在加拿大
4月5日，我们在文章中讨论了加拿大低首付贷款可能对金融市场的冲击。
4月6日，我们就从BMO的一线员工处了解到，现在已经没有所谓的“新移民贷款政策”。
图自betterdwelling
管你是公民、PR、劳工、游客，想贷款买房就看收入！
按照温哥华家庭收入中位数7万加元计算，保证能借出来30-35万，咬咬牙能借出来40万，如果自己手里还有20万首付，那就只能在一卧室的公寓里找房了。
接下来四五十万的公寓恐怕要疯。
再结合前一段时间，RBC银行对无本地收入的新移民不再有任何优待政策的新闻，就算不去TD、CIBC、丰业等银行一一求证，也能大致判断出各家银行恐怕都在收紧房贷，新移民的老梗现在恐怕不管用了。
但这，并不是最可怕的。
黄三水说，同行们在一起交流，有一种观点是老房主们要充分利用refinance来提高自己的投资能力，也就是把已经有大幅度升值的房子二次抵押给银行借钱买投资房。
经常有人建议客户利用这种滚动杠杆实现一年一套房的梦想，然后在十年后实现财务自由。
这个算法其实没错，但就是没注意硬币总有两面，效率最高的同时风险也会变大。
黄三水说，如果我们相信利用refinance投资房产是推高房价的直接原因。
那么，银行已经把这个有助于房价的后门关上了，据网络“传言”......
黄三水解释说，房子可以是债务、也可以是资产。
当流动性差的时候，房子更像是债务。因为除了银行按揭还要负担地税、市政服务费或者物业管理费、保险、基本维护费等等。
当流动性好的时候，房子更像资产，因为卖了可以变成钱，不卖也可以refinance灵活周转。
所以，商业银行把refinance的额度给限制死了，那就意味着房地产的流动性出了问题，房主想用钱除了卖房没有其他更好的方案。
但卖房不是卖股票，不是你出个价，瞬间就被交易了。无论买入还是卖出，房地产本身不算流动性很好的资产，如果没有灵活的寄生于房地产之上的金融产品，房地产本是专心抵御通胀的“笨资产”。
所以，银行这次收紧贷款政策的力度非常之大，很有釜底抽贷的狠劲。
对那些持有房产的人来说，最坏的状态是：
1、房价开始持续2-3年的回调，市场交易量缩小，买家必须在价格上让步才能迅速回收资金。
2、refinance被死死限额，哪怕纸面增值再多，但银行就是不放贷。
这样一来，卖不动、贷不出，投资者的现金流就将受到严峻考验。‘
其实，2008年的金融危机，在形式上也可以描述为流动性危机，因为房子还是那些房子、地还是那些地，怎么之前大家趋之若鹜，突然就变臭狗屎了呢？
市场翻脸之快，比你翻书麻利多了。
黄三水说，如果加息到最后浮动利率涨到3.99%，那么贷款100万，摊销25年，月供就是5272加元。
即便是选了更长的30年摊销，月供也要4800加元。
而贷款100万，在大温买的也就是最入门级的总价在150万左右的独立屋。
算下来，每年房产就要吃掉7万元左右的现金流，如果家里再有两辆车，那在人没消费的情况下，物就要花掉8万左右了，
这时候，房价无论涨跌，都更像债务而非资产。
黄三水说，银行锦上添花烈火浇油最拿手，但绝不会雪中送碳救人水火。所以银行嗅到了风险和危机的味道，开始团成一团自保了。
银行错了吗？当然没错！
所以，黄三水建议自己的客户，杠杆用足的可以降负债了。也就是手里房子太多的，现金流还有点紧的，赶紧套出现金防身吧。
风物长宜放眼量，十年、二十年、三十年的时间维度看过去，不动产依然是好东西，要不然怎么叫real estate呢。
但问题是投资这东西，趋势都对了也会赔钱。股票、大宗商品期货如此，房地产亦如此。
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