加拿大华人论坛 德国工作恒隆地产陈启宗：内地经济疲弱 漫漫寒冬将至

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网易财经10月9日：



恒隆地产董事长陈启宗发表2015年中期致股东函，原文如下：

董事长陈启宗2015年中期致股东函

业务回顾

一如所料，营商环境相当艰困。内地整体经济疲弱，零售业尤其奢侈品销售增长进一步放缓。在此情况下，我们的表现可算是符合预期。

举例说，上海的恒隆广场购物商场，其租金收入较去年同期跃升百分之十二，部分原因是六家大型品牌店完成扩充计划，每家的租赁面积增加百分之五十七至百分之四百八十不等。至于港汇恒隆广场购物商场，租金收入亦上升百分之六。整体计算集团于上海的商场租金收入增长百分之九，租出率稳企于百分之九十九，平均租金升幅接近百分之十。

由于毗邻地区办公楼供应过剩，上海的恒隆广场办公楼的租金收入减少百分之七（港汇恒隆广场坐落之徐家汇区，竞争未至如斯激烈，故母公司恒隆集团持有的港汇恒隆广场办公楼，租金收入上升百分之五）。把商场与办公楼合计，上海的恒隆广场租金收入增长百分之三，来自上海的租金收入总额上升百分之四至港币十四亿五千四百万元。租赁边际利润高企于百分之八十七，投资成本的无杠杆租金回报率上升至百分之四十六。

二线城市的购物商场面对更艰困的环境。以租金收入计算，业绩正在好转的沈阳的皇城恒隆广场租金录得升幅，其在济南的恒隆广场微微回落，但沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场则双双下跌。租出率方面，一如六个月前所料，沈阳的皇城恒隆广场持平，济南的恒隆广场升幅颇佳，但其馀两者皆下降。由于整体零售市道疲弱，各个商场（尤其沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场）均有租金下调压力。开业不足一年的天津的恒隆广场表现尚可，租出率稳步上升。

本函件的长期读者均知，我们自内地业务伊始，一直坚持稳健的基本租金，宁愿牺牲营业额租金部分的上升空间。当市道急升时，我们或许失去一些额外收入，但如今市道艰困时，我们有远远较佳的保障。许多竞争对手自愿或非自愿地，仅要求租户（尤其顶级奢侈品牌）缴付少许基本租金，甚至完全豁免；今天彼等吃尽苦头。

租户零售额是反映购物商场健康的重要指标。我们位于上海及上海以外的商场，在这方面均录得百分之四的增长。在二线城市，以租户零售额计算，沈阳的皇城恒隆广场上升百分之十，济南的恒隆广场几乎与去年同期相同，沈阳的市府恒隆广场下降百分之五，无锡的恒隆广场则跃升百分之十五。然而，最后一项数字有必要阐释。法拉利Ferrari)及玛莎拉蒂(Maserati)两个汽车展厅，占该物业零售总额近四分之一，倘把其扣除，其租户零售额只属持平。无论如何，在短短数月内售出九十三辆豪华汽车可见无锡的私人财富甚为丰厚。

尽管经济不景气，我们两座新办公楼仍录得理想租赁成绩。无锡的恒隆广场办公楼于二零一四年第四季落成，租出率现达百分之六十，沈阳的市府恒隆广场办公楼则租出近三分之一；本人预期，有关数字于年底时可分别超过百分之八十及百分之六十。除争取可接受的单位租金收入外，吸引最优质的租户亦同样重要，我们现正就此努力香港投资物业表现理想。其整体租金收入较二零一四年同期增长百分之七，当中零售商铺增长百分之六，办公楼增长百分之九，两类资产基本上保持全部租出。来自香港的租金收入逾港币十七亿元，占本公司租金收入总额百分之四十五。内地则占百分之五十五，金额逾港币二十一亿元。

我们继续出售已落成的住宅。期内，我们仅售出二十六个单位，对比一年前售出八十八个，营业额减少百分之十七，但由于边际利润较高，营业溢利实质增长百分之四。举例说，九个君临天下单位录得高达百分之八十二的边际利润。我们亦售出多个停车位。

总括而言，本公司的营业总额及营业溢利皆增长百分之三。由于重估收益远较一年前为少，股东应占纯利减少百分之十二。倘不计入非现金的重估项目，股东应占基本纯利减少百分之一。由于此数目甚小，每股基本盈利保持在港币五角五仙的水平。

本人此前已告知股东，我们将斥资港币十三亿元优化集团两项上海物业。彼等有逾十五年历史，然而我们亦希望能确保其继续居于市场领导地位。工程在上海的恒隆广场已展开，其在港汇恒隆广场将于二零一六年下半年动工。工人会于商场营业时间后方进场施工，并于第二天开业前将商场回复营业状态。这会令完工时间延长，但租户和顾客受到的影响可减至最小。

过去数月有两件事情对本公司影响深远；其中一件尤其与我们的业务相关，另一件则涉及较广泛的层面。前者为奢侈品牌在中国（包括香港）降价，后者与中国股市暴挫有关。

根据环球管理谘询公司麦肯锡(McKinsey)的资料，中国现占全球每年奢侈品市场约百分之二十份额，金额达三百多亿美元。此外，奢侈品消费正以惊人的速度在中国增长，以致几乎所有的大品牌均涌往中国。事实上，它们为了迎合中国市场，往往须要调整其环球策略；再加上零售业引入电子商务等新科技，以及中国消费者急速转变或如部分人所言的升格的品味和喜好，带来了一个正在急剧演变的行业。

尽管高端时装租用集团商场仅百分之六的楼面，却提供约百分之十七的租金份额；购物商场则占我们内地租金总额约百分之八十。数字以外，集团在中国的声誉亦建基于奢侈品销售，其有助带动其他类型的租户，因此我们特别关注这个行业的发展。

多年来，同一奢侈品在中国的售价比欧洲平均高出约百分之二十，因此中国人的奢侈品采购逾百分之六十是在内地以外进行，并因而衍生了在海外购买在内地倒卖的套利活动。构成这个价格差异的其中一个主因，是政府征收高昂的进口税。三年前我问一位相关的高级官员：海外采购令政府损失不菲，为何仍要保持高进口税？对方毫不含糊地表示，当时机成熟时，这些进口税便会下调。迄今此事仍未发生。

管理层当然盼望此等税项下调。此举应会令某一个百分比的海外销售回流，让我们在内地一些顶级商场受惠。只消现时百分之六十的海外交易中有四分之一回流中国，国内市场便可增长约百分之四十。近期部分消费品关税下调，也为我们带来希望。

令我们意外的是，一个顶级环球奢侈品牌于今年三月起在中国降价，而这是永久性降价而非季节性促销。其后不久，其他多个大品牌相继彷效。彼等表面上的理由是令有关产品在中国的价格与世界各地看齐，从而杜绝大幅差价带来的不良后果。

我们宁愿政府削减进口税，皆因此举可惠及所有奢侈品，而非限于少数选择降价的品牌。事实上，本人关注此等品牌的决定，或会妨碍政府的决策。无论如何，倘消费者支付的价格下降，部分海外销售将有可能回流，这对我们和中国的零售业应是好消息。

接着是一个不太利好的消息：中国股票价格近期连日累周地急跌。当去年底大量流动资金注入经济体并导向上海和深圳股市时，我们知道迟早会带来麻烦。我们曾在东亚其他地方目睹很多大跌市，诸如一九七三年、一九八七年一九九七年、二零零零年和二零零八年。尽管每次的肇因或有异，之前必是一片亢奋，然后无可避免地以近乎暴挫告终。这些大跌市甚为可怖，曾经历过的人绝难忘记。然而，内地的投资者从未目睹此景，惟有待其亲身体验方知究竟。

因此，本人对近期中国股灾有以下评论。首先，每个发展中的经济体及其股市，迟早都会经历这类颠簸，连美国亦曾于一九二九年经历此境。每个稍为成熟的东亚市场莫不有此经历。举例说，今天留意台湾股票的环球投资者不多，但在一九八零年代中至后期，台湾曾是一个狂热市场。内地今天经历类似的大起大落，不应令人感到意外。倘非如此才属反常，这只是市场迈向成熟的正常过程。

部分人或会对托市的方法和程度不以为然。这同样不应教人意外，历史每每显示：每个政府倘在其能力范围内，都会竭力救市。中国政府也许有更多可用的工具，因而用之。

某程度上，股市大幅波动难免损害当地经济，但在绝大部分历史案例中后者均能复苏，中国经济亦将如是。毕竟，政府不仅拥有多种途径可救市，亦有许多方法可刺激增长。诚然，随着中国经济持续开放，难以预测北京可保持这个操控权多久，但就现时而言，彼会竭尽全力复苏经济。

倘最近引导大量民间资金进入股市的“实验”是为了刺激经济，那是适得其反。此次股灾的无心之得，无疑是让官员学懂何事不该沾手，这应有助他们下趟处理得更为妥善。

另有一个原因，令今次跌市对中国实体经济的损害没有其他地方那么大，就是中国股市与基本经济的关联性较西方国家为小。中国资本市场有一大部分是与大型国有企业有关；彼等在各自的行业里拥有垄断权或专营权，许多都是财雄势大，其赚钱能力与股市状况无大相干。

再者，与一年前或二零一五年年初相比，今天的中国股市指数仍远远较高。然而，那些近期在股票市场中亏本的股民难免会减少消费。

也许经济的更大隐忧在于楼市疲弱。房地产活动与整体经济约有百分之二十相关。过去人人争建楼房，经济遂水涨船高；如今情况逆转，带来的影响亦然。本人过去曾论述此项隐忧，今天其影响更日益显着。这解释了为何全国的贷款需求尽皆疲弱。随着经济活动放缓，创造就业的机会亦减少，这些迹象均令人忧心。

此必为政府竭尽所能刺激经济之原因。放松银根的旧板斧已不敷应用。基础材料和产能的供应过剩已经出现。

需求方面，中国最大的出口市场欧洲没有增长。美国经济较好，但这市场对于中国来说有三个问题。首先，经历几年薪金的急剧增长，中国与美国之间的成本价格差距已收窄。再者，美国拥有如机械人、立体打印和廉价页岩气能源供应等科技优势，可让美国再次成为制造业大国，好比一九五零╱六零年代的情况，并可能减少对大部分入口货品的需求。第三，丑陋的贸易保护主义正在抬头，其口号是：购买美国货。

消费是出口以外的第二个经济引擎。市民的消费比从前谨慎，部分原因是楼价停滞所带来的负面影响。唯一历久不衰的方法是增加公共投资，但此举亦有局限性。打造新举措是必然之举，但这殊不容易。

政府在这方面有两项尝试：鼓励年轻人创业，以及推动称为“一带一路”的新丝绸之路经济带。彼等带来的短期效益是否足以振兴经济，令人怀疑。

因此，最近的股灾本身也许并非如斯严重，令人最忧心的是那些更根本的问题。我们难以预见新的经济引擎将会是甚么。此乃为何本人未能预见我们的购物商场业务可以快速复苏。

香港零售业表现尚可以接受，虽则其表现原可更佳。部分港人对内地旅客在港采购日用品产生激烈反感，多起敌视旅客的不幸事件，令许多中国同胞对访港出现戒心。这对香港零售业无疑带来损害，以至昔日某些地区许多贵租的街铺，如今均告丢空。这对我们的影响轻微，但对香港整体绝非好事。

这种敌视内地人的情绪，既无必要亦不恰当；虽则其非香港独有，新加坡亦曾见同类事件发生。部分与供求有关的问题，乃容易解决。以婴儿奶粉为例，何不向全球的最佳供应商大量采购？然后在接近香港和内地边境之处设立直销店。大宗买卖可为所有人省价，而我们亦可挽留彼方的购物者。港人会减少对这些访客的敌意，而内地访客对香港亦不至反感。他们会继续前来香港，并在逗留期间使用我们的其他服务，令香港的就业市场保持安稳，整体经济更加畅旺。

众所周知，无论以绝对或人均基准计算，内地旅客在全球各地均在最高消费群之列。把他们拒诸门外等于与钱为敌。香港一向是个开放型商业城市，把正当生意赶走实属不智。

港人幸勿忘记香港面对种种竞争。鉴于港元与美元挂勾，而近期几乎所有主要货币对美元均告贬值，因此对内地旅客而言许多邻近国家现已相当吸引。尖沙咀区向来是内地旅客的络绎热点，如今对许多内地人来说，新的尖沙咀区是东京、首尔和台北。而一旦香港的声誉在内地变差，便难以扭转乾坤。

同样，看不起中国同胞亦殊不理智。很少港人是真正的香港原居民。香港在一个世纪多前只是个渔村，即使到了二次世界大战末，人口仍然甚少，我们或我们的父母大部分原先都来自内地。因此，受到苛待的旅客和新移民，以及苛待他们的本地人，其分别只在于来港的时间。

数据已反映衰退迹象：访港的内地旅客增长放缓，连消费亦逐渐下跌。香港必须尽快采取步骤以扭转跌势。香港民主而诸多掣肘的政策流程亦拖慢了急需的基建发展，机场第三条跑道即属一例。港珠澳大桥兴建后将有助香港经济，但其亦陷于政治耗斗而遭殃。

凡此种种皆提醒我们，不应对未来一、两年的香港零售业务过于乐观。市场增长将有限，因此我们必须增加市场份额方可增长。在这方面，集团现时进行的资产优化计划应有帮助。集团的物业组合仍有相当的优化空间，而我们将悉力以赴。



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