在加拿大
据温房网：对于面临高额维修费用的老旧小区来说，整体出售给房地产开发商是个好办法。相比于业主单打独斗卖房子，不但省心省力，还往往能拿到很好的价格。Bill 40法案2016年7月生效以来，大温地区老旧小区成功以50%甚至100%的溢价整体售出的例子，并不罕见。
根据Bill 40法案，如果共管物业想整体出售，不再需要征得全体业主的一致同意，而是只要有80%的业主同意，就可以向省高级法院提请最后的审批。
然而，即使是80%的业主同意，也不是一个容易达到的目标。北温的柏树花园（Cypress Gardens）就是如此。
两次谋求整体出售失败
柏树花园小区初建于1962年，占地面积约9.5英亩，由20栋独立建筑组成，共有177个单元，包括联排别墅和公寓。
柏树花园的所有权结构比较特殊，属于“普通法下的共管公寓”（“common-law condominium”）。即它的土地所有权和管理形式在功能上类似于共管公寓，但实际上又游离在本省针对共管公寓的法律制度以外。
柏树花园的所有权是不可分割的，业主相当于购买了一定的“股份”，要转让自己的股份受到各种契约、规则和管理结构的制约。在什么情况下一些业主可以强制要求整体出售物业，要确定这一点变得特别困难。近年来，这类纠纷通常是由法院进行裁决的。
2011年，开发商Polygon Homes曾经准备以$6300万元的价格收购柏树花园，但是一些业主反对，法院以有失公平为由，拒绝签发命令允许整体出售物业。
今年1月，另一个开发商Strand Holdings Ltd.同意以$1.92亿元收购柏树花园，这个价格是十年前的3倍，户均收购价超过$108万元，但是依然有一些业主不愿意出售自己的房子。
12月15日，BC省高等法院的大法官Francesca Marzari做出裁定，认为没有足够多的业主赞成出售该物业，下令出售将导致许多业主陷入财务困境，所以不批准将整个建筑群卖给开发商。
在宣布她的决定时，大法官写道，虽然不批准出售将意味着一些业主会失去获得更大利润的可能性，但这种利益“并不像（其他业主）被迫出售自己的房屋时所面临的个人困难那样重要”。
几家欢喜几家愁
April MacKenzie-Moore是一位老年人，她在柏树花园住了17年。两次整体出售小区的纠纷中，她都是反对出售的业主之一。
MacKenzie-Moore表示，自己的房子比她见过的所有其他公寓都宽敞，还可以看到美丽的庭院。不论是2005年她买下房子时，还是现在，这样实惠的房子都是独一无二的。
另一些支持出售小区的业主则很失望。他们中的一些人认为，柏树花园的20栋建筑物使用寿命已接近尾声，在不久的将来可能需要数百万元的维修费用，而他们负担不起这笔钱。
还有一些人告诉法官，他们想退休并搬到其他地方，出售整个物业是从他们的投资中实现最大收益的唯一途径。
实际上，这一次支持整体出售的业主比2011年多了不少，但依然不足75%。在小区管理公司的特别股东大会上，赞成出售的票数占到了出席人数的73%，可只有56%的土地所有者正式请求出售土地。
由于柏树花园实际上并不属于通常意义上的共管物业，这个比例不足以让法官做出支持出售的判决。
此外，法官还对交易的达成方式表示担忧。她写道：“我同意许多受访者的意见，将物业出售给Strand的交易没有以透明的方式进行。”
北温律师John Whyte代表17名反对出售的业主。他表示，这些业主中有不少是老年人，他们的收入是固定的，如果不得不搬家的话，不太可能有资格获得抵押贷款。
一些业主是移民，他们非常努力地工作，好不容易才实现买房梦。还有一些家庭的孩子在附近的学校就读。对于这些人而言，出售小区不是简单的交易，而是关乎他们的未来。
法官看到了这些人的面临的困境，在判决书中写道，法院下令出售将意味着许多业主将遭受“不可替代”的损失，因为“在他们的经济能力范围内找不到类似的替代住房。”
加拿大人每个年龄段需要为退休存多少钱？据Financial Post报道：大家都知道要有舒适的退休生活，必须有一大笔钱。至于具体是多少，则取决于很多因素，包括个人负债、健康、生活方式，比如是每年要有一次豪华旅行，还是享受较平静的生活……考虑到现在的通胀，我们需要知道自己的存款是否足够支付我们想要的退休生活。
最常见的建议是，每年可以提取4%的存款用于开销。比如，如果有100万元退休存款，每天可以拿出4万元用于生活。现在，MoneyWise提供了另一种方法，是在人生每个年龄段设一个简单的理财指标，从而完成退休的预定目标。
由于在退休前，我们并不清楚退休后的开支会是多少，理财机构建议，在30岁的时候，存下相当于年收入1倍的存款，而到67岁的时候，存下相当于年收入10倍的金额，以下是分年龄段的具体公式：
30 years: 1 x income
35 years: 2 x income
40 years: 3 x income
45 years: 4 x income
50 years: 6 x income
55 years: 7 x income
60 years: 8 x income
67 years: 10 x income
20岁
如果你20多岁，退休是很遥远的事，不会优先考虑存钱。如果你刚毕业，还清学生贷款应该是首要任务。另外，要确保你的账单和信用卡都及时支付。这将帮助你建立信用评分。
然后，你需要建立应急基金，比如设立一个高息储蓄账户，以防出现意外开支，比如失业或一大笔兽医账单。
30岁
30多岁可能是最费钱的十年，婚礼、买房和成家立室。虽然你可能不会同时做这三件事，但任何一个都会对你的财务状况产生重大影响。
基本上，你的财务不再只关系到你一个人，所以买一份人寿保险来支持你的爱人，以防最坏的情况发生。
同时，确保仍然投资RRSP或TFSA，并增加收入。到35岁时，你应该为退休储蓄至少两倍于年薪的钱。
图源：twitter@UMichHR
40岁
40多岁的时候应该为退休存下更大一笔现金。如果你在30多岁时因为有其他优先事项而忽视了退休储蓄，那么这个时候和理财顾问谈谈，定一个计划。在45岁的时候，你应该存下四倍于你年薪的钱。
继续通过投资或增加收入来增加你的储蓄，并寻找减少每月的付款，比如审查你的保险或抵押贷款利率。
50岁
如果你在50多岁的时候已经存了至少7倍于收入的钱，你可以选择55岁退休。但是如果没有做到，只要继续增加RRSP和TFSA的投入，并想办法减少支出。当你开始考虑退休日期时，关注一下股市和你的投资。
准备退休的另一个重要部分是减少或还消债务，尤其是在利率上升的时候。如果你有信用额度或信用卡债务，可以考虑申请个人贷款，以降低利息，更快地还清债务。
60岁
到了60多岁，你有资格在65岁时开始领取加拿大退休金计划（CPP）和老年保障金（OAS）的福利。你可能会收到比预期少的薪水，特别是如果你已经离开工作岗位很多年了，或者你成年后才搬到加拿大。
这些福利金不足以让你度过退休生活，所以你要增加储蓄和RRSP收入。
如果你开始从RRSP账户中提取，请记住必须为此支付所得税。
来源：温房网综合
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