在加拿大
加购房中坚力量退市，地产市场辉煌难再2009-02-26 | 新闻来源: 本网综述 | 评论: 0 | 字体: 放大 缩小 | 打印格式 | 寄给朋友 昨日（周三），皇家地产(Royal Lepage Real Estate)总裁兼行政总裁索珀(Phil Soper)在本市召开的房地产前景展望会上坦言：本国地产市场的黄金时代已经过去，而先前抢购房产的情况（业内所谓的Multiple Offer）今后也不会再有了。一般说来，地产经纪是对房地产市场前景最乐观的一群人，因此索珀的观点一出，立刻引起了媒体的注意。 购房中坚力量由强变衰 索珀表示，上述结论并不仅仅来源于近来颇令人悲观的数据，比如新动工建筑减少、销售下降以及房价回落，而是购房中坚力量（即年轻一代消费者）消费能力和购买欲的下降。在先前房地产鼎盛的时候，本国房地产市场的主要消费者是“后婴儿潮一代”（Generation X，1961年到1981年出生的人）和首次购房者（first time buyers）。这群人的消费理念比较现代，曾经比其父母一辈更大胆地入市，而且也曾经不太在意按揭（比如零首付也敢下手）。这一代人犹如先前点燃本国房地产鼎盛之火的薪柴，让其创下了长达10年的辉煌，也曾让业内对他们充满希望，期待这个人群能扭转房产市场的下滑趋势。
然而，根据索珀近期所作的分析，这股购房中坚力量却正在走向衰弱。面对着日益冷却的房地产市场，这群人中的大多数并没有“大胆”地出手“抄底”，而是仍抱着观望的态度。现在，很多人要么回到家中与父母同住、要么租房住、要么就干脆不打算买房。 中坚消费力量的消退使得本国房地产市场面临“釜底抽薪”之困，再加上市场上供大于求、杂税过多等其他负面因素，难怪索珀感叹：房地产再难重现昔日辉煌。 不过索珀又表示，房价的走低，房贷利率的创历史新低、以及政府新出台对首次购房的优惠政策都会引诱首次购房者们做出买房的决定，这让人多多少少看到了一些曙光。 此外，移民也越来越取代“后婴儿潮一代”成为购房的中坚力量。据卑诗大学教授希伯特(Dan Hiebert)近日提出大温地区移民带来经济影响报告指出，虽然东亚移民(主要为中国移民)收入为各移民来源中最低，不到美国或是欧洲移民的一半，不过，收入低并不影响他们超强的购房能力，抵埠满4年移民购房比例高达50%。根据2006年人口普查数据，华裔移民拥有房屋比例更接近八成。 今年房地产销量房价继续面临“双跌” 在昨日的房地产业展望会上，丰业银行(Nova Scotia)的资深经济师沃伦女士(Adrienne Warren)也公布了前景报告。据她预测，今年本国房屋销售量和房价将继续滑坡，现存房屋销售量将比08年下降15%至17%，平均房屋转售价格将下降10%左右。受市场整体不振的影响，建筑业也受到了打击。据她预计，2009年新屋动工量为155,000单元，会比08年的211,056单元缩水很多。沃伦女士继而表示，今年本国房价跌幅最大的可能是温哥华、萨德伯里(Sudbury，安省矿业城市)和卡尔加里(Calgary)，因为这些城市房屋供求关系最不平衡。 此外，房屋翻新（renovation）、装修业也将受到牵连。虽然渥京政府为了刺激消费，宣布在2010年2月前完工、且花费在1,000元到 10,000元之间的房屋翻新和装修可以有15%的抵税（tax credit），但是随着现存房屋销售量和房价的下滑，很可能会压低房屋业主在装修上的支出。拿去年而言，本国房屋装修支出年涨幅减至4%，而过去几年来一直都是8%左右。 而皇家地产总裁索珀则预计，下半年本国房地产市场将呈现回升的趋势，至2013年或2014年将全面复苏。 多伦多新建屋出现供大于求局面 在昨日召开的另一个会议上，业内又听到了一个不利的消息。由于先前房地产鼎盛时期，建筑商的开工申请量过多、并导致供大于求，多伦多市中心（downtown Toronto）和卡尔加里的房地产市场将比其他城市面临更多的挑战。 据不动产仲介商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）副总裁奥布兰（John O'Bryan）透露，虽然现在经济不好，房地产和建筑业也出现萎缩，但是由于先前的建筑申请已经被批复，本市市中心今年年底竟还有大约460万平方公尺的A级办公用楼建成并投入使用。 业内估计，这些建成空间将给本地房地产市场带来更大的供求不平衡，让它更倾向于买方市场；此外，房屋的空置率可能也将出现大幅上涨。 
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回复: 给想现在入市购房的人士一个参考帖子！ 这年头叫跌改为叫爹 !(ZT):日本的房贷利率十多年来都处于非常低的水平，但日本的房价却连年走低，到今时今日仍在跌，握有大量房屋房屋按揭产品的银行大量倒闭，日本银行体系于90年中期崩溃，究其原因乃信贷泡沫使然。北美包括加拿大这次危机的爆发本质上也是信贷泡沫的爆破，政府，企业和家庭无法再从金融体系中借旧债还新债，致使资金链崩溃，日本的昨天将是加拿大的今天，慢慢长夜有排挨！手上持有现金的人要倍加珍惜，世纪大底将在你的耐心等待中到来！！
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[FONT=宋体]寂寞[/FONT],[FONT=宋体]也是一种自由[/FONT]...........回复: 给想现在入市购房的人士一个参考帖子！四面楚歌之美国篇 美国社会十字路之一 2009-01-29 13:13:53 http://news.wenxuecity.com/messages/200902/news-big5-802847.html一 前一阵子， CNN 的节目 GPS 里，主持人扎卡里亚问了哈佛大学经济史教授，英国佬弗格森，美国如何可以避免重蹈日本失落的十年。弗格森老兄说道：不要以为日本那是个坏局面。 10 几年没有任何经济增长，其实不错了。想想在大萧条的时候，美国和德国等国家，可以经济规模缩减了三分之一。 其实这话说得虽然冷血，不是没有道理。日本当初经济停滞的时候，全世界的经济还在增长，算是帮日本人形成了一个气垫。现在美国面临的恐怕是只有中国一个亮点的世界经济，没有缓冲可用。 网友有希望俺把大萧条的旧事写一写，和现在的美国现状比一下，有没有可比之处。看一看美国的政策应对，会不会重蹈覆辙，以及对其他国家的影响。俺这里就以自己的微薄之力，勉为其难，看一看可不可以引一些真正的行家出来。俺同意这个看法，了解美国在大萧条之前的社会现状，和大萧条后的应对方式，不仅对看清楚美国政府现在进行的救亡方案，会对世界各国有什么 影响，还可以让中国人正视自己国内的问题，避免陷入美国式的困境。 首先对美国会不会重蹈覆辙这个事，俺的看法是非常有可能。为啥？因为俺们人类就是这个德性。一个男人看到了一个美女，心里马上就会起淫念。你问下一次，见到一个不同的美女，心里会不会同样起淫念，会不会重蹈覆辙？估计答案是很明白的。 许多人对大萧条的开始还是知道的，就是 1929 年 10 月 29 日的“黑色星期二”，纽约的股市暴跌。但就不太明白大萧条的结束，并不是以罗斯福总统上任后，进行的新政（ New Deal ）而结束。新政确实是从最低谷走出来的转折点，但在新政实施后的 1937 年，美国又经历了一个衰退，直到 1939 年开始的第二次世界大战以后的战时经济，才最终走出萧条。 还有一个问题，就是什么叫萧条（ Depression ）？和衰退（ Recession ）有什么区别？并没有一个很好的答案。通常大家的感觉就是衰退太厉害的就是萧条，而萧条太厉害的就是大萧条。新科炸药奖得主克鲁格曼的笑话就是，凡是格林斯潘可以处理的就是衰退，搞不定的就是萧条。 本来萧条也不是什么新问题。大家通常认为在经济循环过程中，因为供给和需求的动态不平衡。萧条一下，本来就是其本身自己的调整和修复机制。不过一个正常的衰退，如何演变成了大萧条，倒是大家吵得一塌糊涂。 不过对大萧条的现象，大家还是比较一致。那就是在财产（包括股票，债券之类的动产和房屋之类的不动产）和原材料价格上的通缩，需求和信用上的大幅下降，和国际贸易的中断，大规模的贫困和失业。 对造成大萧条的原因，算是众说纷纭，恰似盲人摸象。你心里想的是墙壁，就摸象背；想的是柱子，就摸象腿；想的是绳子，就摸象尾；想的是石头，就摸象牙。就连大萧条和股市暴跌，有没有关系，或者说是不是主要原因，大家都是一个意见：同意大家的不同意（ Agree on disagree ）。 有一点倒是所有人都同意，那就是信心危机。温大爷的“信心贵于黄金”是至理名言。失去了对经济系统运作的信心，就算回到黄金本位，仍然不可能走出危机。 因为大家对大萧条的成因不同，那么开出来的药方自然就大不相同。所以你就不知道美国政府该走那条路。让俺们先看一看对大萧条的成因看法的基本思路，俺称其为“三大”。 第一大流派，俺们可以称之为正统古典经济学派。这个学派也有三大流派，就是货币主义学派，奥地利学派，和新古典主义学派。大家的讨论重点集中在宏观经济中的货币供应，大萧条之前各种货币金本位下的黄金供应。 第二大流派，俺们可以称之为结构学派。这个学派主要是凯恩斯学派，和制度经济学派。大家的讨论重点在经济结构失衡中间的消费不足和投资过度，以及银行系统和工业系统的丧失公德心，还有就是政府的不干预和无作为。 第三大流派，就是俺们中国人很熟悉的马克思政治经济学派。大家的讨论重点是资本主义制度在追逐利润上的毫无节制，不均衡的财富积累，导致资本过度积累，不得不通过经济危机来循环性的对资本贬值。这个学派认为衰退和萧条是自由资本主义无法医治的顽疾。 在这些不同的流派和观点中，应该说凯恩斯主义的分析最后成为美国和各国采用对策的理论指导。在他的大作 “ 就业，利息和货币通论 ” 里，凯大佬对古典经济学派的假设进行了批驳。在不干预主义的设定中，在衰退到来的时候，人们开始减少消费去储蓄，然后储蓄导致利率降低，而低利率导致投资支出增加，然后需求就回来了。凯大佬认为投资不一定会因为利率降低而自动增加，因为企业投资的原因在于利润预期。因此如果消费下降变成了一个长期的认知的话，企业的长期分析将得出对未来销售和利润的预期下降。在这种预期下，企业根本不会在低利率的条件下投资。而经济就会陷入停滞。凯大佬的大萧条解读就是，在这种恶性循环的情况达到极致的时候，企业到处破产，人们会比较悲观，自然就不会去投资。 既然私人企业是靠不住的，凯大佬的建议就是政府必须担负起创造需求的责任，哪怕是赤字累累。当时这个观点算是革命性的（唉，看来西方读过管子的人，也是很少），不过就被普遍接受，一直到 1970 年代的高失业和高通胀同时并行，导致了这个理论的动摇。
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