在加拿大
经常看见人吐槽什么卖房经纪（Listing Agent）的各种操作，比如挂特别低的价格抢Offer这种，最后浪费看房人的时间。其实很多人忘记了事情的本质，挂牌经纪是给卖家服务的，代表的是卖家的利益，只要操作合法合规，买家这边其实没什么好说的，大多时候也就发个牢骚。
今天要聊的是，Agent在拿卖房代理资格（Listing Representation）的常见套路：套路一：帮Seller估价，能报多高报多高：现实中，影响房子卖什么价格有很多因素。比较直接的是最近2个月左右类似房子的价格和目前的市场供给情况。报高的价格，从来不等于能买卖到高的价格。但是站在Owner的角度看，我自己的房子肯定是好的，卖的时候相信也能卖出高价。所以很多时候，尽管有的经纪能给出比较客观的估价，但常常拿到Listing的是报最高的经纪。这样一个高价的Listing，即使市场很好也不一定卖的出去，市场不好的时候就是挂1个月无人问津。后续的操作就很自然了：我们降价吧。此时Owner虽然收到了市场的教育，但是不会怪Agent，降价也是顺理成章的事情。然后结局是，房子降价卖出了，卖的价格可能还没有当时的客观估价来的高，卖房周期也被拉长了。套路二：帮Seller估价，问Seller的心理价位：你想卖多少？这个市场其实还是很透明，除了巨火的时候有些抢Offer能抢出特别离谱的，大多数时候一个房子的价格是有相对明确的空间的。而问Seller想卖多少，就变成最简单的套路了：你想卖这个价？我觉得可以试试，这个价格还可以+2W，给Buyer一点还价空间。然后拿到Listing了，就挂了这种+2W的价格。所以我每天刷MLS看新出的Listing，能看到很多价格离谱的就是这么来的。有些Agent的心理其实也很奇怪：我先把Listing拿过来，万一市场里真有XX呢？正常这种Listing的结果就是一挂1-2个月无人问津，经过几轮降价才能走掉。套路三：说找我卖，我这有Buyer要买。这是很多owner第一次当Seller时，很容易上套的套路。他们可能对价格没有那么敏感，但是希望卖的快，少点麻烦，如果卖家经纪自己带买家，那不就省事了吗？但是现实情况是，这个Agent拿到了Listing，也带了Buyer过来看，但是会找各种理由说Buyer不喜欢，我们继续卖给别人吧。其实Owner没搞明白的是，真正卖房的过程是需要让尽可能的potential buyer看房，然后下Offer。一个agent带来的客户，即使真有可能去买，也可能只是众多潜在的人之一，同时也有利益冲突。指望一个人，真不如指望一圈别的agent带来的人。但是Agent通过这种套路，往往能拿到Listing，自己在这个代理期里卖不卖的掉，就是运气和概率问题了。套路四：低价帮你卖，这种低价有两种形式：A 给一个低于房价0.75%的Flat Fee，常见是1000-4000 B 正常收费，但是送你特别多的服务：免费清洁，免费视频，免费3D图等。实际操作中，在一个升的市场中，比之前卖出的类似单元，比较靠谱的经纪正常发挥是可以多卖2%-3%的价格的。如果运气好，碰到前面几次抢Offer都失败的buyer和比较菜的Buyer agent, 是有可能抢出5%的差距的。本质上，我理解很多Owner如果有几千甚至10K的钱可以节省，是愿意被套路的，毕竟这是比较确定的saving。但是同时，很多靠谱的Agent收费只是正常而已（1%-1.5%），是可以有机会卖出相对高价的。
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