在加拿大
之所以说加拿大有房的人买房会很容易，没房的人买房会很难，除了本身财力的差距之外，最直接的体现就是贷款难易度：
首次购房者要考虑收入、考虑贷款压力测试等等一系列因素，而已经有房的人想买第二套房，只需要通过HELOC：房屋净值抵押贷款。
通俗来说，当你需要资金周转的时候，可以通过银行，利用你名下房产的净值借取一定额度的贷款。这样做的好处是贷款利率较低，没有贷款目的限制，借款人可以根据自己的需要用于消费、支付学费、偿还其他债务以及投资等，而且基本没有严格还贷的期限。
因此，很多华人戏称这是把房子当成“ATM”。
尤其是已经有第一套大房，并且贷款所剩不多，想买第二套甚至第三套投资房的话，更是轻而易举能获得上百万、乃至数百万的贷款额度。只需要还利息，不需要还本金。
根据加拿大通讯社6月28日发布的最新消息，加拿大金融监管办公室OSFI（The Office of the Superintendent of Financial Institutions）正在收紧贷款政策，以减少可能出现的债务风险。
经过加拿大央行的几次加息，央行的基准利率已经达到1.5%，相比加息之前的0.25%已经上涨125个基点。而业界普遍预测未来7月13日的调息窗口，央行还将大举加息至少75个基点，届时央行基准利率将达到2.25%。
与之相伴的是贷款利率也将随之继续上涨。这对于选择浮动利率或是通过房屋净值抵押贷款的人都将面临明显更大的压力。
面对这些变化，加拿大最高银行监管机构正在改变针对部分住房贷款的规则，以确保贷款人和借款人能够在房地产市场相对脆弱的时候履行其义务。
最大的变化是针对所谓的联合贷款，即传统的抵押贷款与HELOC的循环信贷额度相结合。
目前，业主最多可以通过此类贷款借出房屋净值的80%。而根据新规，这一数字将不超过65%。
根据加央行的数据，在疫情的头两年，可循环按揭贷款增加了34%。
在2022年第一季度，该贷款产品总价值达到$7370亿加元，占所有住房担保贷款的42%，高于2020年第一季度的37%和2019年同期的36.5%。
OSFI数据显示：2022年3月，加拿大未偿还的HELOC总额为1673亿元，比一个月前增长0.3%，比去年同期高出1.4%，这听起来并不多，但却是2013年以来最快速度的增长，也是2018年以来的第二个正数。
很显然，央行的加息已经阻碍了一部分人的贷款进程，有房一族又重新开始考虑通过HELOC来搞定下一套房，或者为子女买房。
1673亿是什么概念？假定通过HELOC买房的人不支付任何首付，只拿HELOC当房款，而目前加拿大平均房屋出售价格是74.6万，这就意味着全国有超过22万套、大约占2%的房屋，是通过HELOC获得。
注意，OSFI统计的加拿大房屋净值抵押贷款总值，统计的是通过各大银行的HELOC项目贷款总值，并不是真正的HELOC总值。
其他机构提供的HELOC总贷款数额，保守估计已经超过了3000亿元，接近各大银行HELOC的两倍。换言之，整个加拿大的HELOC总债务已经接近5000亿元，有超过5%的房屋是通过HELOC购入。
这种大幅度的增长引起了OSFI的注意。OSFI主管Peter Routledge在1月份时表示，可循环按揭贷款现在已经构成了“加拿大未投保的家庭抵押贷款债务的很大一部分”。
Routledge说，如果能负责任地使用可循环按揭贷款，它可以成为有用的金融工具，但也可能给金融系统制造漏洞，有增加“贷款人损失的风险”。
一旦可重复贷款超过基础房屋价值的65%，新规定就会生效。
目前，从技术上讲，业主最多可以从此类贷款中借入80%，但新规则将在功能上将上限降65%，迫使借款人在超过该线时开始偿还部分本金。
该机构的一名官员称，如果发生这种情况，改变将使得一旦贷款价值超过房屋的65%，贷款“将更像是传统抵押贷款，借款人支付本金和利息，直到贷款回到低于65%。
不过，他表示，这一变化不会影响到供房者每月的还款金额，而且这些变化不会影响新购房者。新规定要到2023年底才会生效。
OSFI表示，就目前情况而言，加拿大银行的数据表明，目前有2000亿加元的HELOC已经超出65%的门槛。
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