加拿大华人论坛 蒙特利尔 Montreal登陆定居 - 乱说几句粗浅的房市看法，抛砖引玉。

在加拿大

房市的核心是供需结构决定价格。这里的供应是土地政策、开发政策、新房、旧房的存量和新增量。需方是城市存在有购买力的人口，新导入人口（外省居民和外来移民，要有购买力的），还有一类经常被夸大的人群，就是投资客。外部是由经济发展，土地政策，税收政策等来影响的。单纯拿蒙特利尔的价格和上海北京价格比，完全没有可比性。拿西岛价格和南岸价格都没有可比性。如果是看投资回报，只能比同地区的增量，来看增长率。我觉得很多人包括中介，都是个案比较，很少有人拿政策、拿供需数据，拿同比增长率来比较的。完全没有科学分析。我简单的说几点，大家看对不对。抛砖引玉。1. 温哥华、多伦多地区的人员结构上看，外来导入居民和国际投资客是远多于montreal的。所以，蒙村的价格未必能入两市当年猛涨。2.去年年底到今年冬天，蒙特利尔房价的上涨，温哥华和多伦多两市的限购有一定关系。所以要小心，未来蒙村未必不会限购。而蒙的需求远不如两市，到时候对房价的影响会巨大。3.蒙特列尔的这轮涨价，每种房子condo，house.....以及每个地区都不一样。要分开看。但涨势都不小了。任何资本资产市场，都是最涨杀跌的，目前还是有很多持币购买的情况，说明房产商和中介一定程度的宣传，正把所有的刚需和投资客都逼出来了。后续上涨应该乏力。这批人会不会成为接盘侠？？？4. 比较了解的DT和griffintown的新盘。开发商从年中就有提前开盘，加速收款的情况，为什么要这么做？在市场上供应量极大的情况下，还要赶快开盘？他们对市场的判断是好不了多久了。赶紧上市楼花收钱。5.投资的话。以condo为例，要看房租能否覆盖贷款+condo fee+税费，目前DT35-40万买一个带车库的小一房一厅。未来租金顶多1400-1800。要支出的condo费和税费保守约400-500刀每月。贷款25-30万。25年贷款大概每月还1300-1700。房租可能刚刚覆盖还款的一半，大概可算作利息覆盖。800左右还款利息+500税杂费，1300元大约等同房租。所以说投资客持有房子，你每年得付还款本金8000-1万。现金流只有大量流出。你所期待的大涨，风险极大，大家可以统计统计，新上市的condo有多少。三年后一个40-50万的500尺一房谁来接盘？？市中心能大幅涨价的恐怕只有稀缺房源，比如楼盘的顶楼penhouse,可能现在1000万，由于稀缺，景观超群，市场未来又没有供应，会涨到1500万。那种动不动供应200-300套一栋楼的一居室二居室，价格如何大幅上涨？？？？6. 蒙村整体价格还不是很高位，可能还有少量价格洼地，少量俏房源。但估计都会有抢offer现象。7. 刚需购买一套自住的，还是建议尽快购买，短期内房价的涨跌不会太影响您。自住好比选对象，看到合适自己，中意的房源尽快买进。如果没有特别中意的，个人感觉明年上半年会暂缓增长或者跌一些，但可能没有好的房源。总之，如果想买自住房的，相关的房源和价格要时时关注，首付资金要准备好，贷款银行找好，贷款利率能锁定的锁定，到时候一遇到合适房源可马上购买。目前好房不等人的。8. 买房，尤其是买condo，还是首要考虑地段location，location，location。诚如后面oliver群友分析，这里各个小市经常各自为政，交通是满地坑，未来的轻轨拉，高架路拉，不能太指望。所以尽量买地段好些的。如果不上班的，可以买山清水秀的地方，但还是要考虑华人的生活习惯，那些地方一下大雪真的是好美好寂寞。所以为啥明珠小区贵还有人买了。部分华人有时候看中的是能串串门，买买菜，不是么？9.学区房，那是一个玄幻神秘的话题。是提高房价的超级利器。但到底什么学校最好，评价体系是啥？对这个笔者实在不知道的。房子死贵的地方，生源好，这里都喜欢就近入学的，学校肯定好。当然你也可以说学校好，有钱贵族都搬来了。这种事情是相辅相成的。

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欢迎这种有分析有理由的帖子。不过你说的 “贷款25-30万。25年贷款大概每月还2000-2500”，这个不太准确，正常的每月还款额约 1300 - 1500当然，蒙城房地产的刚需与多伦多等地比还是有限的。但考虑通货膨胀和加元贬值的因素，加上蒙城人口的持续（但缓慢）增长，房价还是会长期（缓慢）上涨的。期待房价大跌只是做梦。

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mctone 说:欢迎这种有分析有理由的帖子。不过你说的 “贷款25-30万。25年贷款大概每月还2000-2500”，这个不太准确，正常的每月还款额约 1300 - 1500当然，蒙城房地产的刚需与多伦多等地比还是有限的。但考虑通货膨胀和加元贬值的因素，加上蒙城人口的持续（但缓慢）增长，房价还是会长期（缓慢）上涨的。期待房价大跌只是做梦。点击展开...DT condos一年升30%合理么?

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一开始还贷款等额本金写的有点高，25年贷款3.75%利息的话，10万每年每月还款512元。

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Condo是过热啦。 这和大多的Condo追平啦。 这显然是超支啦。 Montreal整体并不均衡， 西岛南岸翻倍，而东岛没有怎么涨。至于 外国人税的事情， 这里也不怎么现实，这该属于 市政决策的事情吧！ 而岛内都5-6个市， Montreal市仅仅指的是 最大的中心部分，而西岛 Kirkelan等各自为市，互不统属， 南岸就更不要提啦， brossard，Saint-Lambert,各自为市，而岛内各市间矛盾很大， 就说 快速线吧， 联邦和省 去年不是都定了吗？ 为什么不执行呢？ 很明显 要经过 Montreal中心市， 这新市长可不是原来的市长自己口袋捞的自由党贩子， 很明显不同意这条线， 而Champlain大桥，只想把Montreal做过路的，市里肯定不答应。 所以，南岸与西岛炒成和 Toronto一个价格， 这明显是 超买的。 这2年估计会大幅回落。当然除非东区房子也跟上来。

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http://forum.iask.ca/threads/加拿大经济发展的致命伤-十分五裂的政体格局.768849/ 超赞 赏 O olivier_zh 0$(VIP 0) 8442018-12-25#6 另外，南岸和西岛的这么炒饭法， 很明显 是对应的 投资客，而非本地客。 这是否可持续？ 本地的montreal的城市定位是什么？ 是否是Totonto的银行服务业。 GoTrain，到DT解决问题呢？ 很明显 这不是。 Toronto虽然比较凌乱，也有小市， Oakville，Bramption， Markham等。 但相对集中。 montreal， 类比，并非 银行业， 就说IT服务业吧，也是东西区，南岸Laval,散乱分布。就像 Maisonneuve Park几年前一直看好， 也2年翻倍，但你看华人面孔很少，这种地方，才更难往下降。 交通便宜，安静。 纵观南岸 翻倍炒， 理由呢？ 而华人巨富，很明显不是看南岸的。 看看 Laval靠河的1千多万的豪宅，很明显 投资客的 南岸还没有湖景的房子，投资是多么的不着调。

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http://forum.iask.ca/threads/加拿大经济发展的致命伤-十分五裂的政体格局.768849/ 超赞 赏 反馈:braindamage soleil_lee－太阳李I ❤ SH 1$(VIP 0,#371) 23,6062018-12-26#7 市中心车位至少5万一个，一室户的投资房就不用买车位了吧，

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西葡那些事儿 (2011)意大利中北部之旅 (2009)美东四城记（波、纽、华、费）(2010)墨西哥城都市游 (2012)邮轮入门级-巴哈马 (2016) 超赞 赏 Grace20140925 0$(VIP 0) 52019-01-06#8 房产可以有效抵御通货膨胀

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