在加拿大
据加拿大地产周刊：现在对于加拿大房价的预测满天飞，虽然还不至于每天一种预测，但一周之间总会出现好几个不同的预测。
2月1日，又一个预测最新出炉，这次的发布者是牛津经济研究院（Oxford Economics）。该机构是全球领先的独立经济预测及量化分析机构，自1981年从牛津大学商学院起源至今已有近40年的历史，其预测颇有参考价值。
他们在对加拿大地产的展望中表示，加拿大的地产价格正在继续下降，预测还将持续一段时间。现在房价的调整只进行到中途，可能发生的最坏情况是房价腰斩，将回到2014年的水平。
牛津经济研究院对加拿大房价的展望分为几种不同的情况，从正常到比较极端，以期全面反应加拿大市场未来的走向，并警示可能出现的风险。
最有可能的情况是，加拿大房价将从峰值下降30%，而现在房价只回落了这个数字的一半，未来还可能下降17%。
需要注意的是，下降30%的预测是整个加拿大的平均值，不同地区的具体情况有很大的不同。
牛津经济研究院认为，那些价格涨幅最高、可负担性受到最大侵蚀的城市，房价将下降得最厉害。这意味着像东部Hamilton（-34%）和Kitchener-Cambridge-Waterloo （-33.6%）这样的地方的降幅将最大。同时，里贾纳（-10.7%）和卡尔加里（-11.8%）等变动较小的市场的降幅将比较温和。
当然，展望也包括一些偏向两极的预测。比如，在“适度上扬”（moderate upside）的场景中，设定加拿大今年将不会出现经济衰退，而且通货膨胀将很快消退，2023年全国GDP上升0.4%。即使是这样，预测结果仍然是房价下跌。
在另一种比较悲观的“适度下行”（moderate downside）场景中，房价下跌进一步影响到经济，家庭财富和消费者信心暂时受挫，2023年GDP收缩3.3%。在这种情况下，房价预计将从最高点下降34%。整体经济状况变得更加糟糕。但即使在这种条件下，房价并不会出现崩盘式的大跌。
最糟糕的情况是 “严重下行”（severe downside），这是一个极端的风险设定：加拿大金融系统受到经济下行的严重冲击，GDP将收缩9.9%，并且持续超过一年时间。如果发生这种严重的情况，预测房价将崩跌48%，回落到2014年的水平。当然，这种极端情况出现的可能性比较低。
不论是哪种预测，可以看出伦敦经济研究院均把房价走势与加拿大GDP挂钩，显示他们认为宏观经济对于房价有重要影响。而此前其他机构的一些预测认为最应该注意的是加拿大央行的利率变动和通货膨胀。不同的预测给大家观察房价走势的不同角度。
那么，现在加拿大GDP是什么状况呢？根据1月31日公布的最新数据，加拿大11月GDP仅增长0.1%。加拿大统计局预估12月份的GDP将没有增长，第四季度经济年化增长率为1.6%，比第三季度GDP年化增长率的2.9%要低。
BMO首席经济学家Douglas Porter表示，“1.6%的增长低于加拿大经济增长的10年趋势（1.8%），也低于去年的人口增长，所以可认为是很低迷的”。
11月，实际GDP的增长由公共部门、运输仓储以及金融和保险业推动，建筑业、零售业以及住宿和餐饮业出现收缩。其中建筑业的情况最不乐观，在11月收缩了0.7%，使其对该月GDP增长的贡献减少了0.049个百分点。
加拿大统计局预计，2022年的经济增长估计为3.8%。对于2023年加拿大经济的走势，RBC助理首席经济学家Nathan Janzen表示，上半年加拿大GDP的增长可能会降至负值。
独立屋改建3个出租单元！多花$10万冤枉钱！GTA 的住房供应和负担能力挑战一直以来都是个复杂的问题，需要从多个角度加以解决。
近日，安省的新的住房立法允许房主在某些情况下每个住宅自建多达三个住房单元，包括地下室、后院屋、花园房等，这些住房单元都可以合法出租。
这种“温和”的密度改造相对更容易建造来增加住房供应，可谓是解决住房危机的一个好办法。不过多伦多有一套房子由于在新法出台前装修改建房屋当出租屋，结果多出了$10万冤枉钱。
据《国家邮报》报道，Eurodale Design + Build 在多伦多劳伦斯公园北部购买了一套较旧的单户住宅，并将其改造成一个3个家庭的出租单元住宅。
最近，装修刚刚完成。从路边看它是一栋独户屋，与街上的其他建筑一样。但其时尚改造和内饰，专门满足多个单元的租房需求。房子改造完成后，在小区提供出租房屋，这里步行可到达学校和公共交通。
但是由于这个项目是在市和省改变规则之前就开始了，所以在审批和法律的方面面临一年多的延迟。经历了各种困难后才能获得必要的批准。这些延误使项目成本增加了超过 $100,000。
而成本的上升最终由租客买单，因为最终定下的租金是基于改造成别。虽然这一开发项目发生在一个允许多单元住宅的社区，但该许可仅适用于比周围的单户住宅小的建筑。这还限制了在既定社区中可以建造的单元数量。
专家指出，当安省实施新规定时，有两点要注意：
必须确保这些类型的任意区分不会违背市或省的住房目标。 寻找靠谱的装修公司。新规的实施在于改变限制性分区规则，以便在现有社区中增加温和密度，比如复式住宅、半独立式住宅、联排别墅（镇屋）、后巷房和花园套房等。这些密度稍高的房屋，住房专家，包括建筑业和土地发展协会（BILD）其实早就提倡了。
多伦多市在其住房行动计划中和安省在其新的住房立法中现在允许在现有社区中每块地最多三个住房单元，而无需建筑商申请特别许可。这是朝着正确方向迈出的一步，但专家指出，在实施这些政策时需要确保这些房子的意图。
将单户住宅改造成复式住宅，以及建造巷道或花园套房是在现有社区增建住房的好方法。对于业主来说，新住宅可以成为额外收入的来源或为家庭成员提供更多居住空间。
《国家邮报》专栏作者Dave Wilkes建议，找装修承包商前可以考虑聘用加入RenoMark的成员。RenoMark是由加拿大建筑业和土地开发协会BILD于2001年建立的机构，主要是帮客户在房屋装修时找到更专业，更满意的装修商。
如果装修商是 RenoMark 成员，那么将承诺遵守行为准则，该准则要求他们为所有工作提供至少一年的保修，购买至少 $200万责任保险，并提供详细的书面合同。
2月3日起一连3天的Home Show展会也是寻找承包商的不错机会。
来源：加拿大地产周刊综合
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