加拿大华人论坛 加拿大新闻海外买家2年内禁买房?专家:对温哥华没啥用!



在加拿大


加拿大财长方慧兰周四公布了联邦预算案,跟此前媒体报道的内容基本一致:在未来两年内禁止外国人在加拿大购买任何住宅物业。

作为2022年预算的一部分,政府将兑现一系列2021年自由党竞选承诺,其中关于房市的重要两项措施包括:

推出一个新的“免税首套房储蓄账户”,该账户将允许40岁以下的加拿大人为他们的首套房储蓄高达40000加元。

推出外国买家禁令,这将适用于Condo、公寓大楼和独立住宅单元。但永久居民、外国工人和留学生将被排除在这项新措施之外。在加拿大购买主要住所的外国人也将获得豁免。

预计未来五年的整体住房方案总额约为100亿元。

这是自由党政府兑现其去年竞选承诺的做法,也是加拿大有史以来对于外国买家在加拿大购买房产最为强硬的一次措施。

然而这样一份看起来会利好本地买家的政策,却不被看好。

专家普遍认为,禁止海外买家购房似乎并不能使当地房产市场冷却。UBC城市经济和房地产中心主任Tsur Somerville表示,早在该禁令出台前,BC省就已经征收了20%的外国买家税、投机税和空置税,这一定程度上抑制了外国需求。然而,过去两年大温部分地区的房价格还是上涨了50%。

他指出,这项措施实际没啥用,尤其在大温,对于提高房价的负担性、改善房地产市场的供应来说几乎毫无意义,可以说是一场“政治作秀”。

他认为,联邦政府的这项做法只能算是一种积极的政治信号,对于房市的改善几乎完全没用。

伴随着利率的上升,房价已经出现了下降的势头,在疯涨两年之后的加拿大房市开始下降,这看起来似乎是联邦政府禁止外国买家的政策起效,其实与该项政策关联甚微。

Somerville称,该禁令将不会限制外国学生、永久居民、外国工人,甚至不限制买第一套房的普通外国人,也不适用于娱乐度假屋。“富人总能找到漏洞投机致富。”

如果他们真的想要投资房产,这项两年的禁令也拦不住他们。比如一个外国人想在加拿大买房,可以找一个留学生来帮他实现买房,从而避免开了这项所谓的“外国买家禁令”

事实上,对于外国买家的警惕性,还是要属BC省最高,作为加拿大最早提出外国买家税的省级政府,早在2016年BC省就提出15%的外国买家税,到2018年这项税收应税范围扩大、而且比例从原来的15%提升到20%。

这样也没有阻止BC省和大温的房价上涨啊……

当地房地产经纪人和分析师Steve Saretsky将这项政策称为“政治哗众取宠”,其实房地产市场在过去一个月已经放缓,因为五年期固定贷款利率已从1.5%攀升至4%,这样实打实的该政策才会奏效。

“如果这项禁令出台,市场开始下跌,公众认为是禁令有效,我不会感到惊讶,”Saretsky说。“自由党政府趁着市场已经在放缓推出这个禁令。政策的时机对于政治利益来说将是非常好的,贷款利率将为他们完成所有的工作。”

Saretsky称,尽管海外买家禁令未必能起效,但购房者仍有望在未来一段时间内看到市场降温。届时,房价逐渐回归理性,正是买家出手的大好时机。

此外,根据消息人士的说法,下一步自由党政府在房市的调控政策或将再有大动作,目标将针对盲目竞价(blind bidding)问题。

盲目竞价一直被认为是这次房市热潮中推高房价的重要推手之一,由于这种措施使得很多买家在看到心仪的房产后盲目的加价几万、甚至几十万加元,导致成交价被不断推高。

温哥华独立屋的终结要到来了吗?

在过去一个世纪的大部分时间里,在构成温哥华大部分住宅用地的绿树成荫的小街上,只允许建造独立屋。这个新的方向并不是突然出现的,而是遵循市政厅多年的信号。

即使市议会今年批准了这项“大范围”计划,有关实际分区变化的决定也可能需要数年时间,温哥华不会一夜之间变成曼哈顿。

但新规划的“复合区”标志着温哥华朝着已成为一些城市规划者口号的最新举措迈出了一步:废除所谓的独立屋分区。

这份长达150页的全市规划草案有很多内容需要消化,其中包括了温哥华未来30年的交通、经济、生态、儿童保育、文化、流域、食品系统等。

但住房将不可避免地引起公众的广泛关注,尤其是自温哥华上一次在1920年代完成并实施全市计划以来,在本世纪大部分时间里,这些社区的实际变化相对较小。

值得注意的是,本周的规划草案中的分区地图没有将温哥华的任何区域保留为仅用于独立屋和双拼屋。这意味着目前以价值数百万加元的大型前院房屋为主的社区都被指定为“复合区”。

《温哥华计划》考虑在这些街区的小街上开发联排别墅,或在沿主干道的某些区域建造多达六层的出租屋或社会住房。也就是说,温哥华所有的社区都将有可能被增加密度。这会造成开发商要花更多的钱收购土地,房价也会随之暴涨。

其实北美城市规划者和学者经常讨论“独立屋分区”,但这在温哥华是一种用词不当的说法。

2004年,地下室套房在温哥华各地合法化,市政府在2009年允许修建后巷屋,2018年,温哥华先前的愿景多数派议会改变了分区,允许几乎所有这些地区都建双拼屋。  

现在,温哥华的大多数社区可以在一块土地上拥有三到四套住房,但它们仍然是该市人口密度最低的居住区,近年来,随着住房成本的飙升,一些社区的人口反而出现了下降。

在过去的二十年中,这些变化中的每一个,比如地下室套房、后巷屋和双拼屋合法化都受到了一些公众的激烈反对。想必温哥华市对“复合区”的新愿景也一定会面临当地居民的强烈反对。

也有一些人提出,虽然许多因素导致温哥华或者其他北美城市的住房负担不起,但结束低密度分区本身并不能解决“所有城市问题”。对此,大家怎么看呢?



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