在加拿大
当地时间4月5日，加拿大联邦财政委员会披露的消息显示，加拿大按揭和房屋保险公司（CMHC）首席执行官Romy Bowers证实，该公司总计为8640亿加元的房贷提供了担保。
图自Saultonline.com
其中4040亿加元以直接担保形式担保。
还有4600亿加元以证券和债券形式提供担保。
随着加拿大央行进入加息周期，上述贷款全部存在很高的违约风险，而一旦房价下跌10%以上，违约将成为上述房贷的合理选择。
黄三水说，这个问题对普通人来说不太容易理解。因为很多人在买房时选择首付35%，这意味着除非房价暴跌35%以上，否则继续咬牙还贷就是合理的选择。
但实际上，加拿大很多房屋交易的首付款只有5%-20%之间，具体到2021年，大约20%的买家首付只有5%！
比如，一个人在2021年末以100万的价格买了一套房，首付5万贷款95万。到2022年末的时候，由于加息等因素叠加，这套房的价格跌到2020年初的水平，也就是下跌25%，仅剩75万。那么从财务角度考虑，这个人选择违约，把房子交给银行是非常合理的选择。
但由于首付比例低于20%的房贷必须在CMHC投保，所以这个人贷款违约的损失将由CMHC承担，而CMHC是加拿大国企，他的损失就是加拿大全体纳税人的损失。
换句话说，加拿大全体纳税人为这些超低首付的买家提供担保，而房价的剧烈波动，将可能导致低首付房贷出现违约潮，几乎就是2008年美国次级贷款危机的翻版。
加拿大保守党财经评论员Pierre Poilievre当面质疑CMHC首席执行官Romy Bowers，如果CMHC担保的8640亿贷款崩溃，加拿大全体纳税人将承受多大损失？
Romy Bowers表示，无法提供！
黄三水说，低首付贷款的情况在华人中比较少见，很多人遍数亲朋好友里都遇不到一个低首付贷款的情况。
简单来说，加拿大全国房屋基准价格为81万加元，如果有人以首付5%的贷款购买该价格房产，他需要向CMHC投保房屋贷款保险。
投保之后，这些买家实际拥有的房屋净值只有1万加元，此后买家拥有的房屋净值随着还款额的提高而提高。
2021年，低首付买家普遍选择浮动利率，平均利率水平为1.6%，如果加息幅度按照最保守的2%估计，则购买价格为81万元房产的低首付买家每年增加1.6万元的房贷付款。
在房价不跌的情况下，这些买家有没有能力支付增加的房贷成疑。
在房价下跌的情况下，这些买家为什么还要为负资产偿还高额贷款。
如果房价真的下跌10%-25%，实在找不到继续还贷的理由，断供几乎是一种理性的选择。
黄三水说，选择5%首付的人有两类，一类是没钱还要买房的。一类是有钱但是想低首付炒房的。
两类人其实都算“投机者”。
财经评论员Pierre Poilievre指出，如果房价跌回到2020年的水平，就是下跌25%，那些只拥有房屋净值1%的人，他们的实际资产就是负24%。这些人如果违约，将以亏损24%的幅度把房子还给银行，银行再将账单转给CMHC，CMHC通过支付保险的形式把亏损转嫁给纳税人。这就是加拿大全体纳税人面临的风险。
Pierre Poilievre表示，大多数低首付贷款的家庭负担不起这种还款金额的增长，而违约将让纳税人承担风险，如果成千上万人同时选择违约，房地产市场和金融市场就会崩溃。
黄三水说，没人怀疑房价总体趋势是上涨的，但问题是过去两年房价上涨50%，所以未来一段时间有10%-25%的回调并不影响房价上涨的大趋势，甚至说是合理的夯实房价的必要过程。
但在这个过程中，在2021年以5%首付购买房产的人就相当于光着膀子站到8000米高峰上，凛冽的寒风可能让他们坚持不到房价再次暴涨的时候。所以金融风暴就像阑尾炎，一个非常小的手术就能解决，但急性发作会害死很多人。
客观来说，1.6%的浮动贷款利率遇到5.6%的年化通货膨胀率，借钱就相当于赚钱。单纯抨击低首付买家的道德操守没有意义，投机的本质就是见缝插针和及时止损。
Pierre Poilievre表示，如果发生大规模崩盘，政府会怎么做？去借更多的钱？如果没有人愿意放贷，那么就不得不印更多的钞票。
最终受害的，是所有加拿大纳税人。
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