在加拿大
过去一年，在加拿大央行连续8次提高基准利率的情况下，加国房地产市场低迷的状态已经持续了相当长的时间。1月底，央行暗示如果通胀按照预期下降，可能暂停加息，人们似乎看到了房地产市场复苏的期望。而高利率环境下，首先松动的可能是供应端。
但是，不论是想换房，还是单纯想卖房，怎么把手里的房子以理想的价格和周期卖出去，考验着房主和经纪人的交易策略，合理定价、把握时机，以及务实的态度，缺一不可。
目标明确，速战速决
安省的房地产经纪人Raymond Chin最近帮助客户成功换房。
Chin的客户是一对带着三个孩子的夫妇。去年11月，Chin帮助他们在格洛斯特市郊找到了一栋很不错的房子，屋后就是大公园，有溜冰场和步道。这对夫妇以110万元的全价拿下了这栋四居室独立屋，并同意按照卖家的要求在7个月后，也就是今年6月份交房。
但兴奋过后，客户立刻面临着怎样在渥太华的隆冬时节快速把现有房子卖掉的挑战。
他们目前住的房子在半月湾地区，也有4间卧室，要卖掉不是问题，但难度在于价格。客户需要把这套房子卖个高价才能负担得起下一处房子。
Chin表示，压力很大，房子非卖不可，而且在市场上停留的时间越长，价格就越低。更难的是，附近还有15栋房子同时在挂牌出售，其中大多数价格都比较低。
经验丰富的Chin和卖家达成共识：“挂牌后的第一周最为关键，因为那是最积极、靠谱的买家出现的时候。”
这对夫妇一直等到1月才做好准备挂牌。全家人都搬了出来，好让房子以最好的状态对外进行展示。
结果在24小时内，卖家就收到了报价，但与92.39万元的叫价相差甚远。卖家觉得出价太低了，犹豫着是否应该等到周末的开放日之后再做决定。 幸好买家态度积极，愿意协商，最终双方以92.2万成交。 卖家需要的7个月交割期，买家也照单全收。
Chin 补充说，当时附近两栋结构相同的房子以更高的价格挂牌出售，至今都还没卖掉。 在2月的第一周，挂牌价高出5万元的那套房子已经上市64天，而标价高出2.5万元的另一套房子挂牌76天了，还没卖出去。
因地制宜，脚踏实地
展望春季市场，Chin相信更多背负利率上升压力的屋主会选择卖房。在大流行期间，渥太华居民涌出城市，在周边乡镇购买大地块的房子。而现在，随着许多公务员返回他们在渥太华的办公室，边远地区的房屋供应量正在增加。
Chin指出，在利率创历史新低的大流行期间，另一个趋势是买家以仅5%或10%的小额首付购买楼花。
现在，由于供应短缺和其他问题，这些建筑在经历大规模延误后正在趋向完工。 然而，在当前较高的利率和压力测试下，买家获得贷款的难度大增。
“我们会看到更多绝望的卖家，”Chin说，“人们应该知道低利率不会永远持续下去，但没有人预料到会出现如此迅速的增长。”
在像渥太华这样的政治中心，大多数员工的收入都来自固定工资，稳定，但是不会像多伦多Bay街的专业人士一样有高额的奖金或分红。
“收入不一样。我在渥太华的马路上根本看不到兰博基尼。”Chin注意到，两个城市的另一个区别是房地产经纪人的态度。一些代表客户购买渥太华房产的多伦多经纪人变得激进好斗，甚至几乎骚扰。他自己就曾收到几个小时就变卦的报价，有些经纪还会恶意压低价格。
Chin警告对方，“你们过于激进的策略在这里行不通。”实际上很多卖家对此也并不买账，这些经纪人实际上是自己把客户的交易搅黄了。
丰业银行的经济学家Farah Omran认为，2023年房价仍有下降空间，但不同城市的下跌幅度和持续时间差异很大。到目前为止，最大的价格调整发生在大流行期间价格上涨幅度更大的城市，而在某些地区，价格几乎没有下降。
Omran表示，各省之间的移民和流动有助于缓解某些地方人口下降的影响。例如，在卡尔加里，由于AB省的人口膨胀，2022年12月底的价格实际高于当年2月的价格。
另外，定居在大西洋省份的新移民比例不断攀升，因此蒙克顿的房价尽管在大流行期间上涨了80% ，但去年几乎没有下降。
或租或卖，等待时机
一个与卡尔加里和蒙克顿相反的例子是多伦多东部的达勒姆地区。由于首次购房者和逃离多伦多的人大量涌入，这里的房屋销售量和价格在大流行期间飙升，现在房价下降的幅度也非常大。
地产经纪Shawn Lackie表示，达勒姆的平均售价已从2022年2月高峰时的122.8万元下降了约34.2万元至目前的88.6万元。一些在大流行爆发期间因为“害怕错过”而冲动进入市场的买家现在都后悔了。
目前，在距离多伦多很远的郊区和农村地区，一些业主正在为这些房产寻找租户，自己则在城里租一套公寓住，这样他们就不用亏本出售房子。
但现在的问题是，这些地区的租赁市场已经饱和，房子租出去没那么容易。所以还有一些房主选择卖房。他们尝试采用低价挂牌的策略，先把潜在买家吸引过来，然后看看竞标者愿意出多高的价格。
Lackie认为，在充满不确定性的时期，这么做不失为明智之举。这意味着竞价战可能再次如雨后春笋般出现，而且卖家可以借此迅速了解他们房子的价值。
在去年价格暴跌导致一波买家毁约潮之后，Lackie建议收到多个报价的卖家不要只考虑最高的报价，而是选择最可靠的出价者。
他最近经手的一笔交易中，卖家收到了17份70万元以内的报价，最后接受了第四高的出价。“卖家最应该关注的不是价格，而是定金的数目。因为买家绝对会通过展示他们愿意损失多少来告诉您，他们对购买您的房子有多认真。”
Lackie还提醒买家，不要觉得以损失定金为代价撕毁交易没什么大不了的。买卖协议具有法律约束力。目前的市场上，很多卖家是会较真的，不惜通过法律途径确保交易完成。
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