在加拿大
在经过加拿大皇家骑警长达6年的调查，著名地产开发商Fortress Real Developments Inc.的两位联合创始人在近日被指控欺诈。
加拿大皇家骑警本周宣布，Fortress Real Developments Inc.的前首席执行官Jawad Rathore和前首席运营官Vince Petrozza，分别被控一项欺诈罪和一项提供秘密佣金的罪名。
虽然目前各项指控还没有得到证实，但是由于这个案件的调查时间长，再加上涉及到10多年前的监管失败，这让监管机构非常尴尬。
不仅如此，有媒体甚至预计，这个案件在不远的将来，会对加拿大繁荣的地产市场产生重大影响。
早在2016年时，皇家骑警就启动了一项代号名为“王朝行动”（Project Dynasty）的调查，当时警方收到了一份与Fortress公司有关的公众投诉。
投诉中指出，Fortress公司在一个集资按揭投资（Syndicated mortgage investments）的计划中，以欺诈的方式获得了投资。
集资按揭投资，指的一群投资者汇集他们的资金后成为一个大贷款人，为难以融资的交易提供资金。
集资按揭投资本质上是私人借贷，同时还常常伴有高额利息的承诺。这听起来很像是个旁氏骗局，但事实上，集资按揭投资从目的上来说是合法的。
大型开发项目需要更多的资金，而单个贷款人贷方往往不愿意放贷。这就让情况变得更加复杂了，因为土地估价可能是基于未来的潜力，而不是当前的价值。
如果贷款人没有任何担保，就会变得风险过大，无法证明其合理性。这就轮到集资按揭贷款可以发挥作用了。
问题是，投资者有时会被误导，不知道其中的风险。而且由于这个行业基本上没有受到监管，所以没有很多的衡量标准。
再加上加拿大房地产的火爆，进一步推动了集资按揭的繁荣，Fortress公司就是其中重要的一员，吸引了近10亿加币的投资。有迹象表明，投资者应该进行更多的审查，但他们并没有。
Fortress公司是温尼伯市SkyCity公寓项目背后的公司，这个项目拟建一栋有388套住房的大楼，打算成为卡尔加里和多伦多之间最高的建筑。
不过在2016年时，就有投资者对Fortress提起了诉讼，声称他们被误导了。到了2017年，安大略省的一家法院根据反公众参与战略诉讼法（SLAPP），驳回了诉讼。
结果一石激起千层浪，同年，安省证券监管机构的负责人因为驳回了这一问题而焦头烂额。
不仅投资者要求进行调查，而且加拿大的税务部门也要求进行调查。据透露，在近十年前的2013年，加拿大税务局CRA就要求监管机构调查Fortress公司。
一项调查文件表明，“（CRA）怀疑 Fortress公司本质上是庞氏骗局”。对此，安省证券监管机构甚至受到其自己内部合规官员的审查，在1个月后结案。
让我们再来看看皇家骑警这边的调查，虽说“王朝行动”2016年就启动了，但直到2018年，在对Fortress公司的办公室进行突击检查时才对公众公开。
突击检查后，皇家骑警指控Fortress公司夸大了房地产价值，并在项目风险方面误导了投资者。
当时开发商向投资者承诺，每年能有8%的利息。但是开发商并未向投资者们透露项目的风险，这导致很多人把退休金都投了进去，结果血本无归。
指控通知在本周公布。
不管案件结果如何，加拿大的地产行业将因此发生巨大的变化。为什么这么说呢？因为促进各省统一监管的CSA，目前开始准备建立一个有关集资按揭的框架。
这对于处于一片混乱的集资按揭行业，是监管开始的第一步。各个省级的监管机构也在公开警告投资者，不要参与集资按揭。
地方监管机构对投资产品发出警告，这对企业来说不是好事。
这很可能会扼杀对集资按揭行业的资本投资，虽然这可能不会立即显现出来。因为目前利率还算低，允许更多的杠杆存在，有助于掩盖这个问题。
然而，随着利率上升和市场回调，作为一个普通人，你会把现金投入到监管机构明确警告你不要参与的行业吗？
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