加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 【渡厄金针】EB-5项目投资者实用

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目录一，前言二，EB-5项目考察原则三，深入了解EB-5三部曲四，编外废话五，勘误及更新-----------------------------前言-----------------------------------首先，本人的身份是美国投资移民行业内，一个美国项目方的代表，屁股决定脑袋，本人的身份决定以下的发言，可能并不是完全中立的。本人只是在主观上，尽量保持客观。其次，本人入行也仅仅3年，虽然直接在美国参与项目选择，梳理和文案的时间比较多，但是，EB-5项目本身相关法律文件繁多，牵涉部门和步骤也多，以下发言，挂一漏万，有错误或混淆之处，必然很多，还请各位不吝斧正。本人MSN： [email protected],欢迎交流（请注明家园网友及ID，以便及时拖入家园网EB-5 MSN群）,来骗资料的.出门被电瓶车撞.最后，本帖的宗旨所在，只是为了还EB-5项目一个真面目：一个有法律依据的，可实际实施的，并在实施中的，以饱含风险的投资为途径的移民选择。

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册EB-5项目考察原则EB-5项目，本身，是一个投资项目，但是，相对于一般投资项目，它还负担了替投资者获得美国绿卡的职责，所以，考察的要点更多。以下按照三三式分解相关要点，以形成对项目考察的较完整的思路及原则。一，一般意义考察：在这个阶段，我们只是把EB-5项目，作为一般的投资项目，进行相关的简单考察：1.项目的盈利能力：很多人说，EB-5不需要去考虑盈利，因为目标只是给投资者解决绿卡就行。我觉得，这个是完全进入了思维的误区。是的，对我们投资者而言，投资EB-5项目本质上，看重的就是绿卡。但是，对于发起，设计并最后实施管理的项目方来说，他的目的是什么？当然是盈利。所以，如果一个项目正常运营的话，没有良好或正常的盈利模式，盈利预期和盈利能力，那就是一个不正常的项目：没有正常的利益驱动，那就意味着，项目方必须以不正常的方式去获利。这种不正常的方式，必然以投资者的损失或风险为代价。我个人觉得，在美国，年投资回报率超过15%就是比较可以的盈利水平了，当然，作为EB-5项目，这样的回报率，我觉得还是太低，这个在后面的段落里会展开。2.项目的风险水平：项目的风险水平，是一个很重要的指标，基于对项目的介绍，商业计划书，财务报告，已经基于不同知识领域的背景分析，就获得一个项目风险水平的预计。当然，每个人对每个不同项目的风险阈值不同，这里只能点到为止。3.项目的管理团队：再好的计划，也需要好的团队是实施的。而我个人认为，真正的风险控制，是体现在管理团队上的。对管理的团队的考察，我觉得还是那三点：在具体项目上成功的经验，与上下游配套企业良好的协作关系和对合作者开诚布公的行事风格。这些，特别是最后一点，从文件是看不到的。飞一趟美国吧，面谈交流一下。二。基于EB-5项目特点的考察：1.就业根据EB-5的法律要求,只有直接或者间接的产生10个就业名额,是获得永久绿卡的基本保证.如果是间接就业,就要查看相关的申请文档,寻求RII模型数据,USCIS的批复等.如果是直接就业模式,就要通过计划书考察直接就业人数的实现方式,人员构成以及合理性.而虽然RII模型被美国移民局认可，并且在I 526阶段实施通过率也很高，但是毕竟在829阶段，美国移民局还是给人以暗箱操作的感觉，并没有人能说，我这个项目的间接就业模式在526阶段过了，所以I-829阶段就一定没问题。从根本上说，无论是间接就业，还是直接就业，最后的就业名额，都要落实到某个具体的项目上去。每一个50万美元的投资，需要在2年内产生10个全日制的就业机会，在美国，并不是非常容易实现的。首先，美国大多数产业，机械化率高，用人较少，其次美国工人的收入较高，起码2万多美元一年。那么，在投资项目时，考察这个项目所在行业是否”费人“就非常的重要。2.存续每个EB-5项目必须按照商业计划实施并存续2年以上，是获得永久绿卡的基本条件。如果是什么绿色环保，什么高科技，什么博一搏，能上市之类的....你自个儿整明白了，能不能撑满2年。或许这些项目很来钱，但是再来钱，也没你啥事，但是高风险的特点，却与我们这些绿卡投资者息息相关。要是项目在2年内倒了，那咋办？！！所以，投资EB-5和男人选择工作一样：就怕选错行。3.还款还款，或者叫做退出机制，一直是EB-5最为令人纠结，也是最多忽悠的部分。原来，我还觉得自己是懂的，但是现在越来越多的说法，做法，宣传，思路，搞的我也变的不懂了。唉...真是不是我不明白，这世界变化快啊～退出机制，本质上，只有两种。A是有退出机制的。B是没退出机制的。别笑我废话，恰恰是后者，听起来，是有最好的退出机制的。绕啊...恩，很绕。那么我们来解一下这个被人绕了N圈的线团。有退出机制的：一般有明确退出机制的，就三种：1.借款类项目，借款到期。这类项目，运作的还是比较多的，项目公司，把投资者的钱一次性借给某具体的公司，然后该公司承诺，5年后还款。那么，虽然项目公司米有明确的文件表示，他拿回了钱，就一定要还给投资者，但是我们想想，总是会还的，不然拿回来干嘛？。。。当然，因为拿不回钱，或者拿回了钱，但是没给投资者还，也打了几个官司（都是投资者输，一般律师也劝别打了，赢不了），但是从比例上讲，好像...还好吧，不然漫天都是官司了...不过也没具体统计数字。2.自赎类项目，到期内部赎回. 这类项目，一般有比较好的利润，或者比较明确的商业模式，他们并不是不能从银行获得相应的贷款，而是看着EB-5项目合伙人虽然投了钱，但是不需要支付较高的利息，也不需要占公司的分红的特点。所以这种项目，往往在项目公司内部签有赎回协议（这种协议是公司内部行为，并不受USCIS抵制），公司在一定时间获利，就由普通合伙人行使优先赎回权，以本金的价格，向一般合伙人，也即投资者，赎回股权。这种退出机制的好处，是比较明晰，直接，如果项目的确如预期的发展，那么拿回投资不在话下。坏处是，易损俱损，一荣俱荣，公司的获利一旦不如预期，那么赎回行为自然就会延期，除非普通合伙人以法律文件形式，同意该企业在一定年限内实施清算，而一般合伙人还有优先清算权。（这个类似于要普通合伙人自宫...一般是不会这么做的）3.收购类项目，到期收购。这类项目，往往是一个比较大的项目的配套项目，而这个大项目往往晚于本项目实施，所以，当大项目启动的时候，会进行收购配套项目的行为。真正的此类项目，非常少，可遇而不可求。验证此类项目在退出机制上的真实性，往往需要文件来确认，一般是要求提供大项目公司给小项目公司的收购协议，但是这种文件一般正规的公司不会发出，因为你小项目公司还没正式正常的运作，如何现在就让其他公司给你收购的承诺？所以，如果有此类文件，投资者需要验证此类文件的真实性。没有退出机制的项目：这种项目，有太多种“退出机制”，我也没法一一罗列，举大体的例子吧：地产类项目，往往有几种所谓的推出机制。比如有到时候给房子的，（规定了平方数，但是规定不了具体的位置和楼层），到时候给土地的（这个还要惨烈，连房子都没有），或者传说到时候会有人来收购的（美国房地产....等墨西哥人来收购咩？）实业类项目，那就牛逼大了，有项目发起人自己答应来买回来的（你Y挺的，你这么有钱，还借啥钱啊，直接用自己的钱做项目不就得了），有什么将来上市，股权套现的...（这个比较神奇，据说还能发大大的一笔，我噤声），还有什么基金的，什么保险的，什么企业本票的，什么政府债券的...这些神奇的，据说能担保还款的方式....好吧，我承认，我都不懂，我读的金融学不能帮助我理解他们在说什么，对这种羊泡泡如何戳破的问题，就交给本论坛最sharp的中介ganpai来做了，我退散...我只能说，丑女，多作怪。大家自己去理解。三，基于文件的考察这个考察的角度，需要一定的企业构成和运营方面的知识背景。这些文件的细节，往往体现了项目方，对项目本身和投资者的一个态度。这种细节很多，这里只能简单举例。1.关于年度管理费的考察：年度管理费，就是作为发起人的项目方，向项目公司每年收取的一笔管理费用。这笔费用，是不管经营状况，固定比例收取的。比如这个项目总投资2000万，年度管理费是10%的话，那就意味着，每年有200万作为年度管理费支出给项目发起方（一般是RC）。这笔费用越高，从善良的角度，就意味着项目公司对本项目的盈利预期越低，只能通过这种方式来补偿收益。而从恶的角度，那就是抽调资金，做空企业了。这项年度管理费的约定，是体现在《有限合伙企业协议》里的，大家汇款前，一定会拿到这份合同，并签字的。2.关于股权构成的考察：项目公司，必然是有作为发起人的普通合伙人和作为投资者的有限合伙人组成的，这两者的股权比率，是比较耐人寻味的。首先一个因素，是双方的实际投资比例，还有一个因素是项目方作为管理者，占有的干股，如果双方都是50/50出资，那么普通合伙人占50%的股份，理论上，是有限合伙人占了点小便宜。如果是普通合伙人出资是0，或者很少，那么如果还是50/50的股权分配，那么就对有限合伙人较为不利。相信，大家都能理解这一点。这方面的约定，在相关文档里，都有比较明确的出示。3.关于政府支持的考察：现在没有政府支持的项目，已经很少了....呵呵。因为EB-5项目是合法的项目，又能解决美国就业问题。所以，政府没有反对的理由。现在，有很多项目把什么州长之类的都搬出来了。先不说这种裹劫州长的行为中，这些州长到底有没有明白内情，也先不说，像阿诺这样的州长，三个月后就要卸任，来做个秀有什么意思。只说一点：县官不如现管，奥巴马说你这个几千万的小项目，真是鼎鼎好，有意思么？还不如当地政府实实在在的支持，对具体项目有真正的意义。但是，大家必须明白，要是项目所在的当地政府，出具有明确涉及项目内容的支持信，还是有一定的难度的。如果你拿到的是一封一看就是通用版本的，没有对于项目有较多涉及的政府支持信，那么并没有太多的意义。关于如何测试该项目的确获得了当地政府的大力支持的，倒也有一个小小的窍门，这里不说了，以免被学去了。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------好，综上，我用考察项目的另一种表述方式，来作为本文的结尾：考察一个EB-5项目，首先，要考察项目所在的行业：是否是低风险的行业？是否是有较好回报的行业？是否是能解决较多就业的行业？其次，要考察项目具体的情况：投资者关系是否明晰？项目上下游配套是否完成？项目的财务报告是否翔实合理？最后，要考察项目运营的团队：团队是否有良好的经验？团队是否有准确的分工？团队精神是否严谨且开诚布公？最后的最后，希望本文对您考察EB-5项目，有些微的帮助，那么我熬夜作文，也就有了点点意义。～～谢谢惠读～～​

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深入了解EB-5三部曲这篇文章，因为是供有兴趣深入了解EB-5的朋友准备的，所以，不涉及一些基础的知识，所以，请刚刚开始了解EB-5的朋友勿怪。一。EB-5投资项目的组织细节EB-5项目的实现形式，是有限合伙制公司（英文体现为XXX LP）.EB-5项目方，往往会以一个有限责任制公司（英文体现为XXX LLC）的名义，作为项目的发起方，主导组建这个XXX LP公司，成为该LP公司的普通合伙人（英文缩写为GP），而EB-5投资者，通过参与投资这个LP公司，并签署《有限合伙制公司协议（LP agreement）》，来成为这个LP公司的有限权利合伙人，简称有限合伙人（英文缩写，也是LP）。由于，该LP公司，在发起过程中，产生的费用，由该LLC公司垫付，故，该LLC公司向投资者收取一定的发起人费。如果，该投资者，在这个LP公司，投资额达到或者超过50万美元，并且，在2年内，这个公司直接或者间接创造的若干名就业机会，分配到该投资者的名额，达到或者超过10名，以上情况经美国移民局USCIS确认属实，该投资者，投资者配偶及其21周岁以下子女获得美国永久居留权（绿卡）。一些细节：1.在这个LP公司里面，所有权，按照在协议中约定的比例分配。管理权，归GP所有。LP有权通过股东大会的形式，行使建议权。除非GP行为被证明为主观损害公司利益，LP不得干涉GP的经营。2.GP没有义务保证LP的绿卡的获得，也没有义务保证投资款的安全。是为100%风险。3.LP一般没有分红权。

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深入了解EB-5三部曲2二。

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深入了解EB-5三部曲3三

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编外编外

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更新UPDAE区更新

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册好了，占位完成，明天来写。

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册报告老师，我很快就通读完了。今天的课程结束了吗？

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册不错。支持！造福大家！顶！

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册坐等一二三，顶......

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册学习中……

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册EB-5项目考察原则​EB-5项目，本身，是一个投资项目，但是，相对于一般投资项目，它还负担了替投资者获得美国绿卡的职责，所以，考察的要点更多。以下按照三三式分解相关要点，以形成对项目考察的较完整的思路及原则。​ 一，一般意义考察：在这个阶段，我们只是把EB-5项目，作为一般的投资项目，进行相关的简单考察：​ 1.项目的盈利能力：很多人说，EB-5不需要去考虑盈利，因为目标只是给投资者解决绿卡就行。我觉得，这个是完全进入了思维的误区。是的，对我们投资者而言，投资EB-5项目本质上，看重的就是绿卡。但是，对于发起，设计并最后实施管理的项目方来说，他的目的是什么？当然是盈利。​ 所以，如果一个项目正常运营的话，没有良好或正常的盈利模式，盈利预期和盈利能力，那就是一个不正常的项目：没有正常的利益驱动，那就意味着，项目方必须以不正常的方式去获利。这种不正常的方式，必退出机制，本质上，只有两种。A是有退出机制的。B是没退出机制的。别笑我废话，恰恰是后者，听起来，是有最好的退出机制的。绕啊...恩，很绕。那么我们来解一下这个被人绕了N圈的线团。​ 有退出机制的：​ 一般有明确退出机制的，就三种：1.借款类项目，借款到期。这类项目，运作的还是比较多的，项目公司，把投资者的钱一次性借给某具体的公司，然后该公司承诺，5年后还款。那么，虽然项目公司米有明确的文件表示，他拿回了钱，就一定要还给投资者，但是我们想想，总是会还的，不然拿回来干嘛？。。。当然，因为拿不回钱，或者拿回了钱，但是没给投资者还，也打了几个官司（都是投资者输，一般​点击展开...说干真干呀，大胸弟。顶顶你。写得不错。拜读了。

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册the Bible of EB-5

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册“真男”老兄，读着读着怎么就看到您这个老师点了俺的名捏。那么夸呕。弄得呕不敢当的。我这儿天天学天天读还是一知半解的呢。 有个问题请教，你在帖子里说“自赎类项目，到期内部赎回。。。所以这种项目，往往在项目公司内部签有赎回协议（这种协议是公司内部行为，并不受USCIS抵制）”我怀疑USCIS是否真的认同。还没有任何备忘录显示出移民局官方接受这种做法。你能justify with evidence（RFE 哈哈哈）吗？

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册“真男”老兄，读着读着怎么就看到您这个老师点了俺的名捏。那么夸呕。弄得呕不敢当的。我这儿天天学天天读还是一知半解的呢。 有个问题请教，你在帖子里说“自赎类项目，到期内部赎回。。。所以这种项目，往往在项目公司内部签有赎回协议（这种协议是公司内部行为，并不受USCIS抵制）”我怀疑USCIS是否真的认同。还没有任何备忘录显示出移民局官方接受这种做法。你能justify with evidence（RFE 哈哈哈）吗？点击展开...1.法理上，法无所禁，便是可行。2.一个合伙制企业的内部约定，只是企业股东关于企业内部的财产分配方式的约定，USCIS并无权力以出备忘录的形式来规定。3.由于只是企业内部约定，所以，并不是第三方给予担保，而且由于其约定事宜的最终能否实现，取决于具体企业的运营现实，所以，对于投资者，依旧是100%的风险投资，符合USCIS对EB-5项目的要约条件。以上，只是转述律师的意见，而具体的证据，还真没有，因为除了创立该合伙制企业之时，除了要提高商业报告及《有限合伙制企业协议》之外，USCIS并没有要求提供更多关于企业内部具体约定的文件，所以...就像婚后财产，原则上，法律要求对半分，但是你们内部约定好了，双方同意了，去离婚的时候，民政局也不会过问是否是对半，还是床归男方，桌子归女方这种细碎的问题。欢迎继续讨论。

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册拜读了，真蓝辛苦了。

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册1.法理上，法无所禁，便是可行。2.一个合伙制企业的内部约定，只是企业股东关于企业内部的财产分配方式的约定，USCIS并无权力以出备忘录的形式来规定。3.由于只是企业内部约定，所以，并不是第三方给予担保，而且由于其约定事宜的最终能否实现，取决于具体企业的运营现实，所以，对于投资者，依旧是100%的风险投资，符合USCIS对EB-5项目的要约条件。 以上，只是转述律师的意见，而具体的证据，还真没有，因为除了创立该合伙制企业之时，除了要提高商业报告及《有限合伙制企业协议》之外，USCIS并没有要求提供更多关于企业内部具体约定的文件，所以...就像婚后财产，原则上，法律要求对半分，但是你们内部约定好了，双方同意了，去离婚的时候，民政局也不会过问是否是对半，还是床归男方，桌子归女方这种细碎的问题。欢迎继续讨论。点击展开...主要是是否形成回购redemption这个concern.

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册谢谢楼主，每次都追看楼主的帖子，受益匪浅，楼主对南达科他州CASINO项目了解吗？可以给些分析建议吗？

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回复: 渡厄金针EB-5项目投资者实用手册谢谢楼主，每次都追看楼主的帖子，受益匪浅，楼主对南达科他州CASINO项目了解吗？可以给些分析建议吗？点击展开...刚看到楼主在另外帖子里回答了这个问题，虽然是已结束的项目，但因为我已投资其中，所以还是很关注专业人士的分析，不管好坏，总要做到心中有数，如果楼主为难，可以不予答复。谢谢！

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