在加拿大
加拿大房贷利率近几个月大幅上升，下周三央行预计再要加息，但是，目前还没看到大批加拿大人供不起房子失去家园，原因是房主们正在出尽各种招式，包括耗尽信用卡额度，拖延水电煤气缴费，甚至滞后汽车供款，但是绝对不会断供房屋贷款，避免失去家园。
因加息和通胀而感到不安的大多伦多居民可以从房贷拖欠数字中得到一些安慰，目前这些数字表明，相比美国，加拿大供不起房子、被银行强行拍卖的现象还是罕见的。
住房和金融专家说，加拿大的银行系统，甚至劳动力的构成以及美加两国之间的文化差异，都使加拿大的房贷拖欠率在艰难的经济时期保持在较低水平。
加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的塔尼亚·布拉萨-奥乔亚（ Tania Bourassa-Ochoa ）表示，统计数据显示，在上一次全球经济衰退（2008年）、2017 年加拿大住房调整以及和现在的大流行期间，加拿大抵押贷款拖欠率（delinquency rates）仍然很低。
拖欠率的定义是指超过90 天或更长时间的贷款比例，是房贷违约率的一个很好的指标。
“在加拿大，房贷拖欠率仍然大大低于你在美国看到的水平，”她说。
“我们的峰值是在 1990 年代，目前我们的拖欠率只有 0.65% 左右——不到 1%。而在美国，当 2008 年出现经济衰退时，拖欠率接近 11%-12%，”布拉萨-奥乔亚说。
根据 Equifax Canada 的数据，截至去年年底，加拿大的拖欠率为 0.19%。安省的拖欠率是 0.08%，多伦多人口普查都会区的拖欠率是 0.07%。
布拉萨-奥乔亚等专家认为，加拿大人没有像在美国那样频繁地拖欠抵押贷款是有一些切实原因的。
在加拿大，贷方拥有所谓的“完全追索权”（full recourse）来追讨拖欠借款人的任何其他资产，包括度假屋、汽车和其他投资。而在美国，贷方仅能寻求追索贷款的抵押品。
加拿大人和美国人在抵押贷款方面的最大区别之一是，主要住宅的利息在美国可以免税，这会激励美国人尽可能多地借贷。
还有，一些加拿大房主的安全感归结为一个鲜为人知的事实，加拿大劳动力中的女性比美国多，这意味着更多的双收入家庭。这导致加拿大人房屋拥有率略高，比美国高出 5%，并降低了违约风险。
然而，专家们并没有忽视一些加拿大人更有可能拖欠房贷的事实。
约克大学舒立克商学院金融学教授摩西·米列夫斯基（ Moshe Milevsky ）预计，这次将像过去一样，普通加拿大人将会继续按时供房贷。但是，他说问题在于，平均值有忽略离群值（outliers）的趋势，对于某些人来说，这将是痛苦的。
米列夫斯基教授将加拿大房主分为三组。
第一组房主已经还清了房子，所以更高的利率对他们来说并不重要。
第二组房主仍然有抵押贷款，但他们也将有足够的资产来抵押他们的房子并能够度过难关。
第三组则比较担心，这些房主拥有贷款额相对较大的房贷，没有并花费了超过 30% 或 40% 的收入来偿还贷款。
“平均而言，加拿大会没事的，因为前两组都很好。对于另外三分之一，这将是痛苦的，”米列夫斯基教授说。
他说，加拿大人从小就接受培训，用尽各种方法以支付房贷，甚至不惜牺牲其他东西。
“我们会停水、停电、不用暖气，但是我们不会违约，因为这是债务，这是神圣的事情。这是银行借给我们的钱，我们觉得有义务偿还，”教授说。
安省滑铁卢地区的破产受托人韦尔克（ Chris Welker ）表示，即使是陷入财务困境的加拿大人也将他们的房贷视为“神圣的”。
“我们看到很多人一直在支付抵押贷款，但这是以信用卡债务或从高息金融公司借款为代价的，”他说。
根据 CMHC 和 Equifax 的统计数据，今年第一季度，加拿大的房贷拖欠率为 0.18%， 房屋净值信贷额度（HELOC）拖欠率只有0.1%。
相比之下，信用卡的拖欠率为1.13%、汽车付款拖欠率更加高达1.83%。
韦尔克说，许多人仍在利用大流行期间积累的资金为房屋和其他债务融资。但是，一旦流出的钱多于进来的钱，泡沫最终就会破裂。
抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒（Ron Butler）说，加拿大低拖欠率背后的真正心理是房价过去32年的稳健增长。
因为加拿大房地产价值一直在上涨，因此住房被认为是一种安全且有利可图的投资。然而，这不是每个人的现实。
他说，在 GTA 大多伦多地区 中，大约 4.5% 的房主不是向一级大银行贷款，而是向替代或次级贷款机构贷款，这很容易受到影响。
他说，与那些更依赖的大银行相比，这些贷方与银行不同，他们收取更高的利息并更加重视房产的价值。
“那些一年前获得抵押贷款的人现在正在续签，而且利率翻了一番。他们的付款分别增长了 48% 和 54%，这是真的，”巴特勒说。
他们仍然可以避免违约。即使在艰难的市场中，他们仍然可以出售房屋，或者再融资，又或为房屋增加租户的方法。
尽管如此，巴特勒说，“那一小部分房主会以其他房主感受不到的方式体验到这一点。”
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