。但仲裁员认为这些都只是推测，而Strata没有提供任何短租客户造成了实际损害的证据。